שיעבוד הוא הליך משפטי במסגרתו הבנק או גוף המלווה רושם את זכויותיו על נכס הנדל”ן הנרכש באמצעות המשכנתא, כבטוחה להחזר ההלוואה. משמעות שיעבוד היא שהלווה אינו יכול למכור את הנכס או לבצע בו שינויים מהותיים (כמו רישום הערת אזהרה לטובת צד שלישי), מבלי לקבל אישור מהבנק.
בעת קבלת משכנתא לרכישת דירה, מתבצע רישום שיעבוד בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) או ברשם המשכונות, בהתאם לסוג הנכס והשלב שבו העסקה מתבצעת.
סוגי שיעבודים
✅ שיעבוד בדרגה ראשונה:
זהו השיעבוד המרכזי והחשוב ביותר מבחינת הבנק.
במצב זה, הבנק שמעניק את המשכנתא מחזיק בזכות ראשונה לממש את הנכס במקרה של אי עמידה בהחזרים (למשל, במצב של כינוס נכסים).
שיעבוד מדרגה ראשונה הוא תנאי בסיסי כמעט בכל משכנתא רגילה.
✅ שיעבוד בדרגה שנייה:
שיעבוד זה נרשם אחרי שיעבוד מדרגה ראשונה, והוא רלוונטי בעיקר במקרים של:
- לקיחת הלוואה נוספת על הנכס מבנק אחר או גוף חוץ-בנקאי.
- ביצוע מיחזור משכנתא חלקי.
- נטילת משכנתא משלימה לצורך שיפוץ, הרחבה או השקעה נוספת.
במקרה של כשל בהחזר – מי שמחזיק בשיעבוד מדרגה ראשונה יקבל קדימות בפירעון על פני השיעבוד השני.
למה חשוב להבין את נושא השיעבוד?
✔️ שיעבוד הוא כלי הגנה לבנק – אך גם חשוב להבנה מצד הלווה, במיוחד כשיש רצון לבצע עסקאות עתידיות בנכס.
✔️ כל מי שלוקח משכנתא לרכישת דירה, משכנתא למחיר למשתכן, או מבצע מיחזור משכנתא – יידרש להסדיר רישום שיעבוד.
✔️ הבנת הדרגה של השיעבוד קריטית בעת קבלת הלוואה נוספת על הנכס.
