השבחת מקרקעין היא עלייה בערך של נכס נדל”ן, הנובעת מפעולה חיצונית או פנימית שמשפרת את הנכס או את זכויות השימוש בו. מדובר במושג מרכזי בתחום התכנון והבנייה, הקשור ישירות גם לתחום המיסוי, הפיתוח העירוני והשקעות בנדל”ן.
ההשבחה יכולה לנבוע כתוצאה מאישור תכנית בניין עיר (תב”ע) חדשה, שינוי ייעוד קרקע, הגדלת זכויות בנייה, או אפילו אישור לשימוש חורג. כל אלה נחשבים ל”פעולה תכנונית” שעשויה להעלות את שווי הקרקע או הנכס. השבחה יכולה להתרחש גם בשטחים שמיועדים להתחדשות עירונית, כאשר תכנית חדשה מאפשרת תוספת בנייה או שינוי ייעוד ממגורים למסחר או דיור מוגן.
במקרים אלה, בעל הנכס מחויב לשלם היטל השבחה לרשות המקומית. מדובר במס בגובה של עד 50% מהעלייה בשווי הנכס בעקבות ההשבחה. גובה ההיטל נקבע לפי שומת מקרקעין, ולעיתים נדרשת שומה נגדית או פנייה לשמאי מכריע במחלוקות.
השבחת מקרקעין אינה כוללת שיפוץ פנימי או שדרוג הנכס על ידי הבעלים בלבד – אלא חייבת להיות תוצאה של שינוי בתכנית סטטוטורית או באישור תכנוני. לדוגמה, קרקע חקלאית שקיבלה אישור לשינוי ייעוד למגורים – עברה השבחה מהותית.
יש להבחין בין השבחה לבין רווח הון. בעוד שהשבחה מתייחסת לשינוי בערך הנכס בעקבות תכנון, רווח הון הוא הרווח שמפיק בעל הנכס בעת מכירתו – ועליו חל מס שבח.
השבחת מקרקעין היא שיקול מהותי בכל תהליך של יזמות נדל”ן, קניית קרקע להשקעה, או השתתפות בפרויקט פינוי בינוי. ההבנה של מהי השבחה, מתי היא מתרחשת, וכיצד מחשבים אותה – חיונית לכל משקיע, בעל נכס או יועץ מקרקעין.
