קניית דירה במרכז: מאיפה מתחילים ואיך עושים זאת נכון?

אפיקי רווח ותשואה בקניית דירה במרכז

בנכס מקרקעין ישנם 6 אפיקי רווח/ תשואה: א. תשואה פירותית משכירות ב. תשואה מהקטנת קרן חוב המשכנתא. ג. תשואה מעליית ערך שמתפצלת ל-3 תתי סעיפים: ד. עליית ערך כתוצאה מרכישה בפחות ממחיר השוק. ה. עליית ערך כתוצאה מהשבחה אקטיבית כגון: שיפוץ, הצמדות, שינוי ייעוד, הוספת ממ”ד, הרחבה, פינוי בינוי ועוד. ו. עליית ערך כתוצאה מזיהוי אזור/שכונה המספקת תשואה מעל תשואת השוק.
נוכח במחקרי עבר שישנן שכונות ואזורים שלמים בארץ שעלו בטווחי זמן של 3–5 שנים בעשרות אחוזים יותר ממקומות דומים להם באותו תקציב ולעיתים באותו יישוב.

עיסוק בתחום המקרקעין מחייב ידע, ניסיון, מיומנות, יכולת ניתוח והרבה עבודת רגליים ושטח.
יש לקחת בחשבון את טווח זמן ההשקעה, ולהכין תוכנית עבודה מסודרת לכניסה ויציאה בהתחשב בהיבטי מימון ומיסוי.
לעיתים תוכנית העבודה תתייחס לרכישת 2 נכסים והחלפתם או לפליפ שמשמעותו רכישה – השבחה – מכירה מהירה.
ללא נתונים ואפיון המצריך בדיקת עשרות פרמטרים, כל עצה יכולה לתת כיוון כללי אך אינה זהה באפקט שלה לסיוע וליווי צמוד / ללימוד וניתוח הנושא באופן יסודי לקבלת תוצאה מיטבית למען קניית דירה במרכז.

מבחינת רשימת המכולת לדירה להשקעה: א. תקציב. ב. מרחק מהנכס. ג. ניסיון ומיומנות משקיע. ד. יכולת מימונית לעמידה בעסקה. ה. יכולת תזרימית לפער בין שכירות עתידית למשכנתא. ו. טווח זמן משוער להבשלה. ז. שיקולי מיסוי כגון שבח ומיצוי פוטנציאל עתידי ביחס לטווח זמן המשקיע. ח. יכולת המשקיע לייצר הון נוסף לאורך טווח זמן ההשקעה והשפעתו. ט. חוסן פיננסי של המשקיע. י. כריות ביטחון ויציבות תעסוקתית.

נדל”ן הינו מוצר אנלוגי שמחייב ניתוח מהיר ומיידי, ולרוב העסקאות הטובות יהיו מתחת לרדאר ולא יפורסמו מחד, וימכרו תוך 7–14 ימים מאידך.
אם אתה רוצה תוצאה טובה, תצטרך להיכנס בעובי הקורה ולפתח רמת מיומנות גבוהה גם באיתור, גם בניתוח, וגם בברירת המוץ מן התבן.
לחילופין זמן שעובר אינו חוזר, וייתכן שבטווח הזמן של 3–6 חודשים שתקדיש למחקר מעמיק, השוק יברח לך ובכך תפסיד שלל הזדמנויות שלעולם לא יחזרו.

יש לשבת ולבצע אפיון מעמיק על מנת לקבל החלטה מושכלת באחוז הקצאת ההון לעסקה, בקביעת גובה החזר חודשי למשכנתא, בבניית תוכנית עבודה לתזרים המזומנים השוטף ועוד. מצד אחד הקצאת החזר חודשי גבוה יקטין את מחיר הכסף, מצד שני הורדת החזר חודשי תאפשר המשך גידול הון ויצירת צמיחה, ולכן אין תשובה אחת נכונה, חוכמת ההמונים, או כלל אצבע, אלא יש פתרון שחייב לקחת את מלוא המאפיינים ומתווה שיותאם באופן מלא לצורך.
קבלת החלטת השקעה על נכס למגורים שונה מהותית מנכס להשקעה, בעיקר באופן בחינת העסקה. ניתוח המספרים שונה, אופן קבלת ההחלטות שונה ומיקום הנכס שהוא עיקר השיקול בקבלת ההחלטה אמור להיות שונה.
בניתוח נכס מקרקעין באותו בניין נצפה לשוני מהותי אפילו בין דירות זהות באותו בניין, כך שבניגוד לרכישת מניה שהיא גנרית העיסוק במקרקעין מצריך מיומנות, ניסיון, ידע, ניתוח ועבודת שטח.

אחזקה בנכס מקרקעין מהווה מקלט מס מלא ואיכותי במדינת ישראל הבא לידי ביטוי בשלל היבטים: א. פטור ממס רכישה עד 1.98 מיליון. ב. פטור מהכנסת שכירות עד 5,450 ש”ח, וזיכוי במס עד 90 אלף ש”ח בשנה. ג. פטור ממס שבח במכירה. ד. פטור בהורשה והעברה בין דורית.
לו הייתי צריך לתת עצה פרקטית, הייתי מציע לך לנתח לעומק את מלוא ההיבטים גם ברמת האזור בשביל קניית דירה במרכז, גם ברמת הבניין וגם ברמת התב”ע של האזור, כולל ניתוח מעמיק של מגמות המחירים והכי חשוב – רצוי לקחת שמאות מוקדמת על מנת לוודא שאין בעיות משפטיות כאלה ואחרות בנכס העלולות ליצור מניעה בקבלת אשראי המימון לעסקה.