בנייה עצמית היא תהליך מורכב יותר מרכישת דירה מוכנה, ולכן גם קבלת המשכנתא לבנייה עצמית דורשת הצגת מסמכים ואישורים ייחודיים. הבנק רוצה לוודא שהקרקע בבעלות מלאה, שהתכנון אושר, ושהבנייה תבוצע בצורה מקצועית ומבוקרת.
אז מה נדרש להציג כדי לקבל משכנתא לבנייה עצמית?
השלב הראשון הוא הצגת נסח טאבו עדכני שמעיד על בעלות על הקרקע. במקרים מסוימים יידרש גם אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל אם הקרקע אינה פרטית. בנוסף, יש להראות שהקרקע מיועדת למגורים לפי ייעוד הקרקע בתב”ע, ולא לשימושים חקלאיים או מסחריים.
יש להציג היתר בנייה בתוקף, הכולל את תכנית הבנייה המאושרת ואת תכניות האדריכל. ללא היתר, לא ניתן להתחיל את תהליך קבלת המשכנתא. אם התכנון עדיין לא אושר, ניתן לבקש משכנתא בשלבים – כאשר השלב הראשון יתבסס על ערך הקרקע בלבד.
הבנק יבקש גם דו”ח שמאי מקרקעין שמעריך את שווי הקרקע ואת שווי הבית העתידי לאחר הבנייה. זהו מסמך קריטי לקביעת אחוזי המימון. לעיתים תידרש גם שומה עצמית או שמאות משווה לבחינה חוזרת.
יש להציג תקציב בנייה מפורט, כולל שלבי ביצוע ועלויות צפויות. בנוסף, הבנק ירצה לדעת מי הקבלן או הקבלנים המבצעים, האם יש מפקח בנייה, ומהם לוחות הזמנים. במידה ואתם בונים בנייה עצמית ללא קבלן ראשי, תידרש לעיתים התחייבות לניהול מקצועי של הפרויקט.
בנוסף, כמו בכל בקשת משכנתא, תתבקש להציג מסמכים פיננסיים: תלושי שכר, דו”חות הכנסה, אישור יתרות עו”ש, ודו”חות על התחייבויות קיימות. הבנק יבדוק את היכולת שלך להחזיר את ההלוואה, את הכנסות משק הבית, ואת יחס ההחזר.
משכנתא לבנייה עצמית ניתנת לרוב ב-שלבים בהתאם לקצב הבנייה. כל שלב דורש הצגת חשבוניות או אישור של מפקח. רק לאחר אישור השלמת שלב מסוים, מועבר הכסף לשלב הבא. יש להיערך לתזרים מזומנים שיתמוך גם בתקופת הביניים.
מאמר מלא המפרט על כל ההיבטים שחשוב להכיר לפני בקשת משכנתא לבנייה עצמית.
