מה היתרונות ומה החסרונות במשכנתא לרכישת משרד ?

עצמאיים רבים בעיקר בעלי מקצועות חופשיים, מוצאים את עצמם משלמים שכירות יקרה על משרד שישמש אותם לטובת שימוש העסק, הצורך בהפרדה בין בית לעבודה מחייבת שלל בעלי מקצועות חופשיים, מאמנים, מטפלים, רו”ח, עורכי דין, מתווכי מקרקעין, יועצים כלכליים ועוד לשכור משרד שישמש אותם לטובת התפעול השוטף של העסק, קבלת קהל ומתן מענה בתחום עיסוקם.

הוצאות המשרד הפכו בשנים האחרונות ליקרות במיוחד בד בבד עם העלייה בצורך וכיום הוצאה זו יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים במצטבר בשנה, וכמו כן לרוב הוצאת השכירות למשרד עולה עם השנים, והצורך ביצירת יציבות לעסק קיים מצד אחד, הניסיון לחסוך בהוצאות מצד שני מייצרת טריגר חזק לבחינת ההיתכנות ללקיחת משכנתא לרכישת המשרד לטובת שימוש עצמי, אולם לפני שרצים ופועלים מהבטן רצוי לבחון לעומק את הכדאיות ולהיעזר לטובת המהלך במשרד תיווך מומחה לרכישת נדל”ן מסחרי

בניגוד לרכישת דירה למגורים, נדל”ן מסחרי הוא משחק מסוג אחר אשר מצד אחד מייצג עלות מימון יקרה יותר מהותית ורף כניסה ראשוני הכולל מיסוי והוצאות נלוות, אולם מצד שני הוצאות אלה ניתנות לקיזוז מלא ומוכרות כמעט באופן מלא כחלק מהוצאות העסק ובכך הן מקטינות את חבות המס, ומצד שני הוצאה על משכנתא עסקית מאפשרת יציבות גבוהה ויצירת וודאות ותוכנית עבודה ארוכת טווח לעסק, בניגוד לעסק קיים אשר שוכר משרד ותלוי בבעל נכס שיכול מחר בבוקר להחליט שהוא מוכר את הנכס. לרוב עליית מחירי השכירות השוטפת עשויה להוביל למעברי  מקום והשכרת משרד אחר באופן  תכוף, פעולה  הכרוכה בהוצאות מצידן, בלאי על ציוד, אבדן ימי עבודה, הפסד של פלחי שוק בגין אי נוחות במציאת מיקום אידיאלי, אבדן פוטנציאלי של לקוחות והצורך לעדכן בשינויי כתובת תכופים ועוד.

מה הן היתרונות לרכישת משרד או נכס מסחרי לעסק קיים?

• להפוך את ההוצאה להשקעה– השכרת משרד הינה הוצאה שוטפת שיורדת במלואה לטמיון, רכישת משרד מאפשרת הגדלה וצבירת הון בעסק קיים ובכך מחזקת את האיתנות והחוסן הפיננסי העסקי והמשפחתי
• יציבות ובטחון – בניגוד לתלות הקיימת  לעסקים אשר נאלצים לשכור משרד ולהיות תלויים בבעל המבנה המסחרי או המשרד, אשר יכול להחליט שהוא אינו מחדש חוזה מכל סיבה שהיא, ו/או מעלה את השכירות כראות עיניו, רכישת משרד על מינוף במשכנתא לרכישת משרד מאפשרת בניית תוכנית עבודה המייצרת וודאות ויציבות בהוצאה החודשית, ולעיתים בסביבת ריבית יורדת לספק אופק עתידי לירידת ההוצאה השוטפת שתגולם בהחזר החודשי השוטף שיורד עם ירידת הריבית הצפויה.
• ניצול יתרון המינוף – נכס מסחרי מאפשר מינוף עד 80% מימון ובמקרים חריגים אפילו 100% מימון על ידי משכנתא לרכישת משרד, פעולה המאפשרת יצירת מנוע צמיחה ויצירת תשואה גבוהה מאוד על ההון הנותר בעסק, וניצול יתרונות המיסוי  בחברה בע”מ  שלא מושכת את מלוא הרווחים ומתמודדת עם רווחים כלואים המחויבים במשיכה ו/או משיכת דיבידנד.  שימוש בהון קיים מאפשר הפיכת חיסרון ליתרון כיוון שההון המושקע עובד עבור  בעל העסק מצד אחד ומצד שני הוא מקטין משמעותית את  חבויות המס לאור התיקון לחוק שעבר בתחילת 2025

• הטבות מס ותכנון מס– בניגוד לדירת מגורים יחידה אשר אינה מאפשרת קיזוז הוצאות, בעת רכישת נכס עסקי כגון משכנתא לרכישת משרד ניתן להכיר בשלל הוצאות כגון: מס רכישה, שיפוץ, עו”ד יועץ משכנתאות, ואפילו הריבית השוטפת במשכנתא אשר מוכרת  וניתנת לקיזוז מלא לכל אורך טווח האחזקה ובעת המימוש, וכמו כן פחת  נצבר שמוכר מייצר הפחתת חבויות המס והעלאת הכדאיות הכלכלית באופן ניכר בהיבט תכנון מס.
• פוטנציאל תשואה והשבחה–  עסק קיים שלוקח משכנתא לרכישת משרד, מבטיח לעצמו את  השוכר הטוב ביותר – שזה הוא עצמו, ולכן רכישת משרד/מבנה מסחרי לשימוש עצמי מבטיחה שוכר אמין יציב ותזרים מזומנים בטוח. לעיתים ישנם שינויים בעסק המחייבים התאמות, בעל עסק שרוכש כיום משרד, יכול לשמור לעצמו את האפשרות לגמישות עתידית במקרה של צורך במעבר למקום אחר, על ידי השכרת המשרד בשכירות חופשית, כאשר לרוב נכס מסחרי יודע לייצר תשואה שנתי גבוהה בטווחים של 7-10% ומעלה ובכך יכול לשמש כמנוע צמיחה עתידי לעסק הקיים וליצור הגדלת  ההון המשפחתי על ידי נכס שמשלם את עצמו.

מה הן החסרונות לרכישת משרד או נכס מסחרי לעסק קיים?

• הצורך בהעמדת הון ראשוני לעסקה– על אף לקיחת המשכנתא לרכישת המשרד עדיין ישנו צורך רגולטורי להעמיד הון עצמי ראשוני שבין 20-30% במינימום כאשר לעיתים לא לכל העסקים ישנה אפשרות להעמיד את ההון הזה , דבר העשוי לשמש כמכשול. אולם מצד שני ניתן לחלץ הון מנכס קיים ( גם בנכס מסחרי וגם מדירת מגורים) ובכך להגיע למתווה רכישה באחוז מימון גבוה
• עלויות מימון יקרות יותר- נכס מסחרי מייצג פרמיית סיכון גבוהה יותר לבנק , ולכן לרוב הוא יינתן במרווח בנקאי יקר וריביות יקרות יורת מאשר משכנתא לרכישת דירה שנחשבת לכסף הזול ביותר שניתן לרכוש במערכת המימון בכלל ובבנקים בפרט
• החזר חודשי גבוה – לעיתים לקיחת משכנתא לרכישת משרד או משכנתא מסחרית תינתן בהגבלה של פריסת השנים ולרוב יהיה ניתן להגיע לטווח של 15-20 שנה ו25 שנה באישור חריג, ולכן פריסה זו עשויה ליצור הכבדה על ההחזר החודשי השוטף, בניגוד למשכנתא לרכישת דירה  שכיום רגולטורית יכולה להגיע לעד 30 שנה
• השקעה מסוכנת יותר – בחלק מהמקרים ואזורי הביקוש אחזקה ישירה של  נכסים מסחריים ומשרדים, יהיו רגישים יותר לזעזועים בתקופות רגישות של מתיחות ביטחונית מלחמה או סגרים, ולכן  לעיתים ישנה תלות גבוהה יותר בהצלחת העסק, החוסן הפיננסי שלו ויכולתו לשרת את החוב לאורך זמן.
• מס רכישה – מס רכישה בעת רכישת משרד הינה בסך של 6% ולעיתים ניתן להעמיס עלות זו על המינוף בלקיחת המשכנתא לרכישת המשרד,  אולם ישנם מקרים שבהם הרוכש יצטרך להוסיף את הסכום מההון האישי שלו, כך לדוגמא על רכישת משרד בסך 1 מיליון מס הרכישה יעמוד על כ60,000 ₪ שאותם הרוכש יצטרך להביא מהבית.

נקודות נוספות שראויות להתייחסות

רכישת משרד על ידי לקוח קצה אשר אינו עוסק מורשה, עוסק זעיר או חברה בע”מ, והוא שכיר, יכולה להיות השקעה מעניינת אולם לרוב  היא תהיה פחות כדאית מהשקעה בנדל”ן לרוכש חסר דיור, ולכן רצו שמי שהחליט למכור יהיה עוסק שמאוגד כעצמאי מצד אחד, ומצד שני אסור לוותר על ליווי מקצועי של משרד מומחה לנדל”ן מסחרי. במקרה של משקיע  שיש ברשותו יותר מדירה אחת, מס הרכישה נמוך יותר – 6% לעומת 8% ברכישת דירה 2 ומעלה, אולם ישנם הרבה פחות תכנוני מס שניתן לבצע במקרה כזה, וכמו כן לרוב להכנסת השכירות השוטפת לאחר הפעלת המשרד ישנה  תוספת מע”מ שמחייבת הנפקת חשבונית לדייר, ישנה חובה להגשת דוחות כספיים שנתיים למס הכנסה, ישנם חבויות עתידיות במס שבח שעת המימוש ועוד, ולכן רק אם מדובר במשקיע שמתכוון לרכוש יותר ממשרד אחד ייתכן שיהיה כדאי לו להיכנס למהלך, אולם ברוב המכריע של המקרים, למשקיע כזה יהיה עדיף לרכוש דירה נוספת, ו/או ללכת על השקעה בשוק ההון או כל אפיק אחר שניתן ליצור בו צמיחה כלכלית והגדלת הון בסיכון מופחת וניהול סיכונים מותאם.

לסיכום:

משכנתא לרכישת משרד או נכס מסחרי יכולה להיות קרש קפיצה מהותי ומנגנון להגדלת הון משמעותי לעסק ומשק הבית , אולם המהלך מחייב תכנון מקדמי ראשוני מקיף ויסודי, הכנת תוכנית עבודה, בחינה מקיפה של כלל הנתונים הכלכליים של משק הבית, וסיוע במומחה לנדל”ן מסחרי שיכול לסייע במציאת הזדמנויות השקעה, כמו כן ניתן לבצע שימוש באסטרטגיות מתקדמות כגון: חילוץ הון מנכס קיים בריביות זולות ובפריסה ארוכה, ושימוש בהון זה כהון עצמי לעסקה, בניית תוכנית עבודה שתאפשר קבלת אחוזי מימון גבוהים ( עד 80% ) על ידי שלל פעולות, ובעיקר שלקוח קצה או בעל עסק שבוחן מהלך שכזה חייב להבטיח לעצמו שהוא ניגש למהלך עם כוח קנייה גדול על ידי שימוש בחברת ייעוץ משכנתאות ותיקה מנוסה ועם המלצות וקבלות בשטח, כך שהוא יוכל להשלים את העסקה ולהגיע לתוצאה אופטימלית ולמקסם את המהלך באופן מלא., והעיקר לא לשכוח להעזר במשרד מומחה לנדל”ן מסחרי כדי לאתר את העסקה המתאימה והמשתלמת עבורכם.

שאלות ותשובות

שאלה:

האם במשכנתא לרכישת משרד ניתן לקבל את מרכיב במע”מ?

תשובה:

לרוב לא, אולם ניתן לאשר בחלק מהבנקים וגופי המימון כחריג

שאלה:

האם יש עמלות פירעון במשכנתא לרכישת משרד?

תשובה:

לא לרוב אין עמלות פירעון במשכנתא אולם יש עמלות פתיחת תיק

שאלה:

האם הלוואה לרכישת משרד יקרה יותר ממשכנתא רגילה?

תשובה:

בדרך כלל כן, אולם ישנן דרכים להוזיל משמעותית את הריביות ולקבל ריביות דומות למשכנתא רגילה לקניית דירה

שאלה:

האם ניתן לקבל 100% מימון למשכנתא לרכישת משרד? כלומר לקבל משכנתא ללא הון עצמי?

תשובה:

בחלק מהמקרים ניתן לבנות עסקה ללא הון עצמי ובה הבנק ייספק 100% מימון ללא הון עצמי בכלל