שאלות ותשובות

1. נכס מקרקעין יחיד: מהווה מקלט מס מלא לכל אורך שרשרת האחזקה:
   • א. פטור ממס רכישה עד לגובה של כ-1.98 מיליון ש”ח.
   • ב. פטור ממס על הכנסה משכירות עד תקרה של 5,650 ש”ח.
   • ג. זיכוי לשוכר ומשכיר עד 90 אלף ש”ח בשנה.
   • ד. פטור ממס שבח בעת המכירה.
   • ה. פטור בהעברה בין-דורית / הורשה.
2. משכנתא במתווה לא צמוד: מהווה פתיחת “פוזיציה” מול הבנק בקניית כסף יקר והחזרת כסף זול; זאת מכיוון ששקל של שנת 2035 יהיה שווה ריאלית כ-80 אגורות, בשנת 2045 כ-60 אגורות, ובשנת 2055 כ-40 אגורות בלבד.
3. גידור סיכונים: הדירה היא מכשיר לגידור מפני שחיקת האינפלציה, והיא הכרחית לטובת ניהול ופיזור סיכונים של משק הבית בישראל.
4. שכירות מול עליית ערך: שכירות של 3,500 ש”ח שוות ערך לנכס בשווי של כ-1.4 מיליון ש”ח. מספיקה עליית ערך שנתית של 5% על מנת שמחיר הנכס יעלה בכ-70 אלף ש”ח – מה שמצריך חיסכון של קרוב ל-6,000 ש”ח בכל חודש רק כדי לשמר את כוח הקנייה.
5. הפסד השוכר: קיימת קורלציה מלאה בין תשואת השכירות לעליית מחיר הנכס, ולכן השוכר מפסיד שלוש פעמים:
   • א. אובדן מלא של הוצאת השכירות.
   • ב. “בריחת” מחיר הנכס הנרכש (עליית המחירים).
   • ג. בזבוז זמן יקר שלעולם לא יחזור.
6. מינוף: המשכנתא מהווה מינוף והגדלת כוח הקנייה ביחס של 1 ל-4; על כל 300 אלף ש”ח הון עצמי, יש לך כוח קנייה של 1.2 מיליון ש”ח.
7. ישנם 6 אפיקי רווח בנדל”ן:
   • א. תשואה פירותית: הכנסה חודשית משכירות.
   • ב. הקטנת קרן החוב: שימוש במינוף הבנקאי.
   • ג. עליית ערך: תשואת השוק לאורך זמן.
   • ד. רכישה אסטרטגית: קנייה במחיר הנמוך ממחיר השוק.
   • ה. השבחה אקטיבית: כגון תוספות בנייה, שיפוץ או שינוי ייעוד.
   • ו. איתור הזדמנויות: זיהוי אזור שיספק תשואה עודפת מעל תשואת השוק.
8. מרכיבי התשואה הכוללת: שלושת אפיקי הרווח העיקריים תורמים כל אחד את חלקו:
   • א. שכירות: כ-3%–4%.
   • ב. מינוף: מכפיל כוח לאפיק השכירות (עוד כ-3%–4%).
   • ג. עליית ערך: כ-4%–6% בממוצע.
   • סה”כ: 10%–14% תשואה ממוצעת שנתית בטווח הארוך (ללא חישוב השבחות או רכישה מתחת למחיר השוק).
9. חילוץ הון: נכס מקרקעין מאפשר חילוץ הון והשקעתו בפעולות נכונות. הוא מהווה “עץ מניב פירות” שניתן ליצור ממנו הכנסה קצבתית חודשית.
10. פיזור השקעות (א-קורלטיביות): נדל”ן הוא מכשיר שאינו מתואם (א-קורלטיבי) למוצרי השקעה אחרים. אין היגיון ששכיר, שחשוף ממילא לשוק ההון דרך המעטפת הפנסיונית שלו, ישקיע את כלל הונו הפנוי באותו אפיק בדיוק.
11. סיכון ה”ברבור השחור”: המשמעות של סעיף 10 היא שבמקרה של משבר ריאלי ופיננסי משולב (כגון פיטורין המוניים), משק בית ללא נכס מניב ייפגע אנושות ויוותר ללא הכנסה שוטפת.
12. מקצועיות: העיסוק בתחום מצריך זמן, ידע, ניסיון, קשרים ויכולת ניתוח מעמיקה. לכן, רצוי להקדיש לכך את הזמן הראוי ו/או להיעזר בגוף בלתי תלוי שיספק מענה מקצועי.
13. מגבלת גיל: הואיל ולמשכנתא ישנה מגבלת גיל, רצוי להתחיל בתהליך מוקדם ככל האפשר.
14. ביטוח משכנתא: עלות הביטוח מתייקרת עם העלייה בגיל, ונתון זה חייב להילקח בחשבון בתכנון הפיננסי.
15. כסף בחינם: ניתן לייצר סיטואציה שבה רוכש פועל כמשקיע ומשתמש במינוף לקבלת “כסף בחינם” (לדוגמה: על נכס של מיליון ש”ח עם משכנתא של 600 אלף ש”ח שבה התזרים מהשכירות מכסה את ההחזר – זהו למעשה כסף בחינם).
16. חיסכון כפוי: מתמטית, משכנתא מהווה תוכנית חיסכון כפויה המנצחת כל אפיק הוני אחר, שכן אין כדאיות כלכלית לסגור אותה אלא אם ההון יושקע וייצר תשואה עודפת.
17. קבלת החלטות: רצוי לקבל החלטות כבדות משקל אלו עם גוף בלתי תלוי ולא להסתמך על “חוכמת ההמון”, וזאת מכמה סיבות:
    • ההמון אינו מכיר אותך, את התוכניות העתידיות שלך ולא ביצע אפיון מדויק של הנתונים האישיים שלך.
    • הם אינם יודעים מהו טווח זמן ההשקעה ומהי הסבילות שלך לסיכון.
    • חסר להם הרקע, הניסיון והמומחיות הנדרשים לליווי תהליכים מורכבים בייעוץ פרטני ובחינת הנכס הנרכש ביחס לפוטנציאל ולמחיר המוצע.

מוזמנים לקרוא עוד על תהליך ליווי המשקיעים שלנו.