מה היא משכנתא הפוכה?
מה ההבדל בין משכנתא פנסיונית למשכנתא הפוכה?
מאיזה גיל ניתן לקבל אותה?
מה הם היתרונות והחסרונות של משכנתא הפוכה?
פירוט מלא במאמר הבא
משכנתא לגיל השלישי, הנקראת לעיתים ” משכנתא הפוכה” או ” משכנתא פנסיונית” היא מוצר הניתן בחלק מגופי המימון החוץ בנקאיים ( כגון חברות ביטוח כמו למשל, כלל, הראל הפניקס ועוד ) ובחלק מהבנקים המסחריים הגדולים בישראל. מטרת המשכנתא זו היא לספק מענה מימוני לקבלת סכום כסף חד פעמי, או לקבלת קצבה חודשית בכל חודש. הקצבה יכולה להתקבל כהשלמה להכנסה קיימת במקרה של צורך בכסף נוסף להוצאות שוטפות, לעזרה לילדים, ו/ או לכל צורך אחר וכפי שמוגדר בתקנות של כל גוף.
מאיזה גיל ניתן לקבל משכנתא הפוכה?
ניתן לקבל משכנתא הפוכה או משכנתא פנסיונית החל מגיל 55 בלבד ( בחלק מהגופים מספיק שאחד מבני הזוג יגיע לגיל הזה וחלקם מאשרים רק ששני בני הזוג מגיעים לגיל) , ואילו בחלק מגופי המימון ניתן לקבל משכנתא הפוכה החל מגיל החל מגיל 60 בלבד
משכנתא הפוכה מאפשרת קבלת כסף ישירות ללקוח בניגוד למשכנתא רגילה
משכנתא הפוכה או פנסיונית נקראת כך כי היא למעשה מאפשרת קבלת כסף מהבנק ללקוח בניגוד למשכנתא ” רגילה” שמשמעותה שהלקוח כביכול נותן כסף לבנק. מיד נסביר ונבהיר שהמוצר לא בדיוק עובד בשיטה הזו ונפרט מדוע משכנתא הפוכה מייצרת המון דעות קדומות, דיסאינפורמציה ובעיקר מעוררת רגשות עזים של פחד והתנגדות מאוד חזקה של רוב הלקוחות מבלי להבין לעומק מה הם בדיוק מאפייני המוצר ומה המענה המדויק שהוא יודע לספק באופן מלא בגלל המאפיינים שלו
משכנתא הפוכה כמו כל מוצר מכילה בתוכה יתרונות וחסרונות, ומיד מסביר מה הם היתרונות של משכנתא פנסיונית לעומת הפוכה ומה ההבדל ביניהן. לאילו מטרות ספציפיות המהן יכולות לשמש ולתת מענה מלא לצורך לקוחות כאשר אין מוצר אחר שיודע לתת את המענה הזה באופן שבו המשכנתא הזו יודעת לתת.
למשכנתא הפוכה יש יתרונות וחסרונות שחשוב להכיר
מה הם היתרונות והחסרות למשכנתא פנסיונית לגיל השלישי?
בגיל השלישי לעיתים עולה צורך בסכום כסף נוסף למגוון מטרות, כמו עזרה לילדים לקניית דירה, סכום כסף חד פעמי או קצבה חודשית נוספת
המטרות יכולות להיות בין שונות. לדומא עזרה לילדים לטובת סגירת התחייבויות, עזרה לטובת רכישת דירה, קבלת סכום חד פעמי לטובת שיפוץ, קבלת סכום כסף חד פעמי לצורך הוצאה רפואית. במקרה וההכנסה החודשית השוטפת, אינה מספיקה לכיסוי ההוצאות, לוקחים אותה כדי לקבל קצבה חודשית.
מה הם מנגנוני ההגנה במשכנתא הפוכה?
במשכנתא הפוכה או פנסיונית ישנם מנגנוני הגנה רחבים מאוד שמטרתם העיקרית הינה מניעת תרחיש שבו שבו שווי החוב עולה על הבטוחה הניתנת לטובת הגוף המשעבד שהוא כאמור בנק או חברת ביטוח. בדרך כלל גובה ההלוואה או הסכום החד פעמי שמתקבל לא יעבור את רף ה50 אחוז לכל היותר משווי הבטוחה שהיא הנכס המשועבד לאותו גוף לטובת ההלוואה או סכום הכסף המתקבל.
הדעה הקדומה הכי ידועה לגבי משכנתא הפוכה מדברת על אפשרות שבה הבנק או חברת הביטוח לוקחת את הנכס להחזר ההלוואה. עם זאת בבנייה נכונה ומותאמת של הפתרון לצורך ניתן ולהקטין את הסיכוי של לקחית הנכס כמעט ל0, או למנוע אותו לחלוטין.
משכנתא הפוכה שונה לחלוטין ממשכנתא רגילה בכך שתהליך החיתום האשראי לפני אישור התיק והעברת הכסף ללקוח, אינו מתבסס בחלק מהגופים/רובם על יכולת ההחזר של הלווה אלא אך ורק על טיב הבטוחה. כלומר התהליך מתבסס על שווי הנכס הנוכחי בעת העמדת האשראי המבוקש.ננסה להסביר במשפט אחד מה המשמעות של מאפיין זה ביחסי הגומלין של הלווה לגוף המשעבד – שהוא כאמור בנק או חברת ביטוח. ניתן לומר שמדובר בפתיחת פוזיציה של הלווה מול הגוף המשעבד וזאת מהסיבות הבאות שייחודיות למשכנתא זו:
- אסור לפנות לווה מהנכס גם אם שווי הבטוחה נמוך מההלוואה.
- ההלוואה מסתיימת או אם מחזירים אותה באמצעות לוח שפיצר ( תשלום חודשי קבוע בכל חודש) – קרן וריבית כל חודש, או כפירעון בסכום חד פעמי באחת מהאפשרויות הבאות:
א. במידה והלווה סיים לשלם את החוב לפי לוח הסילוקין המוגדר בעת לקיחת ההלוואה.
ב. ששני בני הזוג הולכים לעולמם- עד שנה מיום פטירתם על ידי היורשים , ו/ או העמדת האשראי מחדש ופירעון של ההלוואה באמצעות פירעון בלוח שפיצר.
3.ההלוואה לא תועמד לפירעון אלא אך ורק שנה מיום פטירת 2 בני הזוג .
- אם בן זוג אחד נפטר והשני לא, ההלוואה עדיין פעילה ולא תועמד לפירעון.
- ניתן למכור את הנכס – לפרוע את ההלוואה ולצאת מהעסקה בכל רגע נתון.
- בחלק מגופי המימון ישנה רגולציה ופיקוח של המפקח על הבנקים- בחלק פיקוח של רשות שוק ההון הכפופה למשרד האוצר.
- משכנתא הפוכה נחשבת להלוואה בטוחה יותר ממשכנתא רגילה. במשכנתא רגילה ניתן להתחיל באכיפה משפטית לאחר 6 חודשים של אי תשלום חוב. במשכנתא הפוכה לעומת זאת עד שנה לאחר פטירת הלווה או פירעון ההלוואה ממכירת הנכס או ממקור אחר.
- מתבצעות בדיקות מעמיקות מאוד של טיב לווה ובטוחה לאור התנאים שצוינו לעיל.
- ניתן להחזיר את ההלוואה בפירעון חודשי שוטף בלוח שפיצר. בנוסף ניתן להחזיר בתשלום גרייס מלא או חלקי ( שזה אומר תשלום ריבית בלבד והעמדת החוב המקורי בערכו הנומינאלי- מספרי). אופצייה שלישית היא תשלום בלון מלא או חלקי. שמשמעות הלוואת הבלון היא אי תשלום בכלל ואגירת הריבית כך שהיא תתווסף לסכום החוב המקורי.
- ניתן להגדיר במוצר שהיורשים החוקיים לא ימכרו את הנכס אלא עד שנה מיום פטירת הלווה. במקום זה יכנסו היורשים לנעליו לאחר פטירתו. כלומר הם ימשיכו להחזיר את ההלוואה באמצעות תשלום בלוח שפיצר- קרן וריבית. יכולו לעשות זאת נניח על ידי השכרת הנכס וקיזוז מלא של ההחזר החודשי. מהלך זה יאפשרר להם לשמר את הנכס שיעלה בערכו.
- מבחינת עלויות מימון של משכנתא הפוכה ביחס למשכנתא רגילה, היא יקרה יותר ממשכנתא בסיווג לדיור. ומשכנתא זו מצאת בתפר מבחינת ריביות בין משכנתא לדיור לבין משכנתא לכל מטרה. משכנתא פנסיונית שנחשבת למשכנתא היקרה ביותר שיש כיום בכל גופי המימון.
- גופי המימון מחויבים להחתים את כל היורשים החוקיים לידיעה בלבד.
משכנתא הפוכה יתרונות וחסרונות
מה הם יתרונות משכנתא הפוכה?
- קבלת סכום כסף חד פעמי או שוטף ללא בחינת הכנסות
- פטור מביטוח חיים ללווה בגיל שבו הביטוח יקר מאוד
- תהליך מהיר ופשוט יחסית
- ניתן לקבל למגוון מטרות רחב משמעותית ממוצרים אחרים
- הכסף עובר ישירות ללקוח
- משכנתא הפוכה מאפשרת להמשיך לגור בנכס בסיבה הביתית והמוכרת ולא למכור ולעבור לגור בשכירות
- ניתן להחזיר את החוב באמצעות החזר חודשי שוטף ולפרוע בכל עת
- מאפשר להמשיך להחזיק בנכס , להשביח אות ולהעלות את ערכו
- ניתן לבחור לשכור בית קטן יותר ולהשכיר את הבית שבו מבצעים את המשכנתא הפוכה
- מאפשר גמישות וקבלת סכום בכל רגע נתון לכל מקרה לא צפוי לכל הן משפחה.
- ניתן גם להחזיר באופן חלקי את הכסף, לפי היכולת. ניתן לפרוס לתקופה ארוכה מאוד ועד גיל 120 שנה
- ניתן לקבל מסגרת גדולה יותר ולשחרר כסף בעתיד לפי הצורך
מה החסרונות של משכנתא הפוכה או פנסיונית ?
- הריביות גבוהות יותר מריביות של משכנתא בסיווג לדיור
- במידה ולא בונים אותה נכון היא עלולה לגרום לעליית החוב
- לא תמיד ניתן לקבל הסכמה של כל היורשים לביצוע
- עלולה לגרום לסכסוכים משפחתיים, מריבות או מתחים בגלל רצונות שונים
- גורמת לפחד מאיבוד הירושה העתידית ואיבוד הנכס
- מכילה המון דיעות קדומות בגלל מקרים שקרו בעבר כיוון שהלווים לא ידעו מה וכיצד לעשות
- ייתכן שישנם פתרונות אחרים זולים משמעותית ועדיפים היכולים לתת מענה זהה במחיר זול יותר
- לעיתים הפטור מביטוח עלול לגרום לבעיה עתידית במקרה של פטירת אחד מבני הזוג
בעולם פתרונות המימון- הכולל את הבנקים, חברות הביטוח הגדולות והחברות החוץ בנקאיות ישנם מגוון מוצרים, ואפשרויות. לקוח קצה הפונה לגוף כלשהו, ללא ייצוג של איש מקצוע, עלול להתפתות ולחתום לקבלת הלוואה ללא הכנה מעמיקה. יש להיתחשב בכל הדקויות, העלויות הישירות והעקיפות ובעיקר מה הן האלטרנטיבות שניתן לקבל. ייתכן וקיים פתרון זהה בגוף אחר, ושיכול לתת מענה טוב ויעיל יותר ללקוח, ובעיקר לחסוך לו לא מעט כסף.
לסיכום, ברגע שיודעים כיצד להגיש באופן נכון את המשכנתא, תיק החוב לא יוכל לעבור את שווי הנכס. במידה והלווה מחליט לקחת את ההלוואה עם החזר חודשי שוטף המכיל ריבית בלבד, או אז שווי החוב יישאר לכל אורך חיי ההלוואה בערכו הנומינאלי. ותוך כדי הנכס משמש כבטוחה לחוב. בתרחיש הקיצוני ביותר שבו לווה מחליט לקחת הלוואה ולא להחזיר שום תשלום חודשי, והחוב עולה משמעותית. החוב יעלה בהתאם למאפייני המוצר. לגוף המשעבד לא תהיה דרישת תשלום למעט מימוש הנכס / או פירעון החוב מהיורשים עד שנה מיום פטירתם של 2 בני הזוג.
מוצר זה יכול להוות פתרון למגוון מצבים בחיים. כמו תמיד מומלץ לבחון לעומק לפי הצורך, כיוון שייתכן שללקוח מסוים יהיו חלופות אחרות שניתן להשתמש בהן.
אין באמור לעיל המלצה לנקיטת פעולה, ויש להתייעץ עם איש מקצוע רלוונטי לפני קבלת החלטה.
