תהליך מיחזור משכנתא משמעותו לקיחה מחדש של יתרת חוב המשכנתא או חלקה.
במילים אחרות, מדובר בהחלפה של ההלוואה הקיימת בהלוואה חדשה, כאשר המטרה המרכזית היא לשפר את התנאים הכלכליים – לדוגמה, להוזיל את הריבית, לשנות את תקופת ההחזר או לעבור למסלול שמתאים יותר לצרכים וליכולת ההחזר הנוכחית. מדובר בכלי חשוב שמאפשר לבצע התאמות לאורך חיי ההלוואה, במיוחד כשיש שינויים בשוק או במצב האישי של הלווה – כמו ירידה בהכנסות, עלייה ביוקר המחיה, או גידול בהחזר החודשי.
ניתן כיום לבצע מיחזור משכנתא כמיחזור פנימי – כלומר בתוך אותו הבנק שבה נמצאת כעת המשכנתא, או כמיחזור חיצוני – בבנק אחר.
מיחזור פנימי לרוב מתבצע בצורה פשוטה יותר, משום שאין צורך לפתוח תיק חדש, לעבור ועדת אשראי או לשלם לעיתים על פתיחת תיק מחדש. זהו תהליך שמתבצע מול הבנק המוכר, שמחזיק כבר בבטוחה על הנכס. לעומת זאת, מיחזור חיצוני, שנעשה מול בנק אחר, מאפשר לפתוח את האפשרויות ולבדוק הצעות מתחרות – לעיתים מדובר בהצעות עם תנאים טובים בהרבה. עם זאת, חשוב לדעת שהוא כולל גם תהליך בירוקרטי מחודש: שמאות, פתיחת תיק, אישור עקרוני ולעיתים תשלום עמלות נלוות.
ניתן לבצע מיחזור משכנתא חלקי – כלומר רק למסלול בודד, או מיחזור מלא של כלל מסלולי המשכנתא.
מיחזור חלקי מתמקד במסלול אחד מתוך מספר מסלולים קיימים. לדוגמה, ייתכן שיש לך מסלול בריבית משתנה שהתנאים בו כבר פחות טובים לעומת האפשרויות החדשות בשוק – וניתן לשנות רק אותו. לעומת זאת, במיחזור מלא, בוחנים את ההלוואה כולה ומחליפים את כלל המרכיבים בתמהיל חדש ומעודכן. הבחירה בין חלקי למלא תלויה בצרכים הפיננסיים של הלווה, בגובה יתרת החוב, ובתחזיות לריבית בשנים הקרובות.
ניתן גם להשאיר את כל המשכנתא בבנק שהיא נמצאת בו כעת, ולמחזר רק מסלול בודד לבנק אחר. תהליך זה נקרא בשם מיחזור בדרגה שניה.
זהו תהליך שמערב שני בנקים במקביל – כאשר כל אחד מהם מחזיק בזכות על הנכס. הבנק המקורי נותר כבנק המרכזי, והבנק הנוסף נכנס בדרגת שעבוד שנייה. תהליך זה נפוץ פחות, אך במקרים מסוימים הוא מאפשר לבצע שינוי ממוקד במסלול מסוים מבלי לשנות את ההרכב כולו.ק אחר, תהליך זה נקרא בשם מיחזור בדרגה שניה
