אין תשובה אחת שנכונה לכולם. ההחלטה תלויה במצב הפיננסי שלכם, במצב בשוק, ובמידת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. אבל יש פרמטרים שיכולים לעזור לכם להחליט מה נכון עבורכם וחשוב להכיר אותם. לקנות קודם או למכור קודם – מה עדיף כשמפשרים דיור?
קונים דירה חדשה — ורק אחר כך מוכרים את הישנה. זה מה שרוב משפרי הדיור עושים בפועל
יתרונות
- לא מפספסים דירה שנמצאת בשוק כרגע
- זמן לחפש קונה טוב לדירה הישנה — בלי לחץ
- מעבר חלק מדירה לדירה, לרוב ללא שכירות ביניים
חסרונות
- עד שמוכרים את הדירה הישנה — אתם מחזיקים שתי דירות
- עלול להיווצר מצב של שני תשלומי משכנתא במקביל
- הבנק מסווג אתכם כמשפרי דיור ומגביל את המימון ל-70% — לא 75% כרוכשי דירה יחידה.
- אם הדירה הישנה לא נמכרת מהר יכול להיווצר פער תזרימי
מה קורה כשמוכרים קודם?
יתרונות
- אתם מוגדרים כרוכשי דירה יחידה — זכאים ל-75% מימון במשכנתא
- פחות לחץ תזרימי —לא משלמים שני החזרי משכנתא במקביל
- כוח מיקוח גבוה יותר מול מוכרים — קונים עם כסף ביד ואפשר לקבוע גם לוח תשלומים יותר מהיר.
חסרונות
- עלול להיווצר צורך בשכירות זמנית בין המכירה לרכישה
- שוק הדיור בישראל זז מהר — דירה שאהבתם עלולה להיתפס בינתיים
הפתרון האידיאלי — עסקת גב אל גב
הסיטואציה שכולם רוצים: מכירת הדירה הישנה ורכישת הדירה החדשה מתרחשות כמעט במקביל. הכניסה לאחת ויציאה מהשנייה מתואמות בלוח זמנים אחד. זה דורש עבודה מדויקת של עורך הדין, יועץ המשכנתאות והמתווך וכמובן מזל.
השאלות שכדאי לשאול לפני שמחליטים כיצד תרצו בצע את מהלך של שיפור הדיור
1. כמה זמן הדירה הישנה תיקח למכור?
בשוק פעיל עם ביקוש גבוה — מוכרים מהר. בשוק רגוע — אפשר לחכות חודשים. כדאי לבדוק כמה דירות דומות נמכרו באזור ובכמה זמן. חשוב להבין את המחיר הריאלי שתוכלו לקבל עבור הדירה בהתחשב במצב השוק.
2. האם יש לכם כרית תזרימית?
זהו אחד הפרמטרים החשובים שמחליטים מה עדיף לשמפרי דיור, אם קונים קודם ורק אז מוכרים. כמה חודשים של שני תשלומי משכנתא תוכלו לשלם מבלי להיכנס לגירעון תקציבי? במידה ואין לכם הרבה מרווח ותמרון אפשר לבחון גם אופציה הלוואת גישור מראש.
3. כמה חשוב לכם אחוז המימון במשכנתא?
אם ה-5% ההפרש בין 70% ל-75% מימון קריטיים לעסקה — שווה לשקול למכור קודם. על דירה של 2.5 מיליון, ההפרש הזה שווה 125,000 ש”ח.
4. מה מצב הון העצמי שלכם ללא כסף מהמכירה?
אם אתם תלויים באופן מלא בכסף מהמכירה כדי לסגור את העסקה — לקנות קודם מסוכן יותר. חייבים לוודא שיש מקור אחר לתשלומים הראשונים בחוזה.
5. מה לוח התשלומים בחוזה הרכישה בדירה שאתם שוקלים לקנות?
חוזה שמפזר תשלומים על פני זמן מאפשר גמישות גדולה יותר. חוזה שדורש תשלום גדול מוקדם — מחייב שהכסף ממכירת הדירה הישנה יהיה זמין בזמן.
לסיכום אם נרצה להתייחס לנקודות הכי חשובות עליהן אפשר לבסס החלטה האם לקנות קודם או למכור קודם ומה עדיף למשפרי דיור:
קונים קודם כש…
- הדירה הישנה נמצאת באזור עם ביקוש גבוה ויש הסתברות גבוהה שתמכרו אותה מהר במחיר אותו אתם דורשים.
- יש לכם כרית תזרימית שמכסה כמה חודשים של כפל תשלומים
- יש אפשרות לגישור או לעזרה ממשפחה לתקופת הביניים
- מצאתם דירה שמתאימה לכם ואתם לא רוצים לוותר עליה – אך חשוב לא לתת לסיבה הזאת להעפיל על חשיבות הפרמטרים האחרים
מוכרים קודם כש…
- אחוז המימון קריטי לכם ו-75% משנה את התמונה הפיננסית
- אין כרית תזרימית — כפל תשלומים עלול ליצור לחץ אמיתי
- מצב בשוק לא וודאי ותוכלו להיתקל בקושי למכור את הדירה הקיימת מהר.
- מעדיפים לדעת בדיוק עם כמה כסף יוצאים לפני שמתחייבים
מה עושים אם מפספסים דירה בינתיים?
אחד החששות הגדולים של מי שמוכר קודם הוא “ומה אם לא נמצא דירה?” שוק הנדלן בישראל זז מהר — אבל מי שמוכר עם כסף ביד תמיד מוצא. קחו בשחבון שייתכן שתצטרכו לשכור דירה לכמה חודשים בינתיים עד שתמצאו את הדירה המושלמת לקנות — עלות שכדאי לחשב מראש ולשקלל בהחלטה.
תיאום בין עורך הדין ליועץ המשכנתאות — למה זה קריטי
בלי קשר למה שבוחרים, לוח התשלומים בחוזה הרכישה חייב להיבנות בתיאום בין עורך הדין לבין יועץ המשכנתאות מומלץ. מועדי התשלום בחוזה חייבים להתאים ללוח המשיכות מהבנק ולמועדים הצפויים לקבלת כסף ממכירת הדירה הישנה. אי-תיאום כזה יצר בעיות תזרימיות אצל לקוחות שפנו אלינו לאחר שכבר חתמו. תמיד מומלץ לערב את יועץ המשכנתאות בתהליך כמה שיותר מוקדם.
ההחלטה בין לקנות קודם לבין למכור קודם ומה עדיף למשפרי דיור היא אישית ופיננסית גם יחד. מה שנכון לשכן לא בהכרח נכון לכם. לפני שחותמים על כלום — כדאי לבדוק את המספרים עם יועץ משכנתאות. צרו איתנו קשר לשיחת ייעוץ ראשונית חינם.
