מה יותר מסוכן ומה פחות?

על הכל במאמר הבא

האם נטילת משכנתא גדולה ככל האפשר בטוחה יותר ומצמצמת סיכון?

על הכל במאמר הבא.

בתקופה האחרונה בפרט לאור המציאות הביטחונית המייצרת אי וודאות ותחושת ערפל קרב, ובמשך השנתיים וחצי האחרונות בה סביבת הריבית השתנתה מהותית בכלל, ישנה מגמה הולכת וגוברת לנסות ולצמצם סיכון על ידי הקטנת המשכנתא הנלקחת לטובת עסקאות רכישת מקרקעין ככל האפשר.

התפיסה הרווחת מדברת על כך, שנמתין שהריבית תרד ואז נקנה.

אני אתייחס לתופעה זו של ניסיון תזמון השוק במאמר נפרד, והפעם ארצה להתייחס למשקיעים ומשקי בית הרוכשים נכס מקרקעין לטובת מגורים, ומחליטים מתוך תפיסה שגויה בעיניי לצמצם ככל האפשר את המשכנתא לטובת העסקה.

לרוב החלופות שאולם רוכשים יברחו אליהם יהיו-

א. שימוש בהלוואות עם וללא ריבית מקרובי משפחה
ב. שימוש בכספי חסכון לטווחי זמן קצרים וארוכים- ו”ריקון ” הנזילות של משק הבית
ג. שימוש במינוף באמצעות כספי פנסיה וקרנות השתלמות ( שזוהי השגיאה הגדולה ביותר) ו/ או משיכה שלהם
ד. שימוש בהלוואות מסחריות
ה. דחית אירוע נטילת המשכנתא קדימה ורחוק ככל האפשר, מתוך תפיסה שגויה שניתן ליצור תזמון ו/ או הקטנת מחיר הכסף, והקטנת גובה המשכנתא.

כיום בשנת 2024 במדינת ישראל, כדי לספק פתרון לצורך במגורים, עומדות בפני משק הבית 2 חלופות-

א. חלופת שכירות
ב. חלופת קנייה

ישנם שלל שיקולים פסיכולוגיים- התנהגותיים- ומבוססי העדפות לקוח למה לבחור בכל אחת מהחלופות, אולם אבחר כעת להתעלם משיקולים אלו ( על אף שניתן לכמת אותם באופן מספרי- כלכלי)
ואתייחס לחלופת קנייה בהיבט כלכלי של 3 הפרמטרים העיקריים המשפיעים על הפוטנציאל הכלכלי בבחירה בחלופה זו.

בהנחה ומשק הבית החליט שהוא רוכש בית/ דירה במטרה לגור בו, ניתן לומר בכלליות את הקביעה הבאה-

לקניית נכס מקרקעין יחיד במדינת ישראל ישנם 3 אפיקי רווח עיקריים-

א. רווח פירותי כתוצאה משכירות ( שהיא נקודת הייחוס ברגע שהוחלט לרכוש על מנת לגור)
ב. רווח כתוצאה מהקטנת קרן חוב המשכנתא – במקרה של שימוש במינוף
ג. רווח כתוצאה מעליית ערך ( עליית ערך בנכס מקרקעין מכילה 3 אפיקי רווח נוספים ועל כך במאמר נפרד)

בבחירה ברכישה ללא מינוף באופן מיידי פוטנציאל ההשבחה יורד מ3 אפיקים ל2 בלבד, ובכך עולה הסיכון של מק הבית הבוחר בהשקעה בודדת המכילה את רוב ההון הנזיל שלו.

לרוב השיקולים בהקטנת המשכנתא יהיו כדלקמן-

1. הריבית גבוהה כעת ובאופן כללי משכנתא מייצגת שקל שנלקח היום ועד 2 שקל שיוחזרו לאורך עד 30 שנה
2. חלופת התשואה כמעט זהה בסביבת הריבית הנוכחית
3. שקט נפשי ופסיכולוגיה שאומרת שברשותי נכס ללא חוב
4. צמצום מבנה ההוצאות של משק הבית בהימנעות מתשלום חודשי שוטף קבוע למשכנתא למשך עשרות שנים
5. ההרגשה הפסיכולוגית שהנכס ” שלי” ולא של הבנק
6. חסכון בבירוקרטיה ופרוצדורות נוספות כגון, שמאות, ביטוחי חיים ומבנה ועוד
7. מגבלת גיל ביכולת ייצור ההכנסה , ופןטנציאל עתידי לירידה בהכנסה

נתייחס לכל הסעיפים ולכל אחד בנפרד-

סעיף 1- סביבת הריבית גבוהה מחד, ומאידך משכנתא הנלקחת לתקופה של עשרות שנים קדימה במסלולים ללא חשיפה למדד מייצרים פתיחת פוזיציה וגידור, בכך שמתחילה להיווצר שחיקה אינפלציונית בכסף. המשמעות היא רכישת כסף יקר היום והחזרה של כסף זול משמעותית עשרות שנים קדימה לאור ירידת כוח הקנייה והאינפלציה. המשמעות היא ששקל שיילקח היום , יהיה שווה בעוד כ20 שנה כ60 אגורות במונחי כוח קנייה ובהנחת אינפלציה ממוצעת של כ2 אחוז לשנה

2. כיום סביבת הריבית גבוהה- והיא מייצגת גמישות ביקוש מסוימת ויחס בין ריבית- תשואה פירותית- שווי נכסים- תשואה אלטרנטיבית. הואיל ומשכנתא נלקחת למשך עשרות שנים, בממוצע משוקלל זה לא רלוונטי והתשואה הפנימית השוטפת בהלוואה שאליה נצפה צפוייה להיות בטווחים של בין 2.5-3.5 אחוז לכל היותר, כיוון שכיום בעידן ריביות שיא ניתן להגיע לשת”פ של 4.5-4.9 ואילו עד לפני כ2.5 שנים המספרים היו בין 1.5-2 אחוז לכל היותר.
3. נכס ללא חוב מייצג צמצום מרחב תמרון מסיבה פשוטה מאוד, לקחת משכנתא ניתן פעם אחת לנכס יחיד בהטבת מימון של עד 75 אחוז, לפרוע משכנתא ניתן בכל יום ורגע, הואיל ולא ניתן להעריך באופן וודאי את שלל התרחישים העתידיים של משק הבית והצורך שלו בנזילות כספית מדובר באפקט ניהול סיכון שגוי מיסודו שמרע את מצב המשפחה ועלול לגרום לה לסיכון מיותר.
4. משכנתא מהווה תכנית חסכון כפויה שבה מרכיב הקרן ( שמייצרת הקטנת חוב) הולך ועולה ומרכיב הריבית הולך ויורד, המשמעות היא יצירת הרגל התנהגותי פסיכולוגי ומחויבות למשמעת תקציבית למשק הבית בהיבט ניהול כלכלת המשפחה, ללא חוב קל מאוד לפרוע רסן ולהשתולל .
5. על אף המיתוס שהנכס של הבנק, משכנתא היא הלוואה לכל דבר ועניין כמו כל הלוואה מסחרית אחרת. 2 ההבדלים העיקריים הם-
   א. פריסה ארוכה
   ב. שיעבוד נכס כבטוחה להחזר הלוואה

הנכס לא של הבנק ולא יהיה של הבנק כל עוד עומדים בתנאי ההלוואה. מעבר לכל מה שמפיל משקי בית ועסקים , זה אי עמידה בהיבט תזרים ולא חוב, כל עוד התשלומים מתבצעים כסדרם, אין בחינת אשראי, אף אחד לא בודק האם אתה עובד או לא, ומהי גובה הכנסתך השוטפת

6. החיסכון בבירוקרטיה לעיתים עולה מאוד ביוקר במקרה של מקרה קיצון, עצם העובדה שהבנק ” דורש” מעטפת ביטוח וכיסוי מהווה שכבת הגנה נוספת. ברוב המקרים אנו נימנע מלהוציא כסף אם לא יכריחו אותנו, ובמקרה זה ביטוח מבנה המכיל כיסוי צד ג’ כיסוי ורעידות אדמה ונזקי צנרת , משתלם מאוד כלכלית במקרה של אירוע ביטוחי ונזק גדול העשוי להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים באופן ישיר ועקיף ( כגון נזילה מדירה בקומה גבוהה לקומות שמתחתיה) , כמו כן כיסוי ביטוחי למקרה מוות ופטירה של אחד מבני הזוג מבטיח סגירת חוב מידית באירוע שבו הכנסת משק הבית נחתכת ב50 ולעיתים ב70 אחוז, ומהווה ניהול סיכון נכון יותר ושכבת הגנה נוספת למשק הבית .
7. כיוון שישנה מגבלת גיל למשכנתא, לא ניתן בכל יום ורגע לקחת משכנתא, אלא חלון ההזדמנויות לפעולה הולך , מצטמצם ויורד ככל שמשק הבית הולך ומתקרב לגיל הפרישה הרשמי ולכן כל עוד אפשרות זו קיימת שימוש בה מהווה הגדלת אפשרויות ולא צמצום, כיוון שניתן תיאורטית בכל יום לפרוע משכנתא, אולם לא ניתן בכל רגע לקחת אותה.

משכנתא מהווה תכנית חסכון כפויה, יש לבחון לעומק את היחס בין קרן לריבית, ולהשוות אותה לחלופת שכירות, אשר מייצגת ירידה לטמיון של מלוא ההוצאה החודשית השוטפת, ובעוד שבמשכנתא ישנו מרכיב של הקטנת קרן חוב והישארות עם נכס בתום תקופה, וכמו כן ניתן לקבע את סעיף ההוצאה , להפחית ולנהל אותו, להוזיל אותו במקרה של שינויים בסביבת הריבית ועוד,

כך שלמעשה שימוש נכון בכלי זה מגדיל משמעותית את אפשרויות הפעולה של משק הבית, מייצר ומאפשר צמיחה כלכלית לאור שימוש בשאר ההון והסטה להשקעות אחרות, מאפשר להיערך לתרחישי קיצון במקרה של שינויים עתידים ובעיקר מייצר גיוון בכלל הכנסות משק הבית ויצירת הכנסות פאסיביות בטווח ארוך, תוך שימוש בשאר ההון המשפחתי לטובת השקעות אחרות נוספות והגדלה משמעותית של החוסן הפיננסי והעמידה במשברים העלולים לקרות תוך כדי ובמהלך מעגל החיים הכלכלי והמשפחתי של משק הבית.

אהבתם? אתם מוזמנים לשתף

לקריאת המדריך המלא למשכנתא לחץ כאן