מיחזור משכנתא בדרגה שנייה – מה זה אומר?
מיחזור דרגה שנייה הוא מהלך שבו לווה מבצע מיחזור חלקי או מלא של המשכנתא דרך בנק אחר, מבלי לפרוע מיד את כל ההלוואה הקודמת.
המהלך מתבצע כאשר השעבוד הקיים על הנכס עדיין פעיל, והבנק החדש נרשם כמשעבד בדרגה שנייה.
זוהי פעולה שמאפשרת מעבר לבנק אחר גם כאשר לא ניתן עדיין להסיר את השעבוד מהמשכנתא המקורית.
מתי מבצעים מחזור בדרגה שנייה?
- כשהבנק הקיים לא מאשר תנאים משופרים.
- כאשר רוצים למחזר רק חלק מהמשכנתא (למשל מסלול משתנה שהתייקר).
- כשקיימת עמלת פירעון מוקדם גבוהה, ורוצים לעקוף אותה בחלק מההלוואה.
- לצורך הקטנת החזר חודשי, מעבר לריבית נמוכה או קיצור תקופה.
כיצד זה מתבצע בפועל?
- הבנק החדש נותן הלוואה חדשה ללקוח (לצורך מחזור).
- הוא רושם שעבוד מדרגה שנייה על הנכס.
- התהליך מתבצע תוך בדיקת יחס מימון (LTV) לפי שווי שמאות עדכנית.
- לאחר פרעון המשכנתא הקודמת (כולה או חלקה), ניתן להעביר את השעבוד לדרגה ראשונה.
מגבלות שחשוב להכיר:
- אם השעבוד הקיים הוא “ללא הגבלת סכום” – לא ניתן לרשום דרגה שנייה על הנכס.
- דרוש שעבוד מוגבל בסכום, או יתרת שיעבוד זמינה מתחת לתקרת 75% מימון.
- יש לוודא שאין שעבוד נוסף לטובת ערבויות או הלוואות אחרות.
יתרונות מהלך בדרגה שנייה
- מאפשר גמישות תכנונית בלי לפרוע את כל המשכנתא הקיימת.
- חוסך עמלות ומייצר תחרות בין בנקים.
- תאים כפתרון ביניים או כהיערכות למחזור עתידי מלא.
לסיכום:
מיחזור בדרגה שנייה הוא כלי מתוחכם בייעוץ פיננסי שמאפשר ללקוח לשפר תנאי הלוואה, להוזיל תשלומים ולהחזיר שליטה פיננסית – גם כשיש מגבלות בשעבוד הקיים.
המפתח: הבנת מבנה השעבוד, בדיקת שמאות עדכנית, והכנה נכונה של תיק המשכנתא. לבנק אחר.
