הבנקים מעמידים בדרך כלל 50%–70% מימון לרכישת נכס מסחרי במשכנתא עסקית. זה המספר שרוב האתרים מציינים — אבל הוא רק נקודת פתיחה. בפועל, אחוז המימון שתקבלו תלוי בבנק, בנכס, בפרופיל הפיננסי שלכם, ולפעמים גם במי הוא היזם שמוכר את הנכס.
הטבלה המלאה — אחוזי מימון לפי סוג נכס
| סוג הנכס | אחוז מימון מקסימלי |
|---|---|
| משרד, חנות, קליניקה | 50%–70% |
| מפעל, מחסן, נכס תעשייתי | 50%–65% |
| מגרש מסחרי | 50%–60% |
| נכס מניב להשכרה | 50%–70% |
| מימון דרך יזם הפרויקט | לעיתים עד 70%+ |
הטבלה היא אינדיקציה בלבד — כל בנק קובע תנאים משלו.
מה ההבדל בין משכנתא עסקית למשכנתא לרכישת דירה מבחינת מימון?
משכנתא לדירה ראשונה מגיעה עד 75% מימון. משכנתא עסקית נמוכה יותר — בדרך כלל 50%–70%. הסיבה: הבנקים רואים נכס מסחרי כסיכון גבוה יותר. הנזילות שלו נמוכה יותר, הביקוש פחות יציב, והמחיר תנודתי יותר.
מה משפיע על אחוז המימון שתקבלו במשכנתא עסקית ?
1. סוג הנכס ומיקומו
נכס במרכז תל אביב מקבל תנאים טובים יותר מנכס בפריפריה. נכס מסחרי פעיל עם שוכרים מקבל יחס מימון גבוה יותר מנכס ריק.
2. תזרים העסק
הבנק בוחן האם יש לכם הכנסה יציבה שמכסה את ההחזר החודשי. עסק עם תזרים חזק מקבל מימון גבוה יותר — ולעיתים גם ריבית טובה יותר.
3. ערך שמאי הנכס
הבנק מממן לפי ערך הנכס שקבע שמאי מטעמו — לא לפי מחיר הרכישה שסיכמתם. אם השמאות נמוכה ממחיר הרכישה, המימון יחושב לפי השמאות.
4. פרופיל האשראי
היסטוריית אשראי תקינה, ניהול חשבון מסודר, וחובות נמוכים — כל אלה מעלים את הסיכוי לאישור ולמימון גבוה יותר.
5. הגוף המממן
בנקים כפופים לרגולציה. גופים חוץ-בנקאיים יכולים להציע מימון גבוה יותר — אבל בריבית גבוהה יותר בהתאמה.
דוגמה מספרית
רוצים לרכוש משרד ב-2,000,000 ש”ח:
- 70% מימון = 1,400,000 ש”ח מהבנק — הון עצמי נדרש: 600,000 ש”ח
- 60% מימון = 1,200,000 ש”ח מהבנק — הון עצמי נדרש: 800,000 ש”ח
- 50% מימון = 1,000,000 ש”ח מהבנק — הון עצמי נדרש: 1,000,000 ש”ח
בנוסף, מס רכישה של 6% = עוד 120,000 ש”ח שלא נכללים במימון. צריך לתכנן אותם מהון עצמי.
איך מגדילים את ההון העצמי?
אם ההון העצמי לא מספיק — יש כמה פתרונות:
- שעבוד נכס קיים — דירה, משרד אחר, או נכס פרטי — ומשתמשים בו כבטוחה נוספת. זה מאפשר לגשר על הפער מבלי למכור נכסים
- מימון דרך היזם — בחלק מהפרויקטים המסחריים היזם מציע מימון אטרקטיבי לצד הרכישה. לעיתים מגיע ל-70% ואף יותר
- גוף חוץ-בנקאי — מציע מימון גבוה יותר כשהבנק מסרב או מגביל. חשוב לחשב את עלות הריבית הגבוהה מול התועלת
האם יועץ משכנתאות מומלץ יכול לשפר את אחוז המימון?
כן — ובכמה דרכים. יועץ משכנתאות מנהל מכרז בין מספר בנקים במקביל. לכל בנק מדיניות שונה — ולעיתים ההפרש בין בנק לבנק מגיע ל-5%–10% מימון נוסף. בנוסף, יועץ יודע לבנות את התיק בצורה שמציגה את העסק באופן הטוב ביותר מול הבנק — מה שמשפיע ישירות על ההחלטה.
אחוז המימון שתקבלו במשכנתא עסקית תלוי בהרבה משתנים — ולא תמיד הבנק הראשון שתפנו אליו יציע את התנאים הטובים ביותר. צרו איתנו קשר לשיחת ייעוץ ראשונית חינם — ונבחן יחד מה המימון הריאלי עבורכם.
