fbpx

שאלות ותשובות

אני סטודנט בשנה אחרונה, בבעלותי דירה אשר מושכרת ב 5000 ש"ח לחודש ויתרת משכנתא של 1.1 מיליון. קיבלתי ירושה של 1.4 מיליון, האם כדאי לסגור את המשכנתא? או לנסות למנף את הכסף ולקנות עוד דירה? מרוויח כ 15 נטו עם הוצאות של 10 בחודש ומעריך ששכרי יעלה משמעותית בעוד כשנה

משכנתא הינו האשראי הזול ביותר בכל מערכת המימון בכלל ובבנקים בפרט. בהסתכלות עתידית, להזרים כסף לאפיק זה, זה מעשה לא רציונאלי ולא כלכלי וישנן חלופות עדיפות, ולו מסיבה פשוטה, לפרוע ניתן כל יום לקחת ניתן רק פעם אחת.

א. הואיל ואתה מדבר על הגדלת הון לטווח ארוך, כמובן שמכשירים סולידיים לטווחי זמן קצרים אינם רלוונטים, משום שמעצם הגדרתם הם מיועדים לשמירה על הערך הריאלי של הכסף ( מניעת שחיקה עקב אינפלציה) ולא להשבחתו.

ב. מבחינת מגוון המוצרים בשוק, ישנם לא מעט מוצרים שיכולים להתאים לסכום ההוני, אם כי השלמת התמונה חסר נתון אקוטי שהוא הסכום התזרימי:

  • נדל"ן בישראל חדש
  • נדל"ן בישראל יד 2
  • נדל"ן באירופה
  • נל"ן בארה"ב
  • מוצרי חוב בארה"ב
  • מוצרי חוב בישראל
  • ליווי ליזמים בארה"ב
  • ליווי ליזמים בישראל
  • תיק מנוהל בשוק ההון
  • מוצרים מנוהלים בשוק ההון
  • סחורות, מט"ח קריפטו
  • אג"ח וקרנות חוב סחירות

ג. הקביעה שמס רכישה מוריד מכדאיות ההשקעה בנדלן בישראל , שקולה לקביעה שלאור העובדה שהשקעה בשוק ההון חייבת במס רווח הון בגובה 25% ולכן אינה כדאית, פשוט לא נכונה בלשון המעטה.

אני מאחל לך מכל הלב שתשלם כמה שיותר, כיוון שתשלום מס חל על הרווח הריאלי, ולכן אם שילמת כנראה שהרווחת.

ד. השאלות החשובות הן, מה טווחי זמן ההשקעה,
מה היכולת התזרימית השוטפת? האם ניתן להקצות עוד סכומים לטובת ההשקעה?
ומהי רמת הסיכון שאליה תרצה להיחשף.

תשואה וסיכון הולכים יד ביד, וככל שתייצר יותר תשואה, נצפה לתנודתיות גבוהה יותר מנכס הבסיס .

ישנן אסטרטגיות השקעה, אשר מבצעות תכנון ודחיית מס, ובכלל זה ניתן לרכוש דירה חדשה עם מסירה עתידית בטווח של 48 חודש, ובכך אירוע המס יידחה עד ל60 חודש ( 5 שנים מהיום)
ובזמן הזה נותנים לשאר ההשקעות ולכסף לעבוד
כנ"ל בשוק ההון, תיק מחלק דיבידנדים שיושקע מחדש ללא משיכה ויצירת ארוע מס, כולל מגוון מכשירים מנוהלים אשר מושקעים במכשירים לא סחירים ומייצרים דחיית מס, ו/ או הפיכת התיק לקצבתי בשלב מאוחר יותר.

כמובן שקצרה היריעה מלפרט את מלוא התרחישים, דרכי הפעולה והאפשרויות,
ולכן קח ממני תרחיש דמיוני בודד:

פיצול הון בסך 800 אלף שח ובהינתן שאין לי נתוני הכנסות, אניח את ההנחות הבאות.

מועד ליציאה מהעסקה- 2034
הכנסה נטו – 24 אלף
תזרים חיובי חודשי – 2000 שח

  1. רכישת נכס 1 יד 2, בשווי משוער של כ 1.1 מיליון ובשכירות של 4,500 שח- הקצאת הון 300 אלף – הנחת עליית ערך 3 אחוז
  2. רכישת דירה חדשה – נכס 2 בשווי משוער של כ750 אלף , הקצאת הון – 150 אלף ( בהצהרת נכס חליפי ) ובתנאי תשלום של 20/80 ללא הצמדות הערכת עליית ערך 4 אחוז
  3. הקצאת הון של 300 אלף במכשיר חוב המייצר הכנסה נטו של 1900 שח לאחר מס ל36 חודשים
  4. לאחר 3 שנים- תזרים ממכשיר 3- תזרימי כ 72 אלף נטו + קרן מקורית סהכ -372 אלף
  5. תשלום עבור יתרת חוב בסך 600 אלף עם הקצאת הון של 300 אלף, והיתרה במשכנתא של 300 אלף לפי החזר חודשי של כ 2000 שח ובתקבול צפוי לאחר קבלת טופס 4 של כ 2500 שח ליתרת התקופה
  6. הקצאה של מלוא התקבולים מנכס 2+ יתרת ההון הלא מושקע במכשיר מנוהל הנושא ריבית ברוטו של כ7 אחוז
  7. בשנת 2034
    יתרת משכנתא לסילוק נכס 1- 587 אלף
    שווי נכס במכירה – 1.47 מיליון

נטו ביד – 883 אלף

  1. מכירת נכס 2 – לפי 1.1 מיליון
    יתרת משכנתא לסילוק- 212 אלף
    נטו נשאר ביד – 888 אלף
  2. תזרים שוטף מדירה 2 למשך 7 שנים + עוד 50 אלף שהושקעו מהיום ל10 שנים + 72 אלף שנשארו מסעיף 3 = 241 אלף נטו
  3. סהכ הון התחלתי – 800 אלף בשנת 2024

סהכ הון בשנת 2034=

2.012 מיליון שח

  1. סהכ תשואה מצטברת – 251 אחוז
    סהכ תשואה שנתית – 25.1 אחוז
  2. לגבי חבות במס שבח, סעיף 49 ה' לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר מכירה חד פעמית של 2 דירות ורכישה דירה שלישית ללא חבות בהתאם לתבחיני החוק.

אין באמור לעיל כל המלצה לנקיטת פעולה.

פייסבוק
טוויטר
אימייל

זקוק לסיוע?

פנה אלינו!

אתה בטוח שאתה רוצה לעזוב?

אנחנו רק מזכירים שתוכל לקבל בלחיצת כפתור ייעוץ ללא התחייבות. אתה מוזמן  למלא את הפרטים ולהירשם חינם לקבלת עדכונים שוטפים ישירות אליך

דילוג לתוכן