יום אחד מגיע מייל: זכיתם בדירה בהנחה. אחרי ההתרגשות מגיעות השאלות. כמה כסף צריך? מתי מתחילים לשלם? האם הבנק בכלל יאשר?
הזכייה נותנת לכם מקום בתור לבחירת דירה, אבל היא לא מבטיחה משכנתא. הבנק בודק הכנסות, התחייבויות והיסטוריית אשראי כמו בכל רכישה. לכן מי שמתכנן מראש מגיע ליום הבחירה ולחתימה רגוע יותר.
בקצרה:
- מתחילים מיד: אישור זכאות בתוקף, בדיקת נתוני אשראי ואישור עקרוני למשכנתא.
- בדקו כמה הון עצמי צריך לפי שווי הדירה ולא רק לפי המחיר שלה, ואל תשכחו את שאר ההוצאות.
- תכננו מראש את התקופה שבה משלמים גם שכירות וגם החזר משכנתא.
- קחו בחשבון תוספת של הצמדה למדד תשומות הבנייה.
- בחרו דירה מראש: ביום הבחירה יהיו לכם כ-45 דקות.
מה עושים בשבוע הראשון אחרי הזכייה
בפרויקטים רבים עובר זמן עד שמזמינים אתכם לבחור דירה. זה הזמן לסדר את מה שיעכב אתכם אחר כך:
- אישור זכאות: האישור תקף לשנה. ודאו שהוא בתוקף ומעודכן. בלי אישור תקף ומעודכן אי אפשר לממש את הזכייה.
- תנאי הזכאות: חסרי דירה צריכים להמשיך לעמוד בתנאים עד החתימה על החוזה.
- מקור ההון העצמי: בדקו איפה הכסף נמצא היום, ומתי אפשר למשוך אותו בלי קנס.
- נתוני אשראי: עדיף לגלות בעיה עכשיו, ולא מול הבנק.
- תלושים ודוחות: הכינו את מסמכי ההכנסה. עצמאים יצטרכו בדרך כלל גם שומות.
- אישור עקרוני: בקשו אותו מוקדם. אחרי בחירת הדירה הלוחות זמנים קצרים. הסכום באישור יכול להיות מותנה בשמאות שתיעשה בהמשך, ולכן הוא עדיין לא סופי.
כמה הון עצמי צריך באמת
לפי הוראות בנק ישראל, למי שקונה דירה יחידה המשכנתא לא תעלה על 75% משווי הדירה. בדירה בהנחה יש הקלה: הבנק רשאי לחשב את השווי לפי הערכת שמאי, ולא לפי המחיר ששילמתם. כך אפשר לקבל מימון גבוה מ-75% מהמחיר.
שימו לב: השמאי מביא בחשבון גם את מאפייני הפרויקט, ולכן התוצאה לא חייבת להיות זהה למחיר של דירה דומה בשוק החופשי. גם שמאות של בנקים שונים יכולה להיות שונה.
לכן הפער בין המחיר לשווי משפיע מאוד על ההון העצמי שתצטרכו.
ההקלה מותנית בכמה תנאים:
- הון עצמי: לשלם לפחות 100,000 ש"ח ממקורות עצמיים לפני קבלת המשכנתא. בדירה שניתן בגינה מענק, הסכום הוא 60,000 ש"ח. הלוואה נוספת מהבנק לא יכולה לשמש כהון עצמי.
- תקרת שווי: אם השמאות גבוהה מ-2.1 מיליון ש"ח, החישוב נעשה לפי 2.1 מיליון ש"ח או לפי מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם.
- סוג הקונה: מי שיש לו דירה ומתחייב למכור אותה יכול לקבל עד 70%.
ומה עוד יוצא מהכיס? עמלות ושמאות בבנק, ביטוחים, שכר טרחת עורך דין, הצמדה למדד, וכל מה שלא כלול במפרט, למשל מזגנים. מי שלוקח את המימון המקסימלי משלם את כל אלה מאותה קופה.
הטבות שכדאי לבדוק:
- מענק: ביישובים מסוימים יש מענק של 40,000 ש"ח או 60,000 ש"ח. הוא משתחרר רק אחרי החתימה ואחרי תשלום ההון העצמי המינימלי.
- משכנתא לזכאים: זו הלוואה דרך משרד הבינוי והשיכון, בריבית נמוכה, למי שעומד בתנאים. הנפקת התעודה אורכת זמן, ולכן המשרד ממליץ לבקש אותה לפני החתימה על חוזה.
שלוש הטעויות שכדאי להימנע מהן
1. לא לתכנן את התקופה של שכירות ומשכנתא יחד
בזמן הבנייה הבנק מעביר את הכסף בחלקים, ומשלמים החזר רק על מה שכבר נמשך. לכן ההחזר עולה בהדרגה ומגיע לשיא לקראת המסירה.
בדיוק אז, בשנה-שנתיים האחרונות, רבים משלמים גם שכירות וגם החזר שהולך וגדל. זה לא צריך להפתיע אתכם: אפשר להיערך עם כרית חיסכון, לבחון מסלולים מתאימים ולתאם את מועדי המשיכה עם הבנק. אין פתרון אחד שמתאים לכולם.
2. להתעלם מההצמדה למדד תשומות הבנייה
המחיר בחוזה הוא לא תמיד המחיר הסופי. בחוזים מיולי 2022, החוק קובע ש-20% הראשונים מהמחיר לא מוצמדים, ושמותר להצמיד עד מחצית מכל תשלום. בפועל, עד 40% מהמחיר יכולים להיות צמודים למדד. ההצמדה נמשכת עד מועד המסירה שנקבע בחוזה, ובחוק יש חריג למצבים מסוימים של עיכוב.
כדאי לשמור לכך כרית מראש. גם המשכנתא עצמה נמשכת בחלקים, ולכן שווה לבדוק מול הבנק מה נקבע כבר עכשיו ומה ייקבע רק בכל משיכה.
3. להשתמש בכל ההון העצמי בהתחלה
טעות נפוצה היא לשלם מההון העצמי כל עוד יש, ולהפעיל את המשכנתא רק כשנגמר הכסף. אז לא נשאר כסף למסירה, לריהוט ולהוצאות שצצות בדרך.
אחרי ששולם ההון העצמי המינימלי שהבנק דורש, אפשר לתכנן מראש מתי המשכנתא נכנסת לתמונה. בעוגן ייעוץ ומשכנתאות אנחנו בונים את הסדר הזה לפי לוח התשלומים של הפרויקט והמצב שלכם.
איך נראה לוח התשלומים
הלוח המחייב הוא זה שבחוזה שלכם. בדרך כלל הוא נראה כך:
| מתי | מה משלמים בדרך כלל |
|---|---|
| בחתימה | כ-7% מהמחיר |
| בתוך כ-45 יום | השלמה לכ-20% מהמחיר |
| לאורך הבנייה | תשלומים לפי הלוח, כל כמה חודשים |
| לפני המסירה | התשלום האחרון |
לפני יום הבחירה והחתימה
ביום הבחירה מקבלים כ-45 דקות לבחור מהדירות שנותרו, ולכן את ההחלטה מקבלים בבית:
- דרגו דירות מראש: קומה, כיוון, תכנון ומה ייבנה מולכם. הכינו רשימה ארוכה, כי דירות נבחרות לפני התור שלכם.
- בדקו תקציב לכל דירה: הוציאו מהרשימה דירות שדורשות יותר הון עצמי ממה שיש לכם.
- קראו את החוזה: לפי משרד הבינוי והשיכון, החוזה מאושר מראש על ידי חברת הבקרה, ולרוכש יש אפשרות לנהל משא ומתן על הסעיפים. עורך הדין של הפרויקט לא מייצג אתכם, ואפשר לשכור עורך דין אישי.
- הכירו את מגבלת המכירה: אסור למכור את הדירה 5 שנים מקבלת טופס 4, או 7 שנים ממועד ההגרלה, לפי המוקדם מביניהם.
- שקלו גם ויתור: אפשר לבטל זכייה עד החתימה על החוזה. הביטול מתעדכן בתוך 72 שעות. אם כבר בחרתם דירה, המקדמה לא תוחזר.
שאלות נפוצות
זכיתי. האם הבנק חייב לתת לי משכנתא?
לא. הזכייה לא מבטיחה אישור, ולכן כדאי לבקש אישור עקרוני מוקדם.
אפשר לקנות דירה בהנחה בלי הון עצמי?
לא. גם כשהפער בין המחיר לשווי גדול, צריך להביא לפחות את ההון העצמי המינימלי.
האם באמת אפשר להגיע ל-90% מימון?
הכלל הוא עד 75% משווי הדירה למי שקונה דירה יחידה, והבנק רשאי לבסס את השווי על שמאות. אם השווי גבוה מהמחיר, המימון יכול לעבור את 75% מהמחיר. כמה בדיוק תלוי בשמאות, בתקרה, בהון העצמי המינימלי וביכולת ההחזר שלכם. גם כאן ההחזר החודשי לא יכול לעבור 50% מההכנסה לפי ההגדרה של בנק ישראל, והבנק יכול לדרוש פחות.
למי פונים עם שאלות על הפרויקט אחרי הזכייה?
למוקד הבירורים לזוכים, *5349, עם מספר ההגרלה שבה זכיתם.
רוצים לתכנן את המשכנתא לפני שהזמן לוחץ?
בעוגן ייעוץ ומשכנתאות נעבור יחד על הפרויקט, על לוח התשלומים ועל המצב שלכם, ונבנה תוכנית למשכנתא מהשלב הזה ועד המפתח.
כתבו "משכנתא" בוואטסאפ: 050-250-7709
עוד לפני ההגרלה? ההסבר על המסלולים וההרשמה נמצא במאמר משכנתא במחיר למשתכן.
אלי בן חיים, עוגן ייעוץ ומשכנתאות
המידע כללי ונכון לנובמבר 2026, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או התחייבות. התנאים המחייבים הם אלה שבחוזה, בכללי התוכנית ובהוראות בנק ישראל.
