החזר חודשי למשכנתא מיליון שקל

רבים שואלים מהו ההחזר החודשי למשכנתא של מיליון שקל

לפני שניגש לענות על השאלה, רצוי שנבין באיזה מקרה נוכל לקבל משכנתא של מיליון שקל ומהו יהיה ההחזר החודשי למשכנתא כזו

משכנתא של מיליון שקל

משמעותה שמקסימום מחיר רכישה לנכס יהיה לכל היותר 1.333 מיליון ש”ח, כיוון שהמקסימום משכנתא שניתן לקבל הינו 75% ממחיר חוזה או שמאות- הנמוך מביניהם.

סכום חוזה הרכישה כפי שנחתם בין הצדדים

במקרה של עסקת יד 2 הבנק לוקח את מחיר חוזה הרכישה כאסמכתא למחיר העסקה, ובנוסף לכל מבקש את דיווח העסקה לרשות המיסים על מנת לוודא שאכן סכום הדיווח תואם למלוא הפרטים בחוזה, לפני העמדת המשכנתא.

סכום השמאות לנכס שיופיע בדוח שמאי המקרקעין

בדיקה נוספת היא לוודא שאכן שווי הדירה לא קטן מסכום חוזה הקנייה , ולכן הבנק דורש ביקור של שמאי מקרקעין באמצעות רשימת שמאים שהבנק מנפיק למבקש המשכנתא.

במקרה שבו שווי הנכס לפי שמאות יהיה קטן ממחיר חוזה, הבנק לוקח ממחיר השמאות לכל היותר 75% וזוהי המשכנתא המקסימלית שאותו רוכש יוכל לקבל.

דוגמא מספרית:

רוכש חתם חוזה על רכישת נכס במחיר של 1.34 מיליון, לאחר קבלת ההצעה למשכנתא מהבנק, הונפקה לרוכש רשימת שמאים על מנת לתאם מועד לביקור בנכס. בדוח השמאות שהגיע לבנק, שמאי המקרקעין העריך את שווי הדירה בסכום של 1.3 מיליון ש”ח בלבד.

כלומר הערכת שמאי המקרקעין נמוכה ב40 אלף ש”ח ממחיר החוזה החתום

משמעות הערכת השווי היא שהבנק יוכל לאשר לקונה משכנתא מקסימלית בסך של 997,500 ש”ח בלבד- כלומר פחות מ1 מיליון ש”ח משכנתא , ואת מלוא ההפרש ( במקרה זה 2,500 ש”ח בלבד) הרוכש יאלץ להשלים מההון העצמי, או מהלוואות נוספות כגון הלוואות מסחריות, הלוואות משלימות או הלוואות סינרגיה.

במקרה שבו השמאי יעריך את הדירה ב1.34 מיליון- הקונה יוכל לקבל משכנתא בסך של עד 1.05 מיליון שקל.

מהו ההחזר החודשי עבור משכנתא בסך 1 מיליון ש”ח ?

התשובה תלויה בשלל פרמטרים וברמת הסיכון התבססת על תמהיל המשכנתא המבוקש.

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הינו שלד העסקה, ומשמעותו היא חלוקה של מסלולי המשכנתא ותקופות המרכיבים את סך המשכנתא הכוללת, ובמקרה זה 1 מיליון שקל משכנתא.

האם ישנה מגבלה בכמות מסלולי המשכנתא שניתן לבנות בתמהיל משכנתא?

אין מגבלה רגולטורית על כמות המסלולים בתמהיל משכנתא. ניתן לבנות תמהיל משכנתא הכולל 2 מסלולים, מסלול 1 או 10 מסלולים, כל מסלול מיועד לספק חשיפה לסוג ריבית שונה המייצג ניהול סיכון, רמת תנודתיות בהחזר החודשי, מידע צופה פני עתיד שונה, וטווח ריביות שונה בהתאם לפרופיל הלקוח , העדפותיו התוכניות לגבי הנכס ועוד שלל פרמטרים הנבדקים לפני נטילת משכנתא

האם יש כלל אצבע להחזר חודשי ממוצע למיליון שקל?

בתמהיל משכנתא סולידי, יציב ובטוח, ההחזר החודשי לפי 1 מיליון שקל בהתאם לפריסת השנים למשכנתא יראה כדלקמן:

ל30 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 5,150-5,300 ש”ח לחודש

ל25 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 5,650-5,800 ש”ח לחודש

ל20 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 6,300-6,650 ש”ח לחודש

ל15 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 7,650-7,900 ש”ח לחודש

ל12 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 9,000-9,300 ש”ח לחודש

ל10 שנים ההחזר על 1 מיליון יהיה 10,300-10,500 ש”ח לחודש

מה ההבדל בין משכנתא יציבה וסולידית למשכנתא מסוכנת?

משכנתא סולידית היא כזו שהיא מבטיחה רמת תנודתיות נמוכה של ההחזר החודשי השוטף מצד אחד, ומצד שני ירידת קרן חוב המשכנתא ככל שהמשכנתא מתקדמת משנה לשנה, כאשר בשנה הראשונה קצב ירידת החוב תהיה איטית ותעלה באופן מואץ ככל שהזמן יעבור תוך כדי שינוי היחס בין קרן לריבית בכל תשלום חודשי שוטף למשכנתא.

האם יש כלל אצבע לגבי היחס בין תנודתיות לסיכון?

כן, ניתן לומר ככלל אצבע שככל שמסלולי המשכנתא הנבחרים בהתאם לתמהיל המשכנתא הנבחר, יהיו יותר מסוכן כך גובה ההחזר החודשי למשכנתא יהיה נמוך יותר, כאשר חשוב לעשות את ההבחנה בין החזר חודשי נמוך כתוצאה ממסלולי משכנתא צמודים למסלולי משכנתא ללא צמודים.

הסבר על מסלולי משכנתא צמודים למסלולי משכנתא לא צמודים

מהו ההחזר חודשי למשכנתא של מיליון שקל על סיכון בינוני, גבוה ומקסימאלי?

ההחזר החודשי השוטף למשכנתא של מיליון שקל משתנה לפי טווח השנים:

ל30 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 4,900-5,100 ש”ח על סיכון בינוני

ל30 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 4,500-4,850 ש”ח על סיכון גבוה

ל30 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 4,000-4,300 ש”ח על סיכון מקסימאלי

כיצד בא לידי ביטוי הסיכון במשכנתא?

הסיכון במשכנתא בא לידי ביטוי ב2 פרמטרים עיקריים:

1. עלות המשכנתא הכוללת לכל 1 מיליון ש”ח הלוואה
2. רמת התנודתיות של גובה ההחזר החודשי השוטף ועד כמה הוא עלול לעלות בחדות

מה המשמעות בפועל של עלייה בסיכון במשכנתא?

משמעות הסיכון היא שגובה ההחזר החודשי במשכנתא יהיה תנודתי ועשוי לעלות בקלות במאות שקלים מצד אחד, ומצד שני להעלות את הסיכון לעליה בסכום יתרת החוב לפירעון מיידי למשכנתא

לקריאת הסבר על עלות כוללת למשכנתא של 1 מיליון ש”ח.

לסיכום:

עסקת משכנתא היא העסקה הגדולה שיותר של משק בית

נטילת משכנתא היא עסקה שבה משק בית קונה סכום כסף גדול ומשמעותי מאוד- וברוב המקרים מדובר בעסקה הגדולה ביותר של משק בית ממוצע, ולכן הואיל ומדובר בעסקה הכוללת התחייבות לתשלום חודשי שוטף גבוה מאוד- אשר לרוב משמש כהוצאה הגדולה ביותר של משק הבית, וכמו כן פוטנציאל הנזק והסיכוי לתשלום גבוה במקרה של חוסר יידע וניסיון כיצד לגשת לבנק ולנהל מו”מ ומכרז ריביות בין בנקים יעיל ואפקטיבי .

עסקת משכנתא מחייבת יידע, ניסיון, מומחיות וכוח קנייה חזק מול הבנקים

חוסר היכולת של משק הבית ולקוח הקצה, להגיע עם כוח קנייה גדול – כמו של יועץ משכנתאות מומלץ /או חברת ייעוץ משכנתאות הפועלת בהיקפים גדולים, מחייבים סיוע ועזקה של יועץ משכנתאות רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות , ורצוי עם השכלה אקדמאית, ורשימת לקוחות ארוכה הכוללת המלצות ליועץ משכנתא בדירוג גבוה, לפני קבלת החלטה ונטילת משכנתא , על מנת להבטיח שקט נפשי, משכנתא מיטבית בריביות זולות, ובעיקר ניהול נכון של הוצאות של משק הבית.

לקריאת המדריך המלא למשכנתא