שאלות ותשובות

מה ההבדל בין משכנתא רגילה למשכנתא למשפרי דיור?

משכנתא רגילה, בין אם לדירה ראשונה, שנייה או להשקעה, מתייחסת תמיד לעסקה אחת בלבד – רכישת הנכס. אין בה תלות במכירת נכס אחר, וגם לוח הזמנים נקבע בעיקר מול המוכר והבנק בלבד.

משכנתא למשפרי דיור שונה מהותית, כיוון שהיא כרוכה בשתי עסקאות במקביל. מצד אחד יש לטפל ברכישת הנכס הבא, ומצד שני במכירת הנכס הקיים. לעיתים קרובות נוצר פער זמנים בין שתי הפעולות, פער שמצריך תכנון פיננסי מדויק וזהיר במיוחד.

הבדל משמעותי נוסף נוגע למעמד המשפטי של משפר הדיור. הוא אינו מוגדר כרוכש דירה ראשונה, אך גם לא כרוכש דירה נוספת – וזהו מעמד ביניים ייחודי. מעמד זה משפיע הן על תנאי המיסוי והן על גובה המימון שהבנק מוכן להעניק, שיכול להגיע עד 70% משווי הנכס.

תנאי מיסוי במשכנתא למשפרי דיור

החוק מעניק למשפרי דיור תקופת מעבר מוגדרת למכירת הדירה הקודמת. בכך הם שומרים על מס רכישה מדורג ומופחת, כמו בדירה יחידה. נכון להיום, מי שרכש דירה חלופית לאחר 1.6.2025 מקבל תקופה מוארכת. תקופה זו עומדת על עד 24 חודשים למכור את הדירה הישנה. זאת לאחר שהוראת שעה שקיצרה את התקופה ל-18 חודשים פקעה. מי שרוכש דירה מקבלן מקבל תקופה קצרה יותר. מדובר ב-12 חודשים ממועד המסירה בפועל. חשוב לוודא את התקופה המדויקת החלה על העסקה הספציפית. מומלץ לעשות זאת מול עורך דין מיסוי מקרקעין. הסיבה לכך היא שהחוק בנושא זה השתנה כמה פעמים בשנתיים האחרונות.

נכון ל-2026, על חלק השווי עד כ-1.98 מיליון ₪ יש פטור מלא ממס. על החלק שבין כ-1.98 ל-2.35 מיליון ₪ המס עומד על 3.5%, ועל החלק שבין 2.35 ל-6 מיליון ₪ המס עולה ל-5%.

לעומת זאת, אם הרוכש לא עומד בתנאי משפר הדיור ונחשב לבעל דירה נוספת, הוא ישלם 8% על כל השווי עד כ-6 מיליון ₪, ו-10% על היתרה – ללא כל פטור. הפער הזה, שיכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים, ממחיש עד כמה קריטי לעמוד בתנאי מעמד משפר הדיור ולמכור את הדירה הקודמת בזמן.

תנאי מימון במשכנתא למשפרי דיור

קיים הבדל גם בהיקף המימון האפשרי בין סוגי הרוכשים. רוכשי דירה ראשונה זכאים למימון הגבוה ביותר. הם יכולים לקבל עד 75% משווי הנכס. משפרי דיור נמצאים במקום השני מבחינת המימון. הם זכאים לעד 70% מימון מהבנק. ההנחה היא שיש להם כבר הון ממכירת הדירה הישנה. רוכשי דירה להשקעה מוגבלים הכי הרבה. הם זכאים לעד 50% מימון לבד. המגבלה נועדה לצמצם פעילות ספקולטיבית בשוק הנדל”ן.

יש גם הבדל תפעולי מהותי בין שני סוגי המשכנתאות. משכנתא למשפרי דיור מחייבת בדרך כלל גם סגירת המשכנתא הקיימת וגם בניית תמהיל חדש לנכס הבא. לעיתים משתלם לגרור את המשכנתא הקיימת, ובמקרים אחרים דווקא מיחזור משכנתא מלא יהיה משתלם יותר. בשל כך, התהליך דורש תכנון מוקדם ומקיף, ולכן חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה שמכיר את כל האפשרויות.

מוזמנים ליצור איתנו קשר לשיחת ייעוץ חינם ולהבין מה הכי נכון עבורכם