שינוי ייעוד קרקע הוא הליך תכנוני שמאפשר לשנות את מטרת השימוש בקרקע, כפי שנקבעה בתכנית המתאר החלה עליה. ייעוד הקרקע קובע האם הקרקע תוכל לשמש למגורים, לתעשייה, למסחר, לחקלאות, לשטח ציבורי פתוח (שצ”פ) ועוד. שינוי ייעוד נדרש כאשר בעל הקרקע או יזם מעוניין להשתמש בקרקע בצורה שונה מהמוגדר בתכנית הנוכחית.
הבקשה לשינוי ייעוד מוגשת לרוב לוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובנייה. תהליך זה כרוך בהגשת תכנית חדשה או תכנית נקודתית (תב”ע), פרסום להתנגדויות, דיונים בוועדות, ולעיתים גם בקבלת אישור מוועדת המשנה הארצית. מדובר בתהליך מורכב שדורש אישורים מגורמים שונים כמו רשות מקרקעי ישראל, משרד התחבורה, רשות העתיקות, המשרד להגנת הסביבה ועוד. לעיתים נדרש גם הליך שיתוף ציבור ותגובה מהשכנים.
מעבר משימוש חקלאי לשימוש עירוני (כמו מגורים או מסחר) הוא שינוי נפוץ, אך לא היחיד. ייעוד הקרקע יכול להשתנות גם ממגורים למסחר, מתעשייה למוסדות ציבור, משטח ציבורי פתוח לשטח למבני ציבור, ולעיתים אף להפך – ממסחר לשטח ירוק. שינוי ייעוד נעשה גם במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, כדי לאפשר הגדלת זכויות בנייה או תוספת שימושים כגון דיור מוגן, משרדים או שטחי ציבור.
שינוי ייעוד משפיע גם על ערך הקרקע. לעיתים, קרקע חקלאית ששונתה למגורים תעלה משמעותית בערכה – תהליך הקרוי השבחת מקרקעין. במקרה כזה, בעל הקרקע יידרש לשלם היטל השבחה. כמו כן, שינוי ייעוד יכול לחייב תשלום דמי היוון או דמי היתר, במידה והקרקע שייכת למינהל מקרקעי ישראל.
שינוי ייעוד הוא שלב מרכזי במימוש זכויות בנייה. ללא שינוי הייעוד, לא ניתן להוציא היתר בנייה. לעיתים יש לבצע גם איחוד וחלוקה מחדש של מגרשים כחלק מהליך שינוי הייעוד, במיוחד בתכניות מפורטות במתחמים גדולים.
מידע מקיף ומפורט בנושא מה היא הזכות לדירה והאם כדי לרכוש זכות לדירה על קרקע שמתוכננת לעבור שינוי ייעוד, תוכלו למצוא כאן.
