מחקר כדאיות השקעת נדל"ן | תקופת החזקה 7 שנים
באר שבע מול ורשה
השוואה כלכלית מקיפה בין שלוש חלופות מימון לרכישת נכס בשווי 500,000 ₪: הון עצמי של 200,000 ₪, 100,000 ₪ או 300,000 ₪, והשלמת יתרת הרכישה באמצעות הלוואה בשעבוד נכס קיים בישראל בריבית 4.9%. הניתוח משלב עליית ערך, תשואת שכירות, תחזוקה, מיסוי, עלויות רכישה ועלויות מימון.
תמצית המחקר
מה מראה ההשוואה?
המודל משווה בין שלוש חלופות מימון בכל אחת משתי הערים. בניגוד לבדיקת עליית ערך בלבד, כאן נכללות גם הכנסות משכירות, הוצאות תחזוקה, מס שכירות לפי הנחות המודל, תשלומי ההלוואה והתוצאה הכספית בעת מכירת הנכס.
החלופה המובילה בוורשה לפי רווח כספי
300 / 200
300 אלף ₪ הון עצמי, 200 אלף ₪ הלוואה
רווח משוער – ורשה
233,858 ₪
בחלופה ג'
רווח משוער – באר שבע
51,895 ₪
בחלופה ג'
יתרון ורשה בחלופה ג'
181,963 ₪
הפרש רווח בין שתי הערים
מסקנה ראשונית:
בהנחות המודל, ורשה מציגה תוצאה כלכלית טובה יותר בכל שלוש חלופות המימון.
הגדלת ההון העצמי והקטנת ההלוואה משפרות את הרווח הכספי הכולל,
אך לא בהכרח את ה-IRR, משום שהמשקיע מעמיד יותר הון בתחילת הדרך.
שלב ראשון
הנחות הבסיס של ההשוואה
| פרמטר | באר שבע | ורשה |
|---|---|---|
| מחיר רכישה | 500,000 ₪ | 500,000 ₪ |
| מס רכישה | 8% – 40,000 ₪ | 2% – 10,000 ₪ |
| עלויות עסקה ונלוות | 50,000 ₪ | 50,000 ₪ |
| עלות כוללת בתחילת העסקה לפני מימון | 590,000 ₪ | 560,000 ₪ |
| ריבית שנתית בהלוואה | 4.9% | 4.9% |
| תקופת הלוואה במודל | 25 שנה | 25 שנה |
| שיטת החזר | שפיצר | שפיצר |
| תקופת החזקה | 7 שנים | 7 שנים |
| עליית ערך שנתית | 3% | 5% |
| תחזוקה ותיקונים שנתיים | 1.7% | 1.7% |
| תחזוקה שנתית בשקלים | 8,500 ₪ | 8,500 ₪ |
| תחזוקה מצטברת ל-7 שנים | 59,500 ₪ | 59,500 ₪ |
| מס במכירה לפי הנחת המשתמש | 15% מעליית הערך | 0% |
הבהרה:
המודל משתמש בשיעורי המס שהוגדרו לצורך ההשוואה.
מס השבח בבאר שבע מחושב כאן כ-15% מעליית הערך הנומינלית.
בוורשה הונח שאין מס שבח במכירה. אלה הנחות חישוב ולא קביעה
שהטיפול המסי בפועל יהיה זהה בכל עסקה או לכל משקיע.
נתוני תשואה מקוריים
תשואת שכירות – הנתונים ששימשו במודל
הנתונים הבאים הם שיעורי תשואת השכירות שבהם השתמשנו בהשוואה המקורית: 6.65% בוורשה ו-4.77% בבאר שבע. לצורך החישוב הוחלו שיעורי התשואה על מחיר נכס של 500,000 ₪.
ורשה
6.65%
תשואת שכירות ברוטו שנתית במודל.
33,250 ₪
הכנסה שנתית ברוטו משכירות
2,771 ₪
הכנסה חודשית ברוטו משכירות
באר שבע
4.77%
תשואת שכירות ברוטו שנתית במודל.
23,837 ₪
הכנסה שנתית ברוטו משכירות
1,986 ₪
הכנסה חודשית ברוטו משכירות
השוואה גרפית – הכנסה שנתית משכירות
הכנסות השכירות חושבו לפי שיעורי התשואה המקוריים על מחיר רכישה של 500,000 ₪. לא הונחה עלייה בשכר הדירה לאורך שבע השנים.
| מדד | ורשה | באר שבע | יתרון ורשה |
|---|---|---|---|
| תשואה ברוטו | 6.65% | 4.77% | 1.88 נקודות אחוז |
| שכירות חודשית ברוטו | 2,771 ₪ | 1,986 ₪ | 785 ₪ |
| שכירות שנתית ברוטו | 33,250 ₪ | 23,837 ₪ | 9,413 ₪ |
| שכירות מצטברת ל-7 שנים | 232,750 ₪ | 166,857 ₪ | 65,893 ₪ |
מקורות הנתונים המקוריים:
Global Property Guide – תשואות שכירות בפולין |
נתוני עסקאות בבאר שבע |
נתוני שכירות בבאר שבע.
הכנסה והוצאות שוטפות
מה נשאר מהשכירות לאחר מס ותחזוקה?
| רכיב שנתי | ורשה | באר שבע |
|---|---|---|
| שכירות ברוטו | 33,250 ₪ | 23,837 ₪ |
| מס שכירות במודל | 2,826 ₪ | 0 ₪ |
| תחזוקה ותיקונים | 8,500 ₪ | 8,500 ₪ |
| הכנסה שנתית לאחר מס ותחזוקה | 21,924 ₪ | 15,337 ₪ |
| הכנסה חודשית לאחר מס ותחזוקה | 1,827 ₪ | 1,278 ₪ |
הנחות מס שכירות:
בוורשה חושב מס של 8.5% מהשכירות ברוטו, בהתאם להנחת המודל.
בבאר שבע הונח מס שכירות אפס, בהנחה שהמשקיע זכאי לפטור
ושסך הכנסות משק הבית משכירות עומד בתנאי הפטור.
יש לבדוק את חבות המס בפועל, לרבות הכנסות נוספות וזיכוי מס זר.
שלב שני
שלוש חלופות המימון
כל החלופות מבוססות על מחיר נכס של 500,000 ₪. ההלוואה מחושבת בריבית שנתית של 4.9%, לתקופה של 25 שנה, בשיטת שפיצר. ההלוואה מובטחת בשעבוד נכס קיים בישראל.
| חלופה | הון עצמי | הלוואה | מימון ממחיר הנכס | החזר חודשי | החזר שנתי | יתרת הלוואה אחרי 7 שנים |
|---|---|---|---|---|---|---|
| א' | 200,000 ₪ | 300,000 ₪ | 60% | 1,736 ₪ | 20,836 ₪ | 248,885 ₪ |
| ב' | 100,000 ₪ | 400,000 ₪ | 80% | 2,315 ₪ | 27,781 ₪ | 331,847 ₪ |
| ג' | 300,000 ₪ | 200,000 ₪ | 40% | 1,158 ₪ | 13,891 ₪ | 165,923 ₪ |
החזרי ההלוואה חושבו לפי ריבית חודשית של 4.9% חלקי 12.
ההחזר בפועל עשוי להיות שונה בהתאם לתנאי הבנק, מסלול הריבית,
הצמדה, עמלות ותנאי השעבוד. שיעור המימון המוצג הוא ביחס למחיר הנכס הנרכש,
ולא שיעור המימון של הנכס הקיים המשועבד.
שלב שלישי
עליית ערך ושווי הנכס לאחר שבע שנים
ורשה – עליית ערך 5% בשנה
703,550 ₪
שווי עתידי משוער
באר שבע – עליית ערך 3% בשנה
614,937 ₪
שווי עתידי משוער
| רכיב | ורשה | באר שבע |
|---|---|---|
| מחיר רכישה | 500,000 ₪ | 500,000 ₪ |
| עליית ערך מצטברת | 203,550 ₪ | 114,937 ₪ |
| שווי לאחר 7 שנים | 703,550 ₪ | 614,937 ₪ |
| מס במכירה לפי המודל | 0 ₪ | 17,241 ₪ |
| שווי לאחר מס מכירה | 703,550 ₪ | 597,696 ₪ |
תזרים שוטף
תזרים חודשי בכל חלופת מימון
התזרים מחושב כהכנסה משכירות לאחר מס ותחזוקה, בניכוי ההחזר החודשי של ההלוואה.
| עיר | חלופה | הכנסה חודשית לאחר מס ותחזוקה | החזר הלוואה | תזרים חודשי |
|---|---|---|---|---|
| ורשה | א' – 200/300 | 1,827 ₪ | 1,736 ₪ | +91 ₪ |
| ורשה | ב' – 100/400 | 1,827 ₪ | 2,315 ₪ | -488 ₪ |
| ורשה | ג' – 300/200 | 1,827 ₪ | 1,158 ₪ | +669 ₪ |
| באר שבע | א' – 200/300 | 1,278 ₪ | 1,736 ₪ | -458 ₪ |
| באר שבע | ב' – 100/400 | 1,278 ₪ | 2,315 ₪ | -1,037 ₪ |
| באר שבע | ג' – 300/200 | 1,278 ₪ | 1,158 ₪ | +120 ₪ |
משמעות התזרים:
בוורשה חלופה א' וחלופה ג' מציגות תזרים חודשי חיובי לפי הנחות המודל.
חלופה ב' מציגה תזרים שלילי בגלל ההחזר הגבוה יותר.
בבאר שבע חלופה ג' מציגה תזרים חיובי קטן, בעוד חלופות א' וב' דורשות השלמה חודשית.
שלב רביעי
העלות הכוללת והרווח לאחר שבע שנים
החישוב כולל את ההון העצמי, מס הרכישה, עלויות העסקה, תשלומי ההלוואה, התחזוקה, הכנסות השכירות לאחר מס, יתרת החוב במכירה ומס המכירה לפי הנחות המודל.
| רכיב | ורשה א' 200/300 | ורשה ב' 100/400 | ורשה ג' 300/200 |
|---|---|---|---|
| הון עצמי | 200,000 | 100,000 | 300,000 |
| מס רכישה ועלויות עסקה | 60,000 | 60,000 | 60,000 |
| תשלומי הלוואה ל-7 שנים | 145,852 | 194,470 | 97,235 |
| תחזוקה ל-7 שנים | 59,500 | 59,500 | 59,500 |
| סך הוצאות ברוטו | 465,352 | 413,970 | 516,735 |
| שכירות לאחר מס ל-7 שנים | 212,966 | 212,966 | 212,966 |
| תמורת מכירה לפני סילוק הלוואה | 703,550 | 703,550 | 703,550 |
| יתרת הלוואה במכירה | 248,885 | 331,847 | 165,923 |
| תמורת מכירה נטו לאחר סילוק הלוואה | 454,665 | 371,704 | 537,627 |
| רווח כולל | 202,279 ₪ | 170,700 ₪ | 233,858 ₪ |
| רכיב | באר שבע א' 200/300 | באר שבע ב' 100/400 | באר שבע ג' 300/200 |
|---|---|---|---|
| הון עצמי | 200,000 | 100,000 | 300,000 |
| מס רכישה ועלויות עסקה | 90,000 | 90,000 | 90,000 |
| תשלומי הלוואה ל-7 שנים | 145,852 | 194,470 | 97,235 |
| תחזוקה ל-7 שנים | 59,500 | 59,500 | 59,500 |
| סך הוצאות ברוטו | 495,352 | 443,970 | 546,735 |
| שכירות לאחר מס ל-7 שנים | 166,857 | 166,857 | 166,857 |
| תמורת מכירה לאחר מס שבח | 597,696 | 597,696 | 597,696 |
| יתרת הלוואה במכירה | 248,885 | 331,847 | 165,923 |
| תמורת מכירה נטו לאחר סילוק הלוואה | 348,811 | 265,850 | 431,773 |
| רווח כולל | 20,316 ₪ | 11,263- ₪ | 51,895 ₪ |
נוסחת הרווח במודל:
תמורת מכירה נטו לאחר מס וסילוק יתרת ההלוואה,
בתוספת הכנסות שכירות לאחר מס לאורך שבע שנים,
פחות ההון העצמי, מס הרכישה, עלויות העסקה,
תשלומי ההלוואה והתחזוקה.
טבלת סיכום מרכזית
תשואה מצטברת, תשואה שנתית ו-IRR
התשואה המצטברת מחושבת כרווח הכולל חלקי סך ההוצאות ברוטו לאורך התקופה. התשואה הממוצעת השנתית הפשוטה היא התשואה המצטברת חלקי שבע. ה-IRR הוא שיעור התשואה הפנימי המחושב לפי ההון הראשוני, תזרימי השכירות השנתיים ותמורת המכירה נטו בסוף השנה השביעית.
| עיר | חלופה | הון עצמי | הלוואה | רווח כולל | תשואה מצטברת | ממוצע שנתי פשוט | IRR שנתי |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ורשה | א' | 200,000 ₪ | 300,000 ₪ | 202,279 ₪ | 43.5% | 6.21% | 8.65% |
| ורשה | ב' | 100,000 ₪ | 400,000 ₪ | 170,700 ₪ | 41.2% | 5.89% | 10.20% |
| ורשה | ג' | 300,000 ₪ | 200,000 ₪ | 233,858 ₪ | 45.3% | 6.47% | 7.80% |
| באר שבע | א' | 200,000 ₪ | 300,000 ₪ | 20,316 ₪ | 4.1% | 0.59% | 0.92% |
| באר שבע | ב' | 100,000 ₪ | 400,000 ₪ | 11,263- ₪ | 2.5%- | 0.36%- | 0.72%- |
| באר שבע | ג' | 300,000 ₪ | 200,000 ₪ | 51,895 ₪ | 9.5% | 1.36% | 1.82% |
חשוב להבחין בין המדדים:
חלופה ג' בוורשה מציגה את הרווח הכספי הגבוה ביותר ואת התשואה המצטברת הגבוהה ביותר.
חלופה ב' מציגה IRR גבוה יותר, משום שההון הראשוני קטן יותר והמינוף גדול יותר.
IRR גבוה אינו בהכרח רווח כספי גבוה יותר, והוא כרוך ברמת חוב ותזרים שונה.
השוואה גרפית
תשואה מצטברת לפי חלופה
הגרף מציג את התשואה המצטברת על סך ההוצאות ברוטו בכל אחת מהחלופות.
ורשה
באר שבע
השוואת רווח כספי לאחר שבע שנים
השוואת IRR שנתי
מסקנות והחלטה
מה עדיף מבחינה כלכלית?
התוצאה הכספית הגבוהה ביותר במודל
ורשה – חלופה ג'
300,000 ₪ הון עצמי והלוואה של 200,000 ₪.
233,858 ₪
רווח כולל משוער לאחר שבע שנים.
45.3%
תשואה מצטברת על כלל ההוצאות ברוטו.
מה היתרון של ורשה?
- תשואת שכירות ברוטו גבוהה יותר: 6.65% לעומת 4.77%.
- הנחת עליית ערך גבוהה יותר: 5% לעומת 3%.
- מס רכישה נמוך יותר לפי הנחות המודל.
- הכנסה שוטפת גבוהה יותר לאחר תחזוקה ומס שכירות.
- תוצאה כספית עדיפה בכל שלוש חלופות המימון.
מה היתרון של באר שבע?
- אין חשיפה ישירה לשער הזלוטי מול השקל.
- ניהול הנכס והפיקוח עליו פשוטים יותר למשקיע בישראל.
- אין צורך בהתנהלות שוטפת מול מערכת משפט ומיסוי זרה.
- בחלופה ג' התזרים החודשי חיובי, לפי הנחות המודל.
מסקנה לגבי המינוף:
חלופה ג' – 300 אלף ₪ הון עצמי ו-200 אלף ₪ הלוואה –
מייצרת את הרווח הכספי הגבוה ביותר בשתי הערים, וגם את התשואה המצטברת הגבוהה ביותר בוורשה.
חלופה ב' – 100 אלף ₪ הון עצמי ו-400 אלף ₪ הלוואה –
מציגה את ה-IRR הגבוה ביותר בוורשה, אך גם את ההחזר החודשי הגבוה ביותר
ואת התזרים השוטף החלש ביותר.
הסתייגויות חשובות
מה לא נכלל במודל?
- לא נכללו עלויות מכירה, תיווך במכירה או הוצאות משפטיות נוספות מעבר ל-50,000 ₪ שהוגדרו כעלויות עסקה ונלוות.
- לא נכללו תקופות ללא שוכר, אי-תשלום שכירות או הוצאות חריגות מעבר לתחזוקה השנתית הקבועה של 1.7%.
- לא הונחה עלייה בשכר הדירה לאורך שבע השנים.
- לא נכללה השפעת שינוי שער הזלוטי מול השקל. כל הסכומים בוורשה מוצגים בשקלים לפי שער קבוע.
- לא נכללו הצמדה למדד, שינוי ריבית, עמלות פתיחת תיק או ביטוחים בהלוואה.
- הונח כי ניתן לקבל את ההלוואה בשעבוד נכס קיים בישראל בתנאים שנקבעו.
- הונח מס שכירות אפס בבאר שבע, בכפוף לזכאות לפטור, ומס שכירות של 8.5% מההכנסה ברוטו בוורשה.
- הונח שאין מס במכירת הנכס בוורשה, בהתאם להנחת המשתמש. יש לבדוק את חבות המס בפועל במדינת המקור ובישראל.
- מס השבח בבאר שבע חושב לפי 15% מעליית הערך בלבד, ללא התאמות לבסיס המס או להוצאות מוכרות.
הנתונים הם מודל השוואתי ולא תחזית או הבטחה לתשואה.
לפני החלטה יש לאמת את שכר הדירה והמחיר של נכס ספציפי,
את המיסוי הרלוונטי, את תנאי ההלוואה ואת האפשרות המשפטית לרכישה בפולין.
מקורות נתונים
נתוני עסקאות נדל"ן בבאר שבע
נתוני שכירות בבאר שבע
חישוב תשואת שכירות בבאר שבע
רשות המסים הפולנית – מס הכנסה משכירות
משרד הפנים הפולני – רכישת מקרקעין בידי זרים
מקורות לבדיקת נתוני השוק
תשואות שכירות ומחירי שכירות
Global Property Guide – תשואות שכירות בפוליןנתוני עסקאות נדל"ן בבאר שבע
נתוני שכירות בבאר שבע
חישוב תשואת שכירות בבאר שבע
מיסוי ורכישה
רשות המסים בישראל – מס רכישה לדירה נוספתרשות המסים הפולנית – מס הכנסה משכירות
משרד הפנים הפולני – רכישת מקרקעין בידי זרים
