כאשר בוחנים מיחזור משכנתא, אחת ההחלטות הקריטיות ביותר היא הבחירה בין מסלול צמוד מדד לבין מסלול לא צמוד.
למרות שריבית במסלול צמוד למדד נראית לעיתים נמוכה יותר, בפועל מדובר בשני מוצרים פיננסיים שונים לחלוטין, עם רמות סיכון שונות ועם עלות כוללת שיכולה להשתנות בעשרות ואף במאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.

מהו בכלל המדד עליו מדברים? מדובר בהצמדה ל־מדד המחירים לצרכן, מדד רשמי שמודד את שיעור האינפלציה ואת העלייה ביוקר המחיה במשק. כאשר המדד עולה באחוז מסוים, קרן המשכנתא במסלול הצמוד גדלה באותו שיעור, ולכן גם יתרת החוב לבנק וההחזר העתידי מתייקרים בהתאם.

במיחזור משכנתא – בניגוד למשכנתא חדשה – להצמדה למדד יש השפעה משמעותית במיוחד.
ברוב המקרים, מטרת המיחזור היא להקטין את יתרת הקרן ולהפחית את העלות הכוללת של ההלוואה.
בחירה במסלול צמוד מדד עלולה לנטרל חלק גדול מהחיסכון, מאחר שהמדד יכול “להחזיר לאחור” חלק מהקרן שכבר שולמה.

בנוסף, הבנקים מחשבים עמלות פירעון מוקדם על בסיס יתרת קרן מוצמדת.
לכן, הצמדה למדד עלולה להגדיל את הקנס במקרה של פירעון מוקדם או מיחזור נוסף בעתיד.

למה בכלל אנשים בוחרים מסלול צמוד מדד?

למסלול צמוד מדד יש יתרונות ברורים בטווח הקצר:

החזר חודשי נמוך יותר

בגלל שהבנק מעביר את סיכון האינפלציה ללקוח, הוא יכול להציע:

• ריבית נמוכה יותר
• ולכן החזר חודשי נמוך יותר

במיחזור משכנתא, זה מאפשר:

• לעבור אישור אשראי
• להקטין יחס החזר
• ולעיתים להגדיל את סכום המיחזור

הגדלת “מרווח בנקאי”

כאשר בוחרים מסלול צמוד:

• הריבית הנומינלית נמוכה
• קל יותר לעמוד בדרישות בנק ישראל ליחס החזר

זו הסיבה שבנקים רבים מעדיפים להציע מסלולים צמודים במיחזור –
הם משפרים את המרווח הבנקאי מבלי להעלות רשמית את הריבית.

התאמה למי שמתכנן פירעון מהיר

לווים שיודעים שיסלקו את ההלוואה תוך 2–3 שנים (למשל ממכירת נכס, ירושה או בונוס צפוי)
יכולים ליהנות מהריבית הנמוכה בלי להיחשף למדד לאורך זמן.

אבל מה המחיר של זה?

בטווח הארוך, למסלול צמוד מדד יש חיסרון מהותי:

יתרת החוב יכולה לגדול גם כשמשלמים את ההלוואה.

האינפלציה מגדילה את הקרן, ולכן:

• תשלומים חודשיים לא בהכרח מקטינים חוב
• עמלות פירעון מוקדם יקרות יותר
• והחיסכון מהמיחזור עלול להיעלם

🔍 השוואה בין מסלול צמוד למדד ללא צמוד במיחזור משכנתא

🧠 אז מה עדיף במיחזור משכנתא?

ברוב מקרי מיחזור משכנתא, בהם:

• נותרו עוד 10–25 שנים
• והמטרה היא להקטין חוב ולחסוך כסף אמיתי

מסלולים לא צמודים עדיפים.

מסלול צמוד מדד יכול להתאים רק כאשר:

כשיש לכם צורך קריטי להוריד החזר חודשי בטווח הקצר, או כשיש לכם תכנון לפירעון מוקדם

לכן, ברוב מקרי מיחזור משכנתא, מסלולים לא צמודים יהיו לבטוחים ושקופים יותר – גם אם הריבית ההתחלתית מעט גבוהה יותר.

🔗 לקריאה מעמיקה:
מאמר מלא על מיחזור משכנתא

🔢 בדקו את עצמכם:
מחשבון כדאיות מיחזור משכנתא

📞 מתלבטים בין מסלול צמוד למדד או לא צמוד?
צוות עוגן 1 ייעוץ ומשכנתאות מזמין אתכם ל־שיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות וללא התחייבות,
אנחנו נבדוק האם ניתן להקטין את ההחזר החודשי ולהפחית את סך החוב באמצעות מיחזור משכנתא חכם