בניית תמהיל משכנתא היא שלד העסקה בנטילת משכנתא. כדי לגשת לבנות תמהיל משכנתא יש צורך להבין לעומק את מלוא מסלולי המשכנתא השונים, באילו בנקים הם נמצאים, מה השוני ביניהם, ורמות התמחור של כל מסלול במשכנתא כך שיהיה ניתן למקסם ולמצות את התהליך
התחלת בניית תמהיל משכנתא תהיה ממילוי שאלון איפיון שמטרתו היא ניתוח מעמיק של נתוני הלקוח, רמת רגישות, חוסן פיננסי , טיב בטוחה ומאפייני הנכס ועוד
בשאלון איפיון לפני התחלת בניית התמהיל המשכנתא יש לנתח לעומק את גיל הלווה, סטטוס תעסוקתי ( שכיר או עצמאי) רמת היציבות התעסוקתית בהכנסה ( כגון האם ישנה קביעות? האם התפקיד יציב והכרחי) ההכנסה נטו, מבנה ההוצאות של משק הבית כגון הוצאות קשיחות וגמישות, הוצאות חד פעמיות, ילדים, יכולת משק הבית לעמוד בזעזועים וקפיצות בגובה ההחזר החודשי, כניסת סכומי כסף חד פעמיים ותדירות שלהם, מאפייני הנכס , טווח זמן שבו הנכס יוחזק, האם הנכס נרכש למטרת מגורים או השקעה, רמת ההשבחה הפוטנציאלי של הנכס ועוד שלל פרמטרים שיש לנתח לפני קבלת החלטת בניית תמהיל נכון ומותאם למשק הבית.
בשלב השני לבניית תמהיל משכנתא יש לנתח לעומק מה הצפי המאקרו כלכלי של המשק, האם סביבת הריבית נמצאת בשיא או בשפל, והאם טווח זמן האחזקה של הנכס חופף לשינויים אלו, מה ההשלכות העתידיות של שינויים אלו על אופן בניית התמהיל המבוקש
בשלב שלישי יש לבחון את פוטנציאל החשיפה של תמהיל המשכנתא לעמלות פירעון מוקדם יקרות, וכיצד ניתן לצמצם חשיפה זו על ידי הגדרת מעקב ניהול ובקרה לתיק לאחר סיום וביצוע התיק
בשלב רביעי יש לבצע ניתוח רגישות לתרחישי קיצון לתיק על מנת לדייק את סכום ההחזר החודשי המומלץ למשכנתא מצד אחד, ואת רמת התנודתיות של ההחזר החודשי שיהיה בתיק מצד שני
בשלב חמישי יש להחליט על הבנק המתאים לתמהיל המשכנתא שהוחלט עליו, ובמקרה של מכרז ריביות יש לבצע את ההתאמות הנדרשות בשוני בין המסלולים של הבנקים השונים.