לפני שהולכים להשקיע במדינה זרה, בה אינך שולט בשפה שלה, בתרבות, ברגולציה, במיסוי בהיבטי חקיקה ועוד,
רצוי לבחון מיצוי השקעה במדינת ישראל המאפשרת קבלת הטבות מהותיות בהשקעה לנכס ראשון.
השקעה בנכס מקרקעין כדירה ראשונה מהווה מקלט מס איכותי ומהותי לכל אורך שרשרת האחזקה-
א. פטור ממס רכישה עד 1.98 מיליון ש”ח
ב. פטור מס על הכנסת שכירות עד 5650/ זיכוי לשוכר ומשכיר עד 90 אלף שח בשנה
ג. פטור ממס שבח
ד. פטור בהורשה והעברה בין דורית להיבט מס שבח
בנדל”ן ישנם 6 אפיקי רווח:
- רווח כתוצאה מהכנסה פירותית– שכירות.
- רווח כתוצאה מהקטנת קרן חוב המשכנתא
- רווח כתוצאה מעליית ערך- שמתחלק ל3 תתי סעיפים-
- רווח כתוצאה מזיהוי נכס שיספק תשואה מעל תשואת השוק ( ע”ע טריגרים לעליית ערך)
- רווח כתוצאה מהשבחה אקטיבית- שיפוץ, הצמדות/ שינוי ייעוד/ קידום תכניות הנדסיות/ תוספת מרפסת וכו’
- רווח כתוצאה מזיהוי ורכישת נכס בפחות ממחיר השוק כבר במועד הרכישה
עיסוק בנדל”ן מצריך ניתוח מלא ומעמיק, איפיון והבנת צורך, איתור עסקה, מו”מ, ניהול נכס ואיתור דייר, ניהול והשבחה ועוד
- על מנת למקסם את הפוטנציאל רצוי להיעזר באנשי מקצוע מטעמך כגון יועץ משכנתא מומלץ שיבטיחו את איכות התוצאה ומקסום הפוטנציאל
- בחינת אופי העסקה לוקחת בחשבון שלל פרמטרים שהעיקריים הם- טווח זמן האחזקה, יכולת תזרים שוטפת, תוכנית עתידית, מיומנות ויכולת ניהול הנכס ועוד,
תזרים מזומנים שוטף מהשקעה אינו פקטור לאיכות ההשקעה, ואין קשר אם משלמים כסף כל חודש בפער בין שכירות/ למשכנתא ובמקרה של תזרים 0 או חיובי- המשקיע אדיש לעלות המימון ולמעשה בונה קופסה סגורה שמשלמת את עצמה, ובכך הוא יכול להפנות הון להשקעות נוספות.
יש צורך לבחון מהי רמת המיומנות שלך, האם תוכל לסגור פערי יידע מהר וליצור עסקה טובה, או שכפי הנראה השיתוק והפחד יותירו אותך ללא ביצוע פעולה אקטיבית, או לחילופין עד שתגיב ערך הנכסים יעלה ותפסיד לא מעט.
רק כדי לסבר את האוזן, על דירה בסך 1.5 מיליון ש”ח שתעלה בערכה בממוצע שנתי בכ 3%, תצטרך לחסוך בחודש כ 4,000 שח , רק כדי להדביק את עליית הערך השנתית.
נכון לכתיבת שורות אלה, מתחילת 2024 מחירי הדירות עולים בממוצע ארצי בקצב של כ 8% וכל זאת שאנו עדיין בעיצומה של מערכה מתמשכת, מה יקרה שהמלחמה תסתיים?
הזדמנויות טיבן להעלם כפי שהן צצות, ומנסיוני רצוי לעסקה ראשונה לקחת מעטפת ליווי לעסקת מקרקעין מלאה שתאפשר לך לקפוץ למים בבטחון וללא היסוס, או לחילופין, עדיף לעשות גם אם זה לא מושלם,
מאשר לחכות לנצח.
השקעה בחול מגלמת שלל סיכונים-
- אי הכרות השוק לטובת ניתוח הערכת שווי אמיתי מבוסס נתונים
- קושי מהותי בניתוח סביבת הנכס והפוטנציאל הכלכלי
- אי הכרת חוקים ורגולציה כולל היבטי מיסוי וחוקי הגנת הדייר
- הקושי בניהול מרחוק וההסתמכות שלך על אנשים זרים עלולים להוביל להפסד ומפח נפש
- שיקולי מיסוי ועלויות נלוות כגון הצורך בהגשת דוחות כספיים שנתיים לאור האחזקה
- חשיפה למט”ח והפרשי שער שעלולים ליצור הפסד ריאלי במקרה של פיחות בשער המטבע
- עלויות נלוות בניהול ההשקעה, העברות כספיות
- קושי במימוש ההשקעה המצריך הסתמכות על אנשי מקצוע חיצוניים
- עלויות נלוות לניהול מרחוק, טיסות, שהייה ועוד
- אי ניצול פטור ממס בישראל ועוד
רצוי לבחון השקעה בחו”ל אך ורק לאחר שמשק הבית או המשקיע ניצל את הטבת המס לנכס יחיד בישראל
