לפני שמקבלים החלטה למכור נכס קיים ולרכוש חדש אחת השאלות החשובות שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא מה האחוז מימון שאתם יכולים לקבל במשכנתא למשפרי דיור? אז לפי רגולציה יבשה משפרי דיור מקבלים אחוז מימון של עד 70% משווי הדירה החדשה. זאת לפי הנחיות בנק ישראל, שקובע תקרות מימון שונות לפי סוג הרוכש. 70% זה המקסימום — בפועל הבנק עשוי לאשר פחות, בהתאם למאפיינים הפיננסיים של הלווה ולשווי הנכס, וגוף חוץ בנקאי כנראה יאשר יותר.
| סוג הרוכש | אחוז מימון מקסימלי |
|---|---|
| דירה ראשונה / יחידה | עד 75% |
| משפר דיור (עדיין מחזיק בדירה הישנה) | עד 70% |
| דירה להשקעה (שנייה ומעלה) | עד 50% |
| גוף חוץ-בנקאי (לא כפוף לבנק ישראל) | עד 85% — בריבית גבוהה יותר |
הניואנס החשוב שרבים מפספסים
אם כבר מכרתם את הדירה הישנה — ורק אחר כך קניתם דירה חדשה — הבנק מסווג אתכם כרוכשי דירה יחידה. המשמעות: זכאים ל-75% מימון, לא 70%. כלומר, הסדר שבו מבצעים את העסקאות משפיע ישירות על כמה כסף הבנק מוכן להלוות.
איך אחוז המימון משפיע על הריבית?
בנק ישראל לא רק קובע תקרות מימון — הוא גם מאפשר לבנקים לגבות ריבית גבוהה יותר ככל שאחוז המימון עולה. בממוצע, כל עלייה של 10% בשיעור המימון מוסיפה כ-0.1% לריבית המשוקללת. על משכנתא של מיליון ש”ח ל-25 שנה — ההפרש הזה שווה עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
מה משפיע על אחוז המימון שהבנק יאשר בפועל?
70% הוא התקרה — לא ההבטחה. הבנק בוחן גם:
- יחס החזר להכנסה — ההחזר החודשי אינו יכול לעלות על 40% מההכנסה הפנויה. אם ההחזר גבוה מדי, הבנק עשוי להקטין את סכום ההלוואה גם אם עדיין נמצאים מתחת ל-70%
- שמאות הנכס — הבנק מממן 70% משווי הנכס לפי שמאי — לא לפי מחיר הרכישה. אם השמאות נמוכה מהמחיר ששילמתם, המימון מחושב לפי השמאות.
- התנהלות אשראי — היסטוריית דירוג אשראי משפיעה על נכונות הבנק להגיע לתקרה
- מקור ההון העצמי — הבנק בוחן שה-30% שנותרים מגיעים ממקור מוכח ולא מהלוואות
מתי שווה לשקול גוף חוץ-בנקאי?
גופים חוץ-בנקאיים כמו חברות ביטוח אינם כפופים לרגולציה של בנק ישראל ויכולים להציע מימון של עד 85%. זה עשוי להיות רלוונטי כשיש פער הון עצמי שקשה לגשר עליו. אבל חשוב להבין: הריבית שם גבוהה יותר — ועלות הגמישות הזו מצטברת לסכומים משמעותיים על פני שנים.
האם אפשר להגדיל את אחוז המימון במשכנתא למשפרי דיור?
בתוך הבנקים — לא מעבר ל-70% למשפרי דיור. אבל יועץ משכנתאות מומלץ ומנוסה יכול לעזור להגיע לתקרה ולוודא שהתמהיל בנוי נכון — כולל שמירה על יחס החזר שמאפשר לבנק לאשר את המקסימום. לעיתים שינוי קטן בתמהיל או בתקופת ההלוואה מאפשר לאשר את הסכום המלא.
המאמר נועד לתת תמונה ראשונית בלבד ואינו מחליף ייעוץ משכנתאות מקצועי. כל תיק שונה — ורק בדיקה פרטנית חושפת מה תקבלו בפועל. צרו איתנו קשר לשיחת ייעוץ ראשונית חינם.
