תב”ע (תוכנית בניין עיר) היא מסמך תכנוני שמגדיר מה מותר ואסור לבנות בכל אזור. כלומר סוג השימוש בקרקע (מגורים, מסחר, תעשייה), מספר קומות, קווי בניין ועוד. היא קיימת עבור כל חלקה בישראל והיא משפיעה על ערך הנכס, אפשרויות ההרחבה, והשבחה עתידית.
ניתן לעיין בתב”ע באתר רשות מקרקעי ישראל או בוועדות התכנון המקומיות.
מרכיבי התוכנית :
- ייעוד הקרקע: כל קרקע מוגדרת לפי הייעוד שלה – האם היא מיועדת למגורים, למסחר, לתעשייה או לשטחים ציבוריים. כל שינוי בייעוד הקרקע, לדוגמה, ממגורים למסחר, דורש שינוי בתב”ע.
- זכויות בנייה: התוכנית קובעת את זכויות הבנייה על הקרקע – מהו גובה הבניין המותר, מספר הקומות, שטח בנוי, קווי בניין (המרחקים בין הבניין לבין הרחוב או בין בניינים) ואחוזי בנייה. כל אלו משפיעים ישירות על יכולת הבנייה של הפרויקט ועל עיצובו.
- שימושים שונים בשטח: תב”ע מפרטת אילו שימושים מותר לבצע בשטח – האם מדובר בשטח מגונן, אזור מסחרי, או אזור ציבורי. כל שינוי במגוון השימושים, כמו שינוי מגורם אחד למשנהו, יכול להוות גורם משפיע על ערך הנכס.
- תשתיות ושירותים ציבוריים: התוכנית קובעת את מיקומן של תשתיות עירוניות כמו כבישים, ביוב, חשמל, מים, וכן את מיקומם של שטחים ציבוריים, גנים, פארקים ומוסדות ציבוריים.
השפעת תב”ע על נכסים:
- ערך הנכס: השפעה ישירה את פוטנציאל השבחת הנכס או ירידתו. לדוגמה, קרקע המוגדרת כשטח ציבורי פתוח עשויה לא להיות ניתנת לפיתוח, בעוד שנכס המיועד להרחבה או שינוי ייעוד יכול להניב רווחים גדולים יותר.
- תכניות עתידיות: אם ישנן תכניות תב”ע שמבצעות עירייה או גוף ציבורי להוסיף שטחי מגורים, תשתיות ציבוריות, או להגדיל זכויות בנייה באזור מסוים, פוטנציאל ההשבחה של הנכס יכול להיות גבוה. לעיתים, על מנת להרוויח מהשפעת התב”ע יש להמתין להתפתחות עתידית באזור.
כיצד עוקבים אחרי התוכנית:
- רשות מקרקעי ישראל: ניתן לעיין בתוכניות תב”ע באמצעות אתר האינטרנט של רמ”י, בו ניתן למצוא מידע עדכני לגבי זכויות בנייה, שינויים בתוכניות ועוד.
- ועדות תכנון מקומיות: כל עיר ויישוב בישראל שואף לתכנן את ההתפתחות העירונית בהתאם לתוכנית בניין עיר. את התוכניות המקומיות והעירוניות ניתן לבדוק בוועדות התכנון המקומיות, שם פועלים גופים מקומיים שאחראים על קידום תוכניות בניין עיר למגוון ייעודים.
סוגי תב”ע:
- מפורטת: תוכנית שמתארת את פרטי הבנייה והפיתוח עבור אזור ספציפי, כגון בניינים, שטחים ציבוריים, וגינות. מדובר בתוכנית שמותאמת לצרכים ספציפיים של האזור.
- כללית: תוכנית שמתארת עקרונות כלליים, כמו כמות אזורי מגורים ומסחר בעיר, אך לא נכנסת לפרטים מדויקים כמו תכנון רחובות, בניינים ושימושי קרקע.
שינויים בתוכנית:
תב”ע יכולה להשתנות אם יש צורך בשדרוג תשתיות או שינוי במגבלות הבנייה באזור מסוים. לדוגמה, אם התוכנית מתירה בניית בניין עם מספר קומות מוגבל, והצורך בעיר מחייב יותר קומות . או אם יש צורך בשיני ייעוד הקרקע. שינויים כאלה מצריכים הליך תכנוני. חשוב לעקוב אחריהם על מנת להבין את פוטנציאל ההשבחה של נכס.
