עמלת פירעון מוקדם (Prepayment Penalty), הידועה גם בשם “קנס משכנתא”, היא תשלום שעלול לחול כאשר לווה מבקש לפרוע את ההלוואה שלו מוקדם מהמתוכנן – בין אם מדובר בפירעון מלא או חלקי של יתרת החוב. כלומר, כל מקרה שבו מחליטים להחזיר לבנק סכום גבוה או את כל המשכנתא לפני תום תקופת ההלוואה שנקבעה.
למה בכלל יש עמלות פירעון מוקדם?
כאשר בנק מעניק משכנתא, הוא צופה רווח עתידי מהריבית שישולמה לאורך חיי ההלוואה. פירעון מוקדם עלול לקצר את תקופת ההחזר ולפגוע ברווחיות הבנק, ולכן נקבעו מנגנוני פיצוי – עמלות – שמטרתן למזער את ההפסד של הגוף המלווה.
חקיקה והסדרה של הנושא
בהתאם לפקודת הבנקאות (סעיף 13) ולהוראות בנק ישראל, לבנקים אין אפשרות לסרב לפירעון מוקדם מצד הלווה, אך הם כן רשאים לגבות עמלות מסוימות, בהתאם למסלול ההלוואה ולנסיבות הפירעון. צו הבנקאות מגדיר באופן ברור את סוגי העמלות, אופן חישובן, ואף מעניק הנחות והקלות מסוימות, בעיקר לפי תקופת ההלוואה שעברה עד הפירעון.
מתי חלות עמלות פירעון מוקדם במשכנתא?
העמלות עשויות לחול במקרים הבאים:
- מיחזור משכנתא – כלומר, סגירת ההלוואה הנוכחית ונטילת הלוואה חדשה בתנאים אחרים.
- פירעון מוקדם מלא – סגירת כל יתרת ההלוואה בבת אחת.
- פירעון מוקדם חלקי – החזר של חלק מהמשכנתא בתשלום אחד, לפני תום התקופה.
לווים בעלי תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון עשויים להיות זכאים לפטור מחלק מהעמלות, ולכן חשוב לבדוק את זכויותיכם מראש.
מהם סוגי עמלות פירעון מוקדם במשכנתא שניתן לגבות?
1. עמלה תפעולית
עמלה חד פעמית בגובה של עד 60 ש”ח (נכון להיום), עבור עלויות תפעול וחישוב הפירעון.
2. עמלת אי הודעה מוקדמת
עד 0.1% מהסכום הנפרע. ניתן להימנע מהעמלה אם מוסרים הודעה לבנק 10–45 ימים מראש. העמלה אינה נגבית אם:
- הלווה נפטר.
- ההחזר נעשה באמצעות הלוואה חדשה מהבנק.
- נמסרה הודעה בכתב בהתאם לתקנות.
3. עמלת מדד ממוצע
רלוונטית רק להלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן, ורק אם הפירעון נעשה בין ה־1 ל־15 בחודש. מטרת העמלה היא לפצות את הבנק על שינויי מדד בין מועד הפירעון למועד העדכון החודשי.
4. עמלת הפרשי שער
רלוונטית למסלולים הצמודים למטבע חוץ. מבוססת על ההפרש בין שער החליפין ביום הפירעון לשער החוזי העתידי. ניתן להימנע ממנה אם מוסרים הודעה מוקדמת של שני ימי עסקים לפני הפירעון.
5. עמלת היוון (הפרשי ריבית)
עמלת היוון היא העמלה המרכזית והמשמעותית ביותר שעלולה לחול במקרה של פירעון מוקדם של משכנתא, והיא נועדה לפצות את הבנק על הפסד פוטנציאלי בריבית שציפה לקבל מההלוואה. העמלה מחושבת כאשר הלווה פורע את המשכנתא (כולה או חלקה) לפני מועד הסיום שנקבע, והריבית במשק ירדה מאז שנלקחה ההלוואה, בצו הבנקאות נקבע כי על הבנק להעניק הנחה של בין 10% ל־40% בעמלה זו, בהתאם למשך הזמן שעבר מאז נטילת המשכנתא ועד למועד הפירעון.
עמלת היוון (הפרשי ריבית) – מתי ולמה היא עלולה להיווצר?
כפי שכבר ציינו עמלת היוון היא העמלה המרכזית והמשמעותית ביותר שהבנק עלול לגבות במקרה של פירעון מוקדם, והיא נועדה לפצות את הבנק על הפסד הריבית העתידית.
העמלה חלה רק במסלולים בהם הבנק נתן ללקוח ריבית קבועה לאורך זמן, כגון:
- ריבית קבועה לא צמודה (קל”צ)
- ריבית קבועה צמודה (ק”צ)
- ריבית משתנה אחת ל-5 שנים או יותר
לעומת זאת, במסלולים בריבית משתנה לטווח קצר – כמו פריים, מט”ח, או ריבית משתנה כל שנה – אין עמלת היוון, מאחר והבנק והלווה מראש הסכימו שהריבית תתעדכן בתדירות גבוהה ולכן אין כאן הפסד מהותי לבנק.
במסלולים עם נקודות יציאה ברורות (למשל כל 5 שנים), החישוב של העמלה יהיה רק עד לנקודת היציאה הקרובה, ולא עד סוף התקופה.
יש גם פטור אוטומטי בעמלת היוון במקרה של הלוואות זכאות מהמדינה, למרות שהן בריבית קבועה.
איך מחשבים את עמלת ההיוון?
החישוב מבוסס על שלושה גורמים עיקריים:
- הפרש הריביות: בין הריבית שנקבעה במשכנתא לבין הריבית הממוצעת כיום (שמפורסמת ע”י בנק ישראל).
- מספר השנים שנותרו לפירעון (או עד נקודת היציאה הקרובה).
- סכום ההחזר שנותר.
נוסחת החישוב:הפרש ריביות × שנות יתרה × סכום החזר שנותר
לדוגמה: אם נותרו 15 שנים, ההפרש בין הריביות הוא 1%, ועל סכום של 500,000 ₪ – העמלה תהיה כ־75,000 ₪. עם זאת, לפי הנחיות בנק ישראל, חלה הנחה בגובה 10%–40%, תלוי במשך הזמן שהמשכנתא כבר שולמה:
- 20% הנחה אחרי 3–5 שנים
- 30% הנחה אחרי יותר מ־5 שנים
למה חשוב להכיר את העמלה הזו?
עמלת היוון היא העמלה היקרה והמשמעותית ביותר, החישוב שלה יחסית מורכב והיא למעשה מהווה קנס משכנתא. הרבה לווים שוקלים לפרוע את המשכנתא מוקדם (למשל אחרי ירושה, פרס, או שחרור חסכונות), מבלי להבין את המשמעות הכלכלית של העמלה. לכן, לפני מחזור או סגירת משכנתא – חשוב מאוד לבצע חישוב מוקדם או להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה ומומלץ, כדי לוודא שהמהלך אכן משתלם ולא נגמר בהפסד מיותר.
