האם הון של 250 אלף מספיק לרכישת דירה?
- במידה ואתה לא זקוק לכסף, ויש לך יכולת תזרימית שוטפת חופשית שאינה תלויה בסכום ההוני בכלל, ואתה יכול לדעת בסבירות גבוהה, שלא תצטרך את הכסף לפחות לתקופה של 3-4 שנים במינימום, ניתן להכין לך תוכנית עבודה של רכישת נכס מקרקעין ראשון בסכום כולל של עד 1 מיליון או פחות, לפי מינוף מקסימאלי ביחס של 1 ל4.
- משמעות המהלך היא הקצאת הון מלאה לעסקה ( חלקה כהון עצמי וחלקה להוצאות נלוות)
במינוף שנע בין 60-75% מימון, ובתזרים מזומנים שוטף לעסקה של 0 שח , או שלילי קל. - ניתן להקצות לטובת המהלך תזרים חופשי שוטף של 36 אלף שח, שיאפשרו מענה הוני לבעיית תזרים/ הוצאות לא צפויות ו/ או והוצאות נלוות שעלולות לצוץ בנכס הנרכש.
- משמעות סעיף 3 לעיל היא הקצאת הון נמוכה יותר לעסקה, כאשר ניתן למצוא לא מעט עסקאות בטווחי המחיר שצויינו לעיל ( בין 600-900 אלף שח) ושיספקו מענה לצורך שלך.
- מאפייני העסקה יהיו, סגירה מימונית מלאה ותזרים 0 מהעסקה לכל אורך טווח זמן אחזקת הנכס ועד לסיום התואר, והיקלטות בשוק העבודה, כאשר ניתן לרשום את הנכס על 1 או 2 בני הזוג למיצוי היבטי מיסוי ופטור מלא ממיסוי לכל אורך שרשרת אחזקת הנכס.
- מעבר לכך כמובן שחש לנתח לעומק תרחישי קיצון והוצאות נלוות לעסקה, על מנת להבטיח אחוז תפוסה גבוהה ואחוז כשל נמוך על ידי בטוחות מתאימות וחברות שמבטחות הכנסת שכירות, כמו כן ביטוח חיים למשכנתא , מבנה וכיסוי צד ג’ מלא.
פוטנציאל הרווח בעסקת מקרקעין מורכב מ3 אפיקי רווח עיקריים:
- פוטנציאל המהלך מורכב מ3 היבטים:
א. הקטנת קרן חוב המשכנתא– ותשלום זה על ידי הדייר, כך שרווח נוצר משחיקת החוב
ב. עליית ערך הנכס בכמה היבטים, או על ידי תשואת שוק, או ברכישה בפחות ממחיר השוק
ג. פער בתשואה הפירותית ( שכירות) שעלול להיפתח בעתיד במהלך שינויי מאקרו, שינוי היצע וביקוש, ותמורות בסביבת הריבית העתידית בטווח זמן אחזקת הנכס.
- בחירה נכונה של הנכס אקוטית להצלחת המהלך, על מנת להבטיח פוטנציאל עתידי מוכח והשבחה מירבית, כמובן שרכישה בפחות ממחיר השוק תבטיח הגדלת רווח פוטנציאלית משמעותית.
- בניית תוכנית מימון מותאמת וסגירה מלאה של מלוא העלויות הנלוות, יבטיחו שקט נפשי ובניית קופסא סגורה שתשלם את עצמה.
- מהלך כזה עשוי להשיג תשואות דו ספרתיות בממוצע שנתי ( קו ישר) על ההון העצמי, ולשמש כקרש קפיצה מהותי לעתיד למשק הבית בד בבד עם הכניסה לשוק העבודה ופוטנציאל הגדלת הכנסה עתידית שוטפת