שאלות ותשובות

איך מחליטים לאיזה פרויקט להירשם במחיר למשתכן?

אתר ההגרלה למחיר למשתכן מכיל מספר נתונים ישי לנתח לפני ההרשמה להגרלה למחיר למשתכן

כדי להחליט לאיזה פרויקט להירשם במחיר למשתכן, יש לעבור באופן יסודי עלל כל ההגרלות באתר ההגרלה, ואז יש צורך לשקלל ולבחור מספר פרמטרים עיקריים, ולפני שבוחנים אותם רצוי מאוד לנתח בעצמכם או באמצעות איש מקצוע את מרחב התמרון שלכם בתיק המחיר למשתכן מבחינת יכולת לווה לעמוד במחיר הדירה המשוער על מנת שלא תבזבזו הרשמה להגרלות שאינן רלוונטיות עבורכם.

נהוג לקחת ככלל אצבע את המחיר למטר כפול 100 מטר לדירת 4 חדרים, ולהוסיף עוד כ20 מ”ר לחנייה מרפסת ושטחי עזר לפי חצי מהמחיר של הפרויקט למטר, וזאת על מנת להעריך את השווי המשוער של הדירה.

לדוגמא- על מחיר למטר של 9,500 ש”ח נחשב כך: 9,500*100+ ( 4750*20) = 1.045 מיליון ש”ח מחיר דירת 4 חדרים משוער לפני הצמדות למדד תשומות הבנייה.

פרמטרים עיקריים שיש לבחון לפני ההרשמה למחיר למשתכן הם:

1. מחיר למטר- במחיר למשתכן ישנו מחיר למטר לכל פרויקט ,ככל שהמחיר למטר נמוך יותר כך הסיכוי שהלקוח יוכל לעמוד במחיר הזכייה גבוה יותר ומרחב התמרון לבחירת דירה גדולה עולה משמעותית.
2. פער בין מחיר משוער למחיר שוק – מחיר למשתכן מייצג מחיר רכישה מסויים, השאלה היא מהו הפער בין מחיר למטר * גודל משוער נניח 8000 למטר *100=880 אלף ( מחיר כולל מרפסות וחניה) למחיר שוק באותה עיר- וזאת על מנת לנתח את כדאיות ההשקעה, כך לדוגמא, במידה ואנו מעריכים כי מחיר השוק של דירת 4 חדרים בעיר מסוימת עומד על 2 מיליון, ובמחיר למשתכן באותה עיר ובאותה שכונה מחיר הזכייה המשוער עומד על כ 1.1 מיליון, או אז פער של 900 אלף עשוי להוות כדאיות כלכלית גבוהה לכניסה לעסקה.
3. סטטוס תכנוני- יש לבחון מתי צפוי להתקבל היתר- לכל פרויקט במחיר למשתכן יש סטטוס תכנוני של היתר הבנייה, יש לבצע הערכה של קבלת היתר ביחס למועד הזכייה בהגרלה, ייתכן שהמתנה 4 שנים על אף פער מחיר ביחס למחיר השוק, אינה תהיה כדאית מבחינה כלכלית.
4. נזילות נוכחית שלך ביחס לעתידית- האם יש ללקוח יכולת לעמוד בעסקת המחיר למשתכן שעשויה להיות מאתגרת בשל הצורך לשלם שכירות ומשכנתא בו זמנית , וישנם מקרים שבהם שדווקא עדיף להמתין לעסקה עתידית
5. בחינה מעמיקה של אחוזי הזכייה– מיד לאחר פתיחת ההרשמה להגרלות מחיר למשתכן, ניתן לראות את אחוז הסיכוי לזכייה בכל אחד מהישובים לפי פילוח של הרשמה כבן מקום או הרשמה חיצונית, וזאת על סמך כמות הנרשמים ביחס לכמות הדירות שמוגרלת באותו יישוב.

ישנם מספר פרמטרים נוספים שיש לנתח על מנת להבין לעומק כיצד לגשת לנושא, ומומלץ להתייעץ על איש מקצוע רלוונטי לפני קבלת החלטת השקעה.

לקריאת המדריך המלא למשכנתא לחץ כאן