יועץ משכנתאות מומלץ? מה עושה יועץ משכנתאות? למה צריך יועץ משכנתאות?

מה עושה יועץ משכנתאות? ומה ההבדל בינו לבין היועץ משכנתאות בבנק?

רבים שואלים למה בעצם צריך יועץ משכנתאות פרטי, אם אני יכול לגשת לבד לבנק ולקחת משם משכנתא באמצעות יועצי המשכנתאות של הבנק, מאמר זה ינסה להסביר ולענות על השאלה החשובה והמתבקשת הזאת.

1. ניגוד אינטרסים – יועץ משכנתאות של הבנק הוא פקיד שמשמש כעובד שכיר שמקבל את שכרו מהגוף שבו הוא עובד, המשמעות היא שהוא מוטה באופן מובהק וברור לטובת הבנק כך שלמעשה אינטרס הבנק עומד לנגד עיניו
2. זמן פנוי ומסגרת זמן – יועץ המשכנתאות בבנק, מסגרת זמן מסוימת ומוגבלת מאוד לכל לקוח, אין לו טכנית באמת יכולת לספק ייעוץ מקיף ומלא שלוקח בחשבון את כל היבטי הלקוח מבחינת, טווחי זמן משוער של המשכנתא, חשיפה לעמלות פירעון, שינויים במעגל המשפחתי כגון הרחבת המשפחה, עלייה או ירידה בהוצאות החודשיות של משק הבית, כניסת סכומי כסף עתידיים ועוד ועוד
3. מומחיות אמון והתאמה– יועץ משכנתאות של הבנק מכיר את מוצרי הבנק שבו הוא עובד , אין לו חשיפה לשאר המוצרים שיש בשוק ברמת המתחרים מחד, ומאידך ייתכן שהוא לא יהיה חשוף למוצרים משלימים בתוך הבנק עצמו שעשויים לספק פתרונות בהיבט פתיחת קווי אשראי נוספים לטובת הלקוח, הוזלה של הריביות, שיפור תנאי ניהול החשבון במסגרת של העתקת פעילות , כלל המוצרים בשוק והאלטרנטיבות שבהן ניתן לרכוש את הכסף ועוד. כמו כן במסגרת ייעוץ המשכנתאות שהוא מספק, אין לו יכולת טכנית להיכנס לרזולוציות עמוקות במסגרת הטכנית שבה הוא פועל, כל שגם בני הזוג עצמם כנראה לא ירגישו בנוח לשתף אותו במלוא התמונה הכלכלית שלהם, מבלי לדעת מה הידע, הניסיון, המומחיות שלו, והאם בכלל תיק המשכנתא ייסגר באותו הבנק של יועץ המשכנתאות שאליו פונים.
4. מחיר הכסף ושוני בין מוצרים – יועץ המשכנתאות בבנק חשוף אך ורק למוצרי הבנק שבו הוא מועסק. יידוע שישנו שוני רב במגוון מסלולי המשכנתא בין הבנקים השונים, כך שלמעשה ישנם בפועל עשרות מסלולי משכנתא שונים, המאפשרים בניית תמהיל משכנתא שונה מהותית בין הבנקים השונים, ולמעשה חוסר יכולת ההשוואה עשויה להוביל לתרחיש שבו ההשוואה בין הבנקים השונים הופכת להשוואה בין חציל לתפוח. כמו כן ליועץ המשכנתאות אין יידע מהו מחיר הכסף המינימלי שאליו ניתן להגיע בכל מסלול.
5. יעדי ביצוע ושוני בין סניפים של בנקים – יועץ משנתאות בבנק מחויב ליעדים ברמה האישית, ברמת המחלקה וברמת הסניף, כתוצאה מכך נוצרים עיוותים ושוני רב בין סניפים שונים אף של אות והבנק. יועץ משכנתאות מומלץ שעובד עבורך ולא עבור הבנק, יידע לנתב את תיקי המשכנתאות ולמקד אותם באותם סניפים שבהם היעדים רחוקים ממימוש ובכך להגיע לסניפים והמחלקות ” הרעבות” שמהן ניתן להוציא את המקסימום למשכנתא הכי טובה עבור הלקוח.

אז מה בדיוק יועץ משכנתאות מומלץ פרטי עושה?

מהו בדיוק  תפקידו של יועץ המשכנתאות?

1. תכנון מקדמי– יועץ משכנתאות מומלץ, מומחה בתחום עיסוקו ובמלוא היבטי עסקאות מקרקעין. הוא בודק לפני הכניסה לעסקה מגוון היבטים ברמת הנכס עצמו כגון: מבנה מסוכן, בעיות רישומיות שעשויות לגרור אי קבלת משכנתא פער בין שווי עסקה במחיר חוזה לבין מחיר שוק- שעלולות ליצור בעיה מימונית ללווה עם אחוז מימון גבוה, היבטי משכנתא הרובצת על הנכס והיערכות לסילוק או גרירה שלה מבחינת השפעה על אופן ביצוע העסקה בבניית לוח התשלומים ועוד, כמו כן הוא בקיא בשלל פתרונות המימון שיש בשוק, כולל פתרונות של היפוך לווים, משכנתא הפוכה, משכנתא חוץ בנקאית, הלוואות משלימות, הלוואות סינרגיה ועוד.
2. חיבור בתפר בין אנשי המקצוע השונים– יועץ משכנתאות מומלץ הינו איש מקצוע אשר יודע לדבר ” בשפה” של אנשי המקצוע השונים, כגון” עורכי דין למקרקעין, שמאים, מהנדסים, קבלנים ועוד, יועץ המשכנתאות נמצא בתפר בין אנשי המקצוע ללקוח, כך שהוא מוודא שאינטרס הלקוח נשמר והלקוח מיוצג באופן מיטבי, ומוודא גישור על פערי הידע והתקשורת בין הלקוח לשאר אנשי המקצוע הרלוונטיים.
3. בניית לוח תשלומים ועבודה בצמוד לעורך הדין– כיוון שעורך הדין תפקידו לוודא סגירה משפטית מלאה לעסקה, בניית לוח התשלומים היא עבודתו של יועץ המשכנתאות שמייצג את הלקוח, כאשר השיקולים של בניית לוח תשלומים כזה עשויים להיות, נזילות נוכחית של הלקוח, שחרור תשלומי כסף עתידיים לטובת העסקה, כספים המגיעים ממכירת נכס ווידא ” הצמדת” לוח התשלומים של המכירה והקנייה, וכמו כן משכנתא רובצת על הנרכש וטווח זמן שלוקח לסלק או לגרור אותה ועוד.
4. ניהול תזרים מזומנים שוטף של הלקוח – יועץ משכנתאות מומלץ מחויב לוודא כי הלקוח שאותו הוא מייצג נכנס לעסקה שמתאימה ליכולת התזרים של הלקוח ואינה “גדולה ” עליו. הוצאה חודשית גדולה מידיי על סעיף המשכנתא עלולה להכניס את הלקוח לסחרור כלכלי , ולגרור אותו לנפילה כואבת בעקבות ניתוח לא נכון של מלוא היבטי העסקה ואי הבנה מעמיקה של אופן ההתנהגות ההחזר החודשי הצפוי.
5. השתלבות הוצאה חודשית בכלל הוצאות משק הבית וצמיחה כלכלית – יועץ משכנתאות מומלץ מוודא ובודק, שסעיף ההוצאה על דיור או נדל”ן שלרוב יהיה הגדול ביותר בכלל הוצאות משק הבית, נשאר בגבולות הגזרה שלו תשלב התכנון האסטרטגי של העסקה , אשר לוקח בחשבון את מלוא היבטי העסקה והתכנון הכלכלי של משק הבית הנוכחי והעתידי, כיוון שהקצאת הון גדולה מידיי עשויה לגרור קיטון בסעיף ההוצאה על דיור עקב הקטנת המשכנתא מצד אחד, אולם מצד שני למנוע ממשק הבית תהליך צמיחה כלכלית מואצת על ידי הגדלת ההון המשפחתי בהשקעה באפיקים בעלי שיעור תשואה פנימי גבוה יותר שיאפשרו למשק הבית לייצר יותר כסף מהכסף שלהם.
6. בדיקת מעטפת ביטוחים ופנסיונית- יועץ משכנתאות מומלץ מוודא ( באמצעות בעל רישיון מטעמו ) שהמעטפת הביטוחים של משק הבית מספק לו מענה מלא למלוא ההיבטים ותרחישים בחיים, כגון: אבדן כושר עבודה, אירוע רפואי, מחלות קשות ועוד, כמו כן הוא בודק שאין כפל ביטוחי מיותר המייצר הוצאה גדולה ומקטין פוטנציאל הצמיחה הכלכלית .
7. עמלות דמי ניהול ותשואות – יועץ משכנתאות מומלץ מוודא כי משק הבית שנמצא תחת טיפולו אינו משלם עמלות יקרות ומיותרות לשלל הגופים השונים המנהלים את הכסף, ובמידה וישנה חלופה שניתנת לשיפר הוא ימליץ על כך, כגון תהליך העתקת פעילות , שיפור בעמלות של הגופים השונים, וידוא חשיפה מותאמת לכלל אפיקי השוק השונים – כגון חשיפת יתר או תת חשיפה לשוק ההון, האם התשואות במכשירים השונים של הלקוח נמוכות מתשואות השוק ועוד.
8. שליטה בגובה ההחזר החודשי -אחד הפרמטרים המרכזיים בכל בניית תוכנית מימון הוא גובה ההחזר החודשי במשכנתא, אשר נבנה לרוב לאחר שאלון איפיון מלא מקיף בכתב – שמטרתו היא ניתוח מעמיק ומלא של מלוא היבטי העסקה מחד, ומלוא הפרמטרים של הלקוח מאידך, ובאמצעות תמהיל משכנתא מתאים שהוא שלד העסקה- יועץ משכנתאות מומלץ מוודא כי ההחזר החודשי אינו תנודתי מידיי מצד אחד, וממקסם באופן מירבי את יכולות הלקוח, העדפות הסיכון שלו ושאר היבטי החוב העתידיים.
9. ניתוח רגישות ובדיקת תרחישי קיצון – בתהליך בניית תוכנית המימון על ידי יועץ המשכנתאות, נלקחים בחשבו שלל היבטים כגון, טווח זמן שבו הלקוח צפוי להחזיק את הנכס, כניסת סכומי כסף עתידיים להקטנת החוב, הסכום החודשי שהלקוח יכול להחזיר בכל חודש, רמת התנודתיות שאליה הלקוח יכול להיחשף ברמת שינויים בגובה ההחזר החודשי ועוד. ולכן יש צורך בביצוע בדיקת תרחישי קיצון לכל תמהיל משכנתא, וזאת על מנת לוודא שגם בתרחיש של קפיצה גדולה ומהירה מאוד בריביות ( כפי שקרה בעת העלאת ריבית הפריים החל מאפריל 2022- שגרר עלייה חדה בגובה ההחזר החודשי של לוקחי המשכנתאות) הלקוח יוכל לעמוד בהוצאה החודשית והוא לא ייקלע לסיחרור כלכלי.
10. דיוק גובה ההחזר החודשי המומלץ והמוצע ללקוח– יועץ משכנתאות מומלץ הוא איש מקצוע המבין לעומק את עקרונות תורת המימון. עקרונות אלה מדברים בין היתר על משמעות השימוש בכסף נוכחי לעומת כסף עתידי. מצד אחד דחיית תשלום מאפשרת שחיקת החוב לאור מרכיב האינפלציה , ומצד שני החזר חודשי נמוך מידיי יגרו עלייה במחיר הכסף- לאור אפקט הריבית דריבית וכוח הזמן המופעל על הכסף, ולכן דיוק גובה ההחזר החודשי בניתוח מעמיק של היוון סכומי כסף עתידיים והשוואת חלופות השקעה הכרחי על מנת לוודא שהיועץ משכנתאות מנצל את מלוא הפוטנציאל הכלכלי של משק הבית שבו הוא מטפל בהגשת תיק המשכנתא.
11. טיפול מקיף באיסוף מסמכי הלקוח והגשה נכונה – כחלק מתהליך הליווי שבו יועץ משכנתאות מלווה משק בית, הוא דואג שהתיק יוגש באופן מלא ומדוויק לבנק, כך שיוכרו ללקוח מלוא ההכנסות לאור השוני באופן החישוב של הבנקים השונים וההכרה בהכנסות לקוח ביניהם גם לעובד שכיר וגם לעצמאי.
12. מניעת תרחיש של סירוב מתועד ללקוח – יועץ משכנתאות מומלץ מכיר ובקיא במלוא ההיבטים של הגשת תיק ללקוח עם חיווי אשראי ודירוג נמוך, ובכך הוא מונע מהלקוח הגשה של תיק משכנתא שיקבל סירוב שכמובן מתועד בחיווי האשראי, ועשוי לסגור בעתיד ללקוח דלתות משא גו]י המימון ובכך להכניס אותו לבור שהוא יתקשה לצאת ממנו.
13. התאמת הבנק ללקוח ולסוג העסקה – יועץ משכנתאות מומלץ , יודע להתאים את הבנק ללקוח ולא להיפך. הוא יכול להעריך ומראש מה הם טווחי הריבית והמסלולים שבהם הלקוח יוכל לקבל את התוצאה האופטימלית ביותר לאור נתוני העסקה, מאפייני הלקוח כגון: סטטוס תעסוקתי, וותק לשכר, שכר נטו, דירוג אשראי, סיווג הלקוח בבנק ועוד, וכל זאת לפי מדיניות הבנקים השונים אשר מגדירים לעצמם באופן שנתי ורבעוני, מה הם לקוחות העיד שבהם הם מעוניינים להתמקד.
14. ביצוע מכרז ריביות אפקטיבי – יועץ משכנתאות מומלץ ניגש לבין 2-3 בנקים על מנת לוודא כי הריביות שהלקוח קיבלת הן הנמוכות ביותר, הוא מתחייב ללקוח על איכות התוצאה ומראש, וזאת משום שהוא יודע שהוא מביא איתו יידע מומחיות נסיון ובעיקר כוח קנייה חזק של גוף גדול ווותיק בשוק פתרונות המימון בשוק הבנקאי והשוק החוץ בנקאי.
15. מתן הסבר מלא ושיקוף כל שלב בתהליך – יועץ משכנתאות מומלץ הוא איש מקצוע שירותי סבלני ובעיקר שיודע לפשט ולהסביר את התהליך. מחובתו לשקף ללקוח את מלוא שלבי העסקה ולהסביר על כל שלב , מה נעשה ומה הרציונל שעומד מאחורי קבלת ההחלטות, כל התהליך מתבצע בשיתוף הלקוח ובאישורו , מחד הוא אינו מקבל החלטות עבור הלקוח, אולם מאידך מחובתו להסביר ללקוח את ההשלכות והתרחישים בבחירה בחלופה או בנתיב פעולה מסוים.
16. היערכות לשינויים ומניעה סטטיסטית של עמלות פירעון – יועץ משכנתאות מומלץ הוא איש מקצוע המומחה בתחומו, ולכן מחובתו להתאים את טווחי הזמן של תמהיל המשכנתא למאפייני הלקוח , כגון, כניסת סכומי כסף עתידיים וטווח זמן שבו הלקוח צפוי להחזיק בנכס, ולכן יש צורך שהיועץ ייבצע ” ניקוי ” מרווח בנקאי מהמסלולים החשופים לעמלות פירעון מחד, ומאידך ” יעמיס” מרווח שוק על המסלולים שאינם בעלי פוטנציאל לעמלה כזו, ובכל ישמור על הלקוח מתשלומים מיותרים ויקרים העשויים להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים.
17. ליווי מרחוק בשלב הביטחונות למשכנתא – יועץ משכנתאות מומלץ, יסביר וידריך באופן מלא כיצד לבצע את שלב הבטחונות במשכנתא הכולל בין היתר, שמאות, ביטוחי חיים ומבנה, רישום הערת אזהרה, הסכמה לרישו משכנתא, נוטריון, הסבת ערבות, ועוד.
18. חסכון בזמן ריצות טרטור והתעסקות – יועץ משכנתאות מומלץ הוא איש מקצוע המאפשר ללקוח קצה ולמשק הבית המון שקט נפשי מצד אחד, ומצד שני נותן להם להמשיך את שגרת החיים בתהליך של לקיחת המשכנתא שלוקח לרוב בין 21-45 יום, ובכך מאפשר להם להמשיך בשגרת החיים השקטה והרגועה ולא להפסיד זמן, ימי עבודה ועצבים, ולבזבז ימים שלמים על נסיעות, חניות, טלפונים, מיילים ריצות ותיאומים, בכל שהוא מטטפל במלוא היבטי העסקה ומאפשר להם שלווה נחת וחסכון בזמן, כך שלמעט איסוף המסמכים בשלב ההתחלתי, וביצוע תהליך הביטחונות בסוף- בהדרכה וסיוע מרחוק , כל מה שנותר להם הוא רק להגיע לבנק לחתום ולהבטיח לעצמם את התוצאה הטובה ביותר במינימום התעסקות מתח ובזבוז זמן מיותר ויקר.
19. הגעה לבנק לטובת חתימה על מסמכי ההלוואה – יועץ משכנתאות מומלץ, יגיע לבנק עם הלקוח על מנת לוודא שהתנאים שעליהם הלקוח חותם ומתחייב תואמים לכל מה שמסוכם ומפורט בהצעות ובאישורים העקרוניים שהלקוח קיבל, וכמו כן שאין בעיות , חוסרים, מסמכים שלא הוצגו או כל בעיה אחרת שעלולה לצוץ ולמנוע את ביצוע התיק, חשוב לציין שכל תיקי המשכנתא נשלחים לביצוע בדיקות לפני ביצוע ולאחר חתימת הלקוח על מסמכי ההלוואה בבנק.
20. ניהול חוב תיעוד התיק ושמירה על קשר בעתיד לטובת מעקב ובקרה – יועץ משכנתאות מומלץ מבין ויודע שמשכנתא היא חוב שיש לנהל. כיוון שעולם פתרונות המימון נשתנה בקצה מסחרר, חובה על הלקוח בהדרכת היועץ לבצע מעקב אחרי המשכנתא ולוודא בממוצע בכל 1.5- 3 שנים לכל היותר, שלא ניתן לשפר את התנאים שעליהם חם הלקוח וזאת על ידי תהליך של מיחזור משכנתא מלא או חלקי, שתפקידו עשוי להיות צמצום סטטיסטי עתידי של עמלות פירעון, חסכון חסכי, הורדת ריבית, קיצור תקופה או שיפור תנאים, מיחזור משכנתא עתידי אפשרי על ידי תיעוד התיק במערכת הניהול של היועץ משכנתאות ובכך שליפה מהירה, מעקב ומבקרה אחרי אופן התנהגות החוב לאורך השנים, כמו כן ניתן להצטרף לקבוצת וואטאפ ייעודית ללקוחות החברה שבה נשחים מאמרים, סקירות כלכליות ועדכונים שוטפים בנושאי מיסוי, רגולציה ביטוחים, הצעות ועוד.

לסיכום תפקידו של יועץ המשכנתאות :

יועץ משכנתאות מומלץ הוא איש מקצוע המבין מימון ברמת גבוהה, הוא שירותי בעל זמינות גבוהה ומאפשר מתן הסברים ומענה מלא לשאלות, הוא מספק מעטפת מלאה ומקיפה למלוא תהליכי העסקה, ובכך מספק ללקוח הקצה ולמשק הבית הרבה מאוד שקט נפשי, חסכון זמן ריצות טרטורים וניסיונות להילחם בגופים עתידי משאבים שמצריכים מומחים לניהול אסטרטגיה ומשא ומתן ובכך לוודא ולדואג שהלקוח יקבל את התוצאה הטובה ביותר מצד אחד, ובלוח זמנים מותאם מצד שני, ומצד שלישי למנוע תרחיש של כניסה לעסקה לא מתאימה במלוא סוגי ההיבטים כגון, מאפייני עסקה מסוכנים או חוסר יכולת של הלקוח לעמוד בעסקה לאורך זמן.

כמו כן יועץ משכנתאות נותן מענה מלא ומתן הסבר מקיף לכל שלב ולשלב, הוא משמש כאדריכל התוכנית אשר נמצא בתפר בין הלקוח לאנשי המקצוע , ומאפשר ללקוח הרבה מאוד שקט נפשי וזמן פנוי להמשיך בשגרת חיים, תוך כדי שהוא יודע שההוצאה הגדולה הכי גדולה של חייו מטופלת בצורה המיטבית המקסימאלית היעילה והמותאמת באופן המדויק ביותר שניתן לבקש, ההתייחסות לשימוש ביועץ משכנתאות מומלץ צריכה להיות כהשקעה ולא כהוצאה וזאת מהסיבה הפשוטה ביותר, שללקוח קצה שהולך ללא ייצוג יישנן 2 חלופות: חלופה ראשונה ללכת לבנק לבד ולשלם המון- לעיתים עד כדי תרחיש שבו המשכנתא שנלקחה אינה יורדת. תרחיש שני לשלם מעט לאיש מקצוע- ולחסוך המון המון כסף בהוצאה החודשית והמצטברת לבנק ובעיקר לדעת שהוא מטופל באופן מקיף מלא וייסודי במלוא היבטי משק הבית בהיבט נוכחי ועתידי.

אהבתם? אתם מוזמנים לשתף