דירת 3 חדרים ב1 מיליון ללא משכנתא, ו4 חדרים ב1.5 מיליון עם משכנתא של 500 אלף ש”ח, מה עדיף?
השאלה עם משכנתא או בלי משכנתא מחייבת תיקנון המספרים והשוואת חלופות מלאה.
אם נניח שב2 המקרים אתה רוכש ואז שוכר ומשכיר, ומתייחס לנכסים כהשקעה, נגיע לחישוב הבא:
בחינה מספר 1 תשואה מצטברת וממוצעת
הנחות ל2 העסקאות : תשואה פירותית משכירות- 3 אחוז
עליית ערך שנתית ל2 הנכסים 3 אחוז
הערה חשובה: נתעלם מהעובדה שנכס 2 שעולה 1.5 מיליון מהווה דירת 4 חדרים ולא 3 חדרים, מה שאומר שהוא עשוי לספק מענה למשק הבית לטווח זמן ארוך יותר משמעותית. ( כיוון שהוא מכיל 3 חדרי שינה וסלון ולא 2 חדרי שינה וסלון, ובדירה המכילה 3 חדרי שינה ניתן לאכלס גם 3 ילדים ב2 חדרים, כל עוד שהם קטנים)
א. תרחיש א’ תרכוש דירת 3 חדרים- התשואה הפירותית 3 אחוז, עליית ערך 3 אחוז,
נניח בחישוב קו ישר ללא ריבית דריבית שווי נכס 1.3 מיליון, רווח פוטנציאלי – לא מינוף הוא כדלקמן-
מתשואה פירותית – 300 אלף
מעליית ערך 300 אלף
ללא מינוף- 600 אלף
תשואה נומינלית 600 אלף
נתקנן ונפעיל תשואה נטו של 5 אחוז על התזרים שכירות
נטו אחרי מס- 396 אלף נעגל ל400
סהכ רווח 700 אלף
תשואה מצטברת ( קו ישר) – 77.7%
ממוצעת 7.7%
ניתוח חלופה ב’
מחיר רכישה – 1.5 מיליון
משכנתא– 500 אלף
החזר חודשי למשכנתא נניח בתזרים 0 ביחס לשכירות לפי 4100 שח קבוע
משכנתא -4,100 שח
יתרת משכנתא לאחר 10 שנים 178,400 שח
עלית ערך- 3 אחוז
שווי נכס- 1.95
רווח מהקטנת קרן חוב – 322 אלף
רווח מעליית ערך- 450 אלף
סהכ תשואה- 772 אלף
תשואה מצטברת שנתית ( קו ישר) 77%
תשואה ממוצעת – 7.77%
מסקנות ניתוח חלופה ב’:
הדירה היקרה, משקפת פוטנציאל השבחה גבוה יותר ב 72 אלף יותר מאשר דירת 3 חדרים,
אולם אתה גר באיכות חיים גבוהה יותר מחד,
חוסך לעצמך עלויות מעבר יקרות מאידך.
בחינה מספר 2 -פער עתידי בין 2 הנכסים שבניתוח:
ניתוח שווי דירה א ודירה ב’ עתידי:
חלופה א’ רכשת נכס ב1 מיליון, הוא עלה ל1.3 מיליון
במועד הרכישה הנכס היקר עולה 1.5 מיליון,
הפער הוא 500 אלף
עברו 10 שנים
נכס א’ שווה 1.3 ונכס ב’ 1.95
הפער עלה ל650 אלף שח
ניתוח ג’
שלל מאפיינים אישיים שיש לבדוק על מנת לקבל החלטה מושכלת מלאה ומדוייקת