שמאות מקרקעין היא תחום העוסק בהערכת שווי של נכסי נדל”ן,. הנכסים כוללים: דירות, מגרשים, בנייני מסחר ותעשייה. הערכה זו מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. השמאי אשר משתמש בגישות מקצועיות שונות לקביעת השווי הריאלי של הנכס.
הערכת השווי מבוססת על מספר שיקולים:
- מיקום הנכס
- גודלו
- מצב התשתיות
- ייעוד הקרקע
- תנאי השוק הנוכחיים.
גורמים נוספים שמשפיעים על השווי:
- בנייה עתידיות.
- מגמות נדל”ן מקומיות.
- מצב התחזוקה של הנכס.
- הביקוש באזור.
קיימות שלוש גישות עיקריות לשמאות מקרקעין:
- גישת ההשוואה- המתבססת על מחירי נכסים דומים שנמכרו בסביבה.
- גישת העלות – המעריכה את עלות הבנייה או ההחלפה של הנכס.
- גישת ההכנסות – המתאימה בעיקר לנכסים מניבים כמו משרדים ומרכזי קניות, ובה מחושב השווי על פי תזרים ההכנסות שהנכס צפוי להניב.
שמאות מקרקעין משמשת למגוון מטרות:
- קבלת משכנתא, הערכת שווי נכסים לצורך מכירה או רכישה
- קביעת תשלומי מס שבח והיטלי השבחה.
- חישוב דמי שכירות הוגנים.
- לצרכים משפטיים כמו ירושות או סכסוכי בעלות.
בתהליך השמאי עורך ביקור בנכס, בוחן מסמכים רלוונטיים כמו טאבו והיתרי בנייה, ומכין דו”ח שמאות המפרט את הערכת השווי והגורמים שהשפיעו עליה. השומה הסופית עשויה להשתנות בהתאם להתפתחויות בשוק או לשינויים רגולטוריים, כגון עדכוני תוכניות בניין עירוניות.
