שינוי ייעוד הוא הליך שמאפשר לשנות את השימוש החוקי בקרקע – למשל, להפוך קרקע חקלאית לקרקע לבנייה למגורים. זהו תהליך תכנוני ממושך, שמבוצע מול ועדות התכנון והבנייה.
כל קרקע בישראל מוגדרת בייעוד מסוים לפי תוכנית בניין עיר (תב”ע). קרקע חקלאית מיועדת לעיבוד חקלאי בלבד, ולכן כדי לבנות עליה – יש לשנות את ייעודה בקרקע למגורים, מסחר, תעשייה או כל שימוש אחר.
ההליך מתחיל בהגשת בקשה לשינוי תב”ע לוועדה המחוזית או הארצית, לרוב על ידי יזמים, בעלי קרקע או אדריכלים. הבקשה כוללת תכנון חדש של השטח, הסברים תכנוניים, וסקרים סביבתיים. לעיתים נדרש גם הליך שיתוף ציבור ותגובה מהשכנים.
אם השינוי מאושר, הקרקע משנה את ערכה משמעותית. כתוצאה מכך, בעל הקרקע מחויב בתשלום היטל השבחה לרשות המקומית – לרוב 50% מעליית הערך. זהו סכום משמעותי שיש לקחת בחשבון.
רק לאחר שהשינוי נכנס לתוקף, אפשר להוציא היתר בנייה ולהתחיל תכנון מפורט של המבנה. חשוב לדעת שבנקים לא ייתנו משכנתא לבנייה עצמית על קרקע שעדיין מוגדרת חקלאית, שכן שיעבוד נכס שאינו מאושר לבנייה נחשב לסיכון גבוה.
גם שמאי מקרקעין שמתבקש להעריך את שווי הקרקע יתייחס לייעוד הנוכחי, ולא להבטחות עתידיות. לכן, שינוי הייעוד הוא שלב קריטי בהפיכת קרקע להשקעה ריאלית.
מידע מקיף ומפורט בנושא מה היא הזכות לדירה והאם כדי לרכוש זכות לדירה על קרקע שמתוכננת לעבור שינוי ייעוד, תוכלו למצוא כאן.
