במועד רכישת דירה חדשה על הנייר, בעסקת פריסייל או בקנייה רגילה, שבה מועד המסירה עתידי, יש להערך לשלל סיכונים בעסקה, ובכללן:
1. מדד תשומות הבנייה– עלול לייקר משמעותית את מחיר הדירה הסופי ככל שטווח הזמן למועד המסירה העתידי ארוך, וככל שהסיבה המאקרו כלכלית סוערת ומגלמת בתוכה פוטנציאל לעליות במחירי התשומות לענף הבנייה, במקרה של פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, ישנה הקטנה משמעותית של אלמנט האי וודאות בעסקה.
2. שינויים בסביבה המאקרו כלכלית במדינה- כגון העלאת מע”מ עלולים לייקר משמעותית את מחיר הדירה, משרד האוצר הכריז על העלאת המע”מ ל18% החל מינואר 2025, והמשמעות היא התייקרות של יתרת החוב בסך 10,000 שח על כל יתרת חוב של 1 מיליון, ועל 2 מיליון של 20,000 ש”ח.
3. איבזור, התאמות ושינויים בדירה חדשה- בכל רכישת דירה חדשה ישנן עלויות חיבור לתשתיות שונות בפעם הראשונה, ולכן עלות אגרות חיבור לגז, חשמל, מים, עשויות להגיע להוצאה של אלפי שקלים בודדים, כמו כן תוספת של מזגנים, התאמות בנכס כגון: תוספת מטבח עליון ביחס לסטנדרט קבלן שמגיע לרוב בסיסי, תוספת נקודות חשמל, תוספת פרקט בחדרים, התקנת גופי תאורה, רשתות, עיצוב קל של הדירה ועוד עשויות להסתכם בקלות רבה לתוספת סכומים שנעים בין 50-200 אלף ש”ח לדירת 4 חדרים סטנדרטית
4. עיכובים ואיחורים במסירת הדירה- כל קבלן שבונה דירה חדשה כפוף לחוק המכר לרוכשי דירות שמשמעותו העמדת פיצוי בתרחיש של איחור במסירה, אולם יש להיערך לאיחור זה בהיבט תזרים מזומנים שוטף של משק הבית במקרה של העמדת מימון בנקאי, או של תשלום שכירות במקביל לרכישת דירה חדשה כך שנוצרת חפיפה בין תשלום שכירות לתשלום משכנתא
5. פרוטוקול מסירה לדירה חדשה – משמעותו שיש לקחת בחשבון ולהיערך לתקופת מסירת הנכס שמצריכה ביצוע בדיקות מקיפות לדירה או במישרין או באמצעות בעלי מקצוע מטעמך, יש להיערך ולפנות זמן לפרוטוקול המסירה עצמו, וכמו כן לתיאום מול הגופים השונים כגון, חברת בדק בית, תיקון ליקויים, תיאום מול בעלי מקצוע ועוד.
6. היערכות לתרחישי קיצון בקניית דירה חדשה- החלק האקוטי ביותר בקניית דירה חדשה מקבלן הוא השלב שבו נחתם חוזה וישנה התחייבות משפטית להעמדת מלוא התשלום ומצד שני אין סגירה מימונית לעסקה, כיוון שהוחלט מסיבות כאלה הוא אחרות לחכות הוא מרגע החתימה על החוזה משלל סיבות כגון, סביבת ריבית גבוהה או אי הצמדה למדד תשומות הבנייה. במידה ואין לך סגירה מימונית מלאה ( מסגרת אשראי מאושרת) הייתי מטפל בכך וזאת משלל סיבות ובכללן-
א. ארוע פיטורין/ קיצוצין ירידה בהכנסות שעלול לקרות ולמנוע את אישור תיק המשכנתא
ב. ארוע רפואי או רפואי כגון תאונה או פגיעה כלשהי שתגרור קיטון וירידה בהכנסת משק הבית
ג. בהמשך לסעיף ב’ לעיל מקרה כזה עשוי לגרום לתרחיש של חוסר יכולת לחיתום ביטוחי והעמדת אשראי עקב אי המצאת ביטוח חיים למשכנתא
ד. שינויים/ עלייה בסביבת הריבית עלולה לגרור חוסר יכולת לאשר את התיק- לו ממתינים למועד עתידי רחוק, כיוון שעלייה בריבית תגרור הלייה בהחזר החודשי, ובבשך כל הלווה לא יעמוד ביחס החזר מירבי למשכנתא
ה’. שינוי רגולטורי עלול לקרות על ידי מחוקק/ מפקח על הבנקים בהיקף הקטנת אחוז המימון לעסקה, ובכך למנוע את אישור התיק
מסיבות אלה וסיבות נוספות יש צורך לתכנן לעומק כניסה לכל מהלך כלכלי בקפידה ובתשומת לב, וכמובן שרצוי להיעזר ביועץ פיננסי מומלץ ייעוץ אישי מותאם אישית לניתוח מלוא הדקויות הניואנסים והכדאיות הכלכלית שבעסקת מקרקעין .