משכנתא לדירה להשקעה

מה זה משכנתא לדירה להשקעה?

משכנתא לדירה להשקעה היא הלוואה ייעודית לרכישת נכס שאינו מיועד למגורים אישיים, אלא לצורך הפקת רווח – בין אם מהשכרה שוטפת ובין אם ממכירה עתידית ברווח (אקזיט). בניגוד למשכנתא רגילה לדירה יחידה, מדובר בהלוואה שמוגבלת יותר מבחינת אחוזי המימון, ודורשת תכנון פיננסי שונה.

לפי ההגדרה של רשות המיסים ובנק ישראל, דירה להשקעה היא כל דירה נוספת מעבר לדירה היחידה של הרוכש – כלומר דירה שנייה, שלישית וכן הלאה. בהתאם לכך, הבנקים בישראל מוגבלים לאשר עד 50% מימון בלבד מערך הדירה להשקעה, לעומת אחוזי מימון גבוהים יותר ברכישת דירה ראשונה.

עם זאת, בשוק החופשי ובקרב משקיעים, גם דירה ראשונה עשויה להיחשב דירה להשקעה – כל עוד המטרה ברכישתה היא כלכלית ולא מגורים אישיים. כך למשל, רוכש צעיר יכול לקנות דירה בפריפריה מתוך כוונה להשכיר אותה, גם אם הוא עצמו ממשיך להתגורר בשכירות במרכז הארץ.

משקיעים שונים ניגשים לרכישת דירה להשקעה ממניעים שונים – חלקם שואפים להכנסה חודשית מהשכרה (תשואה שוטפת), ואחרים קונים נכסים במיקומים עם פוטנציאל השבחה לצורך מכירה עתידית ברווח (פליפ). בכל אחד מהמקרים הללו, בניית תמהיל המשכנתא דורשת התאמה אישית מדויקת – גם לרמת הסיכון וגם לציפיות הרווח של הרוכש.

אם כדאי לקחת משכנתא לדירה להשקעה?

ברוב המקרים – כן, בהחלט. ההשקעות בנדל”ן הוא תחום שנחשב לאחד מאפיקי ההשקעה היציבים והפופולריים בישראל. לקיחת משכנתא לצורך רכישת דירה להשקעה מציעה מספר יתרונות משמעותיים עבור מי שמעוניין להרחיב את אפיקי ההשקעה שלו.

עבור משקיעים רבים, משכנתא לדירה להשקעה היא כלי מימוני מרכזי שמאפשר להם למנף את ההון שברשותם ולהפיק ממנו רווחים גדולים יותר. העיקרון הבסיסי שמנחה כל משקיע הוא פשוט: להשתמש בכסף של אחרים (במקרה הזה – של הבנק) כדי לייצר רווח אישי .

חשוב לציין שלמרות רכישת דירה להשקעה יכולה להניב הכנסה פסיבית משמעותית ולשמר את ערך ההון לאורך זמן, חשוב לזכור שמדובר בהחלטה כלכלית גדולה שדורשת תכנון מוקפד.

לפני שמתחייבים להלוואה, חשוב לוודא שאתם מסוגלים לעמוד בהחזרים החודשיים גם בתרחישים פחות אידיאליים – כמו תקופה בה הדירה עומדת ריקה מדיירים, ירידה בגובה השכירות, או הוצאות בלתי צפויות על תיקונים. לכן, תכנון אחראי ושיקול דעת הם חלק בלתי נפרד מהמהלך.

כדי לקבל את התנאים הטובים ביותר, מומלץ לבצע השוואה (מכרז ריביות) בין מספר בנקים, ולבחון את המסלולים והריביות שהם מציעים. בנוסף, יועץ משכנתאות מומלץ ומנוסה יכול ללוות אתכם בתהליך, לבחון את כדאיות העסקה מול מצבכם הכלכלי, ולוודא שתבחרו תמהיל הלוואה שמתאים בדיוק לצרכים וליעדים שלכם.

היתרונות הבוולטים:

אפשרות למינוף פיננסי – היכולת לרכוש נכס בעזרת מימון מהבנק במקום להשתמש במלוא ההון העצמי. כאשר הבנק מאפשר מימון של עד 50% משווי הדירה, ניתן לרכוש נכס עם הון עצמי מופחת, ובכך לשמר חלק מההון לעסקאות נוספות או להשקעות אחרות.

גמישות בפריסת ההחזרים – משכנתא לדירה להשקעה ניתנת לפריסה ארוכה, לעיתים עד 30 שנה ואף יותר במקרים מסוימים מול גופים חוץ-בנקאיים, מה שמאפשר תשלום חודשי נמוך יותר שיכול להתאים להכנסות משכירות עתידית. המשכנתא מאפשרת להפוך את הנדל”ן למקור הכנסה מניב מבלי להיכנס לסיכון גבוה מדי.

גמישות תכנונית– מאפשרת לבנות תמהיל מותאם אישית עם אופציה לפירעונות מוקדמים – פתרון אידיאלי למי שצופה הכנסות נוספות בעתיד ורוצה להקטין את יתרת ההלוואה בהמשך. כל עוד בונים אסטרטגיה אחראית: בחירת נכס נכון, הערכה מציאותית של דמי שכירות, ושקלול של ריביות, תשלומים שוטפים והוצאות בלתי צפויות.

מהיכן כדאי לקחת משכנתא לדירה להשקעה?

כאשר בוחנים אפשרות לקחת משכנתא עבור דירה להשקעה, חשוב להבין מה היעדים שלכם – האם אתם מחפשים את הריבית הנמוכה ביותר, או מעוניינים במימון גבוה ככל האפשר? בנקים למשכנתאות מציעים לרוב תנאים טובים יותר מבחינת ריבית ואמינות, אך בשל הרגולציה הם מוגבלים ביכולת להעניק מימון לדירה שנייה – עד 50% משווי הנכס בלבד.

גופים חוץ-בנקאיים, לעומת זאת, כמו חברות ביטוח או אשראי, אינם כפופים לאותן מגבלות, ולכן יכולים להציע מימון גבוה יותר – לעיתים אף עד 70%-90% משווי הנכס. עם זאת, רמות הריבית שם נוטות להיות גבוהות יותר.

ניתן לגשת לכל בנק למשכנתאות גם אם כבר קיימת לכם משכנתא בבנק אחר, ואין הכרח להישאר באותו מוסד פיננסי. בכל מקרה, מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות מומחה שיבחן עבורכם את כלל האפשרויות, ישווה בין ההצעות, ויסייע בבחירת מסלול שמתאים לפרופיל הפיננסי ולמטרות ההשקעה שלכם.

מהם התנאים לקבלת משכנתא לדירה להשקעה – ולמי זה מתאים?

רכישת דירה להשקעה באמצעות משכנתא אפשרית עבור כל מי שכבר מחזיק בבעלותו דירה אחת לפחות ויכול להעמיד את ההון העצמי הנדרש. בהתאם להנחיות בנק ישראל, ההלוואה מוגבלת למימון של עד 50% משווי הנכס, ולכן ההליך מתאים רק לרוכשים שיכולים לממן מחצית מהעסקה ממקורותיהם האישיים, ולשאת בתשלומים החודשיים לאורך זמן.

גם אם יש ברשותכם כבר הלוואה קיימת על דירה אחרת, ניתן לגשת לבנקים נוספים, אך יהיה צורך להציג את נתוני ההלוואה הנוכחית כחלק מהערכת היכולת הכלכלית שלכם.

התהליך עצמו דומה לזה של משכנתא רגילה: תחילה יש לקבל אישור עקרוני מהבנק – ורצוי לבצע זאת מול כמה בנקים במקביל, לצורך השוואה. לאחר איתור הנכס, מקובל לבצע מכרז ריביות כדי להשיג תנאים מועדפים. בעת בחינת הבקשה, הבנק יכלול בהכנסה הפנויה גם את דמי השכירות הצפויים מהנכס המיועד, אולם אלו לרוב אינם מכסים את מלוא ההחזר החודשי.

אם בבעלותכם נכסים נוספים, הדבר עשוי לשפר את תנאי ההלוואה – שכן מדובר באינדיקציה ליציבות פיננסית. ייעוץ מקצועי מיועץ משכנתאות מומחה יכול לעזור לכם לנווט בין הדרישות ולהתאים את תמהיל ההלוואה למצבכם האישי.

לסיכום, לקיחת משכנתא לדירה להשקעה היא צעד נפוץ וברוב המקרים גם משתלם, אך ההצלחה תלויה בתכנון נכון ובקבלת החלטות מושכלות. יועץ משכנתאות מוחה ומומלץ יוכל לעזור לכם לבחור את המסלול והתמהיל האופטימליים, לשפר את תנאי העסקה ולמקסם את הרווח . היועצים של “עוגן 1 וייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי” ישמחו לעזור לכם לבנות ולהוציא לפועל את העיסקה בצורה הכי טובה. לשיחת ייעוץ חינם