יועץ משכנתא מחיר? המחיר של יועץ משכנתא?

כל הבנקים הגדולים במדינת ישראל מחזיקים במחלקת המשכנתאות שלהם פקידים עובדים שכירים של הבנק, אולם כאשר נבחן את תג השם והתפקיד שלהם, נגלה שהם מוגדרים על ידי הבנק כיועץ משכנתא.

השאלה היא האם פקיד שכיר אשר מקבל את שכרו מהגוף שבו הוא מועסק, מחויב לארגון שבו הוא עובד, ומתוגמל ונבדק על סמך יעדים אישיים, מחלקתיים ברמת הסניף והאזור, יכול לקרוא לעצמו יועץ משכנתא? או שהוא מחויב לגוף לפני הכל לגוף שבו הוא מועסק.

עוד מלפני מאות בשנים בתקופת המלכים אלפי שנים אחורה, לכל מלך או שליט היו יועצים שהקיפו אותו ותפקידיהם היו לנתח סוגיות שונות הנוגעות לממלכה, ולספק למלך תמונה רחבה ומקיפה של מלוא ההיבטים בתחומים שעליהם הם ממונים. לדוגמא יועץ שאחראי היה על התקציב תקפידו היה לבחון באופן שוטף את רמת ההוצאות של הממלכה, ולוודא שהמס המוטל על הפרולטריון מספיק לכסות את כל ההוצאות ושהממלכה לא תיקלע לגירעון.

כיום ישנו ביטוי ידוע ומקובל שנקרא עצת אחיתופל– על שם אחיתופל הגילוני יועצו של דוד המלך, שלא ניכנס כרגע לטיב עצתו, רק נאמר שהמושג עצת אחיתופל מייצג עצה רעה ולא טובה.

האם יש לו את מלוא המידע על מנת לייעץ, או שהוא יותר בגדר של איש מכירות של הבנק שתפקידו הוא למכור כסף במחיר משתלם לבנק ותו לא?

1. יועץ משכנתה תפקידו לייעץ ולא למכור לי מוצרים שרווחיים לגוף שאותו הוא מייצג

2. מסקנות ותובנות יועץ המשכנתה חייבות להגיע אך ורק לאחר ניתוח מלא ומעמיק של מלוא נתוני משק הבית בכל ההיבטים כולל מעטפת ביטוח , מעטפת פנסיונית, כרית בטחון וכניסת תשלומי כסף עתידיים ועוד.

1. מיומנות מקצועיות וניסיון– יועץ משכנתה מומלץ, מספק תמורה גבוה משמעותית מהמחיר של יועץ משכנתא כיוון שהוא מלווה אותנו עם יידע ניסיון ומקצועיות של מאות תיקים שבוצעו לפנינו ולכן במקום שאנו ניגש לבד ונעשה טעויות שעשויות לעלות לנו עשרות ומאות אלפי שקלים, נעזר באיש מקצוע שחי, נושם ומטפל באופן יומי ומתמשך בעסקאות דומות לעסקה שלנו.
2. מחוייבות ונאמנות– בסופו של דבר יועץ משכנתאות מומלץ, מחויב ללקוח שמשלם לו את שכרו, אז אם אני הלקוח לפני שאשאל מה המחיר אבין לעומק מה אני מקבל תמורת תשלום המחיר של יועץ המשכנתא והוא לפני הכל מחויבות לי כלקוח, ונאמנות מוחלטת רק לי כי אני זה שמשלם לו.
3. יידע ואובייקטיביות – יועץ משכנתה שעובד בשבילי , נותן לי יידע רב מתוקף ניסיונו בביצוע תיקים דומים לתיק המשכנתא שלי, ומעבר לתהליך העבודה עצמו שאני משלם את המחיר שדורש יועץ המשכנתה, אני מקבל קודם כל אובייקטיביות מוחלטת וחוסר הטייה בהמלצות שלו, כי הוא פועל ונאמן ללקוח שמשלם לו שזה אני , ולכן מחיר של יועץ משכנתא מתבטא בנאמנות מוחטת ללקוח, וכמובן יידע ששווה לי כלקוח הרבה כסף, המתבטא בחסכון מצטבר של עשרות ומאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
4. ייעוץ מלא ומקיף – המחיר של יועץ משכנתה בא לידי ביטוי ותמורה בכך שלפני שהוא ניגש לטפל במשכנתה שלי, הוא מבצע בדיקה מלאה ומקיפה של המעטפת הכלכלית שלי כמשק בית ובכלל זה, תשלום עמלות ודמי ניהול, מעטפת ביטוחית ופנסיונית, כפל ביטוחי, תשואה נוכחית ומצטברת, התאמה באפיקי החשיפה לפרופיל הלקוח, החזרי מס והיבטי מיסוי בעסקה ועוד ועוד, כך שלמעשה המחיר של יועץ המשכנתא מחזיר את עצמו בחסכון פוטנציאלי בעמלות ודמי ניהול , לפני שהוא בכלל ניגש לטפל במשכנתה , אז ככה שאני כלקוח מוכן לשלם גם מחיר גבוה ליועץ משכנתה מומלץ אמין וייסודי, כך לדוגמא ללקוח שיש הלוואה קיימת בריבית של 9.5%, ומקבל את אותה הלוואה ללא ריבית, שינוי זה שווה ללקוח כ12,000 ש”ח ( לפי חישוב של 50,000 ש”ח הלוואה ל5 שנים) ולכן בשורה התחתונה המחיר של יועץ משכנתה מחזיר את עצמו פי כמה וכמה במידה ופונים לאיש המקצוע הנכון
5. תכנון מוקדם והבנה מעמיקה בהיבטי מיסוי – לקוח שפונה ליועץ משכנתא אמין ומומלץ, מקבל תמורה מלאה למחיר של יועץ המשכנתא גם בהיבט תכנון אסטרטגי של עסקה. לדוגמא: לקוח שהגיע לייעוץ משכנתה ותכנן לרכוש עם 3 אחים שלו דירה להשקעה, ובמקביל לאחר חתונתו רצה לרכוש נכס מגורים עם אשתו, במידה והיה רוכש קודם את נכס המגורים עם אשתו ואז את שליש הדירה, הייתה לו חובת במס רכישה ומס שבח, ב2 העסקאות, לאחר שהוא הגיע ליועץ משכנתה מומלץ, הוא קיבל ייעוץ אובייקטיבי שאמר לו להתחיל ברכישת הנכס עם האחים כיוון שהוא מוגדר כחסר דיור, ולאחר רכישת הדירה עם אשתו יהיה ניתן למכור את שליש הדירה עד שנה מיום קבלת טופס 4 על הנרכש ללא חבות במס שבח ובכך נוצר לו חסכון פוטנציאלי של עשרות אלפי שקלים שהיה זול משמעותית מהמחיר של יועץ המשכנתה.

טווח המחירים מתחיל ב 4,000 שח לבניית תמהיל משכנתא וליווי מרחוק, ויכול להגיע 25,000 ש”ח וצפונה לתיק מורכב ללקוח מסורב.

המחיר של יועץ משכנתא ללקוח בחיווי אשראי תקין ל2 שכירים ינוע בין :

7,500-9,500 ש”ח – המחירים אינם כוללים מע”מ

כל מורכבות בתיק עשוי לייקר את המחיר ובכלל זה:

עצמאי, תיק של בנייה עצמית, תיק עם ערב משלם, פיצול חשבונות, מורכבות משפטית מיוחדת בתיק,

1. שאלון איפיון פרופיל פיננסי וניהול סיכון בכתב לפני התחלת התהליך
2. ניתוח מלא של תזרים המזומנים הכנסות והוצאות.
3. בדיקה מקיפה של המעטפת הביטוחית והפנסיונית של הלקוח,. בדיקה שעמלות ודמי ניהול, כולל בבנק, והאם ניתן לשפר.
4. בדיקה מלאה של מלוא תיק הביטוח של הלקוח
5. בניית תמהיל משכנתא מותאם לשינויים עתידיים למניעת עמלות פירעון וניתוח רגישות והרצת תרחישי קיצון לתמהיל
6. ביצוע מכרז ריביות עם 3 בנקים לכל הפחות והתחייבות לריביות מינימום ומראש.
7. ביצוע בטחונות ע”י הלקוח ( שמאות, נוטריון, ביטוחים, וכו-). הביצוע נעשה בליווי והדרכה מרחוק של היועץ בכל צעד ומתן מענה מלא לבעיות.
8. הלקוח מגיע לחתום בבנק ומקבל הסבר מלא לכל שלב, ומאשר בכל רגע נתון כל שלב לפני ההתקדמות בתהליך

החל מ- 4,000 שח למיחזור משכנתא פנימי, והחל מ6,500 שח למיחזור משכנתא חיצוני,
ובמקרה של תיק מורכב המחיר ינוע בין 8,000-12,000 שח כתלות במורכבות.
מחיר למיחזור משכנתא + תוספת לסגירת הלוואות/ כל מטרה החל מ 7,500 שח
מחיר למיחזור בדרגה שנייה החל מ 5,500 שח

כל המחירים אינם כוללים מע”מ

התהליך כולל ליווי מלא ומקיף של כל שלבי העבודה , ומתן והסבר מקיף ומעמיק על כל שלב. מענה לשאלות, זמינות בטלפון והודעות בכל שלב לפני ואחרי התהליך. בנוסף הצטרפות לקבוצת WATS- UP לעדכונים שוטפים הכוללת מידע ומאמרים בנושר מיסוי, רגולציה, ביטוחים, הקלות ותכנוני מס ועוד.

כמו כן מתבצע תיעוד התיק במערכות החברה לטובת טיפול עתידי במיחזור , ו/או במקרה של צורך בשינויים עתידיים. שינויים כגון: מיחזור כירורגי ו/או הקטנת הפוטנציאל לעמלות פירעון, במקרה של לקוח חוזר התעריפים נמוכים משמעותית ויימסרו בנפרד לפי מורכבות העבודה והצורך,

יובהר שהמחירים אינם כוללים מע”מ כחוק.

בשלב הסופי בעת ביצוע התיק, היועץ מגיע לחתימה בבנק ב95% מהמקרים.

לסיכום: כשאנחנו שואלים מה המחיר של יועץ משכנתא עלינו לדעת מה התמורה שאנו מקבלים עבור המחיר. האם המחיר שקיבלנו זול משמעותית מהתמורה שנקבל? אם התשובה היא כן כנראה ששווה לשלם מחיר זול כדי לחסוך המון כסף במחיר ההלוואה ועלות הכסף.

כיוון שעלינו תמיד לזכור שיועץ משכנתא מומלץ הוא השקעה שחוסכת כסף, ולא הוצאה. התמורה שאנו מקבלים עבור השירות היא שקט הנפשי, הליווי, הביטחון והמעטפת המלאה. כל אלו שווים לנו הרבה יותר משמעותית מהמחיר שאנו משלמים עבור יועץ המשכנתא.