תמהיל משכנתא הוא שילוב של מספר מסלולי משכנתא הנלקחים למגוון תקופות בהלוואת משכנתא, כאשר מטרת השילוב היא ליצור יעילות מימונית מקסימלית וחסכון כספי במחיר הכסף. במסלולי המשכנתא ישנם מסלולים שבהם תמחור הבנק זהה גם למסלול ארוך וגם לקצר ולהיפך. שילוב בין מסלולים בתמהיל המשכנתא מאפשר יצירת חסכון כספי במשכנתא. דוגמא נוספת, תמהיל משכנתא מותאם יאפשר לנו חסכון משמעותי בחשיפה לעמלות פירעון מוקדם יקרות. תמהיל המשכנתא מהווה את שלד העסקה באופן בניית תוכנית המימון והוא חייב להתבצע לאחר שאלון איפיון לקוח ארוך המכיל עשרות שאלות. בניית תמהיל משכנתא יעיל דורש מומחיות, יידע וניסיון שהגשה של עשרות תיקי משכנתאות .