עלות משכנתא למיליון שקל

כל מי שחושב לקחת משכנתא, כנראה שואל את עצמו את השאלה המתבקשת, אז כמה בסוף המשכנתא תעלה לי?

לפני שניגש לענות על השאלה, רצוי להבין באופן כללי על משכנתא, כיצד היא בנויה, מה משפיע על מחירה ואיך החוב מתנהג לכל אורך חיי המשכנתא.

משכנתא בניגוד להלוואה רגילה, לרוב תילקח לתקופה של עשרות שנים, המשכנתא הממוצעת בישראל נלקחת לטווחי זמן של כ22 שנה, אולם ניתן לקחת משכנתא גם ל30 שנה.

לכל משכנתא יש פרמטרים כלכליים שמשפיעים על מחירה, ואותה מודדים לפי פרמטר שנקרא מחיר הכסף.

לקריאת הסבר על מחיר הכסף, ניתן ללחוץ כאן.

מחיר הכסף, תלוי ב2 פרמטרים עיקריים:

א. גובה הריבית הממוצעת של המשכנתא

ב. טווח זמן הממוצע של מסלול המשכנתא

לפני שנוטלים משכנתא, רצוי לשבת עם איש מקצוע על מנת לבנות את תמהיל המשכנתא.

תמהיל המשכנתא מייצג את שלד העסקה- והוא למעשה פירוט מסלולי המשכנתא המרכיבים את ההלוואה.

לקריאת הסבר על תמהיל המשכנתא לחץ כאן.

לקריאת הסבר על מסלולי המשכנתא לחץ כאן

מהי עלות משכנתא של מיליון ש”ח?

כדי לענות על השאלה מהי עלות משכנתא למיליון ש”ח חשוב להבין שהסכום הסופי לעולם לא יהיה ניתן לחיזוי באופן מדויק כיוון שחלק מההנחות לחישוב נשענות על מידע צופה פני עתיד, ולכן אינו וודאי.

שבכל משכנתא ישנן מסלולים משתנים התלויים במנגנוני שינוי הנקראים עוגני משכנתא, והם משתנים תדיר ומשפיעים באופן ישיר על גובה הריבית במסלולי המשכנתא השונים בכל נקודת שינוי ריבית, ולכן שינויים אלו ניתנים על סמך הערכה ואומדן עתידי.

כמה עולה משכנתא של מיליון ש”ח?

נכון לשנת 2025 עלות משכנתא של מיליון ש”ח היא כדלקמן:

משכנתא ל30 שנה- במסלול סולידי – בין 1.86-1.92 מיליון על כל מיליון ש”ח משכנתא עד לשנת 2055

משכנתא ל25 שנה- במסלול סולידי – בין 1.65-1.74 מיליון על כל מיליון ש”ח משכנתא עד לשנת 2050

משכנתא ל20 שנה- במסלול סולידי – בין 1.53-1.59 מיליון על כל מיליון ש”ח משכנתא עד לשנת 2045

משכנתא ל15 שנה- במסלול סולידי – בין 1.38-1.415 מיליון על כל מיליון ש”ח משכנתא עד לשנת 2040

משכנתא ל12 שנה- במסלול סולידי – בין 1.29-1.315 מיליון על כל מיליון ש”ח משכנתא עד לשנת 2037

משכנתא ל10 שנה- במסלול סולידי – בין 1.238-1.25 מיליון על כל מיליון ש”ח משכנתא עד לשנת 2035

מהו ההחזר החודשי לפי שנים למשכנתא?

ל30 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 5,150-5,300 ש”ח לחודש

ל25 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 5,650-5,800 ש”ח לחודש

ל20 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 6,300-6,650 ש”ח לחודש

ל15 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 7,650-7,900 ש”ח לחודש

ל12 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 9,000-9,300 ש”ח לחודש

ל10 שנים ההחזר על 1 מיליון יהיה 10,300-10,500 ש”ח לחודש

מה ההבדל בין משכנתא יציבה וסולידית למשכנתא מסוכנת?

ככל שמסלולי המשכנתא ותמהיל המשכנתא יהיה פחות סולידי ויותר מסוכן, כך ההחזר החודשי ירד בהתאמה.

כך לדוגמא על סיכון בינוני :

ל30 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 4,900-5,100 ש”ח

על סיכון גבוה

ל30 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 4,500-4,850 ש”ח

על סיכון מקסימלי

ל30 שנה ההחזר על 1 מיליון יהיה 4,000-4,300 ש”ח

כיצד בא לידי ביטוי הסיכון במשכנתא?

הסיכון במשכנתא בא לידי ביטוי ב2 פרמטרים עיקריים:

1. עלות המשכנתא לכל 1 מיליון ש”ח הלוואה
2. רמת התנודתיות של ההחזר החודשי

משמעות הסיכון היא שהחזר החודשי במשכנתא יהיה תנודתי ועשוי לעלות בקלות במאות שקלים מצד אחד, ומצד שני להעלות את הסיכון לעליה בסכום יתרת החוב לפירעון למשכנתא

כמה עולה בסוף משכנתא של מיליון ש”ח?

כדי לענות נצטרך להבין את ההבדל בין מסלולים משכנתא צמודים למסלולי משכנתא שאינם צמודים.

לקריאת הסבר על תנודתיות ההחזר במשכנתא לחץ כאן

במסלול משכנתא צמוד מדד, ישנה חשיפה למדד המחירים לצרכן, ואנו נקבל אותו בריבית נמוכה משמעותית מאשר מסלול מקביל שאינו צמוד, ובכל נוזיל משמעותית את מחיר הכסף.

במסלול שאינו צמוד נקבל ריבית גבוהה משמעותית לעומת מסלול המשכנתא הלא צמוד מצד אחד, ומצד שני תשלום אותה “פרמיית ביטוח ” שמיוצגת על ידי פער הריביות תבטיח לנו וודאות בהחזר החודשי מצד אחד, ואילו מצד שני תנטרל את השפעת שחיקת האינפלציה בכוח הקנייה של הכסף שהיא תופעה חשובה במשכנתא הנלקחת לטווח זמן ארוך.

לקריאת הסבר על שחיקת אינפציה- יש ללחוץ כאן.

הואיל ונצפה לשחיקת אינפלציה שנתית ממוצעת של כ2% בשנה, בחירה במסלולי משכנתא שאינם צמודים ואינם מושפעים משחיקה אינפלציונית משמעותן היא שבערכים נומינליים החזר המשכנתא יהיה באותם מספרים כפי שמופיע כאן, אולם מבחינה ריאלית במונחי כוח קנייה של הכסף, תיווצר שחיקת אינפלציה לטובת נוטל המשכנתא וכל זאת לפי הפירוט הבא : ( נכון לשנת 2025)

על כל 1 ש”ח שיילקח בשנת 2025 נחזיר בשנת 2035 כ80 אגורות לשקל הלוואת משכנתא

בשנת 2045 נחזיר כ60 אגורות לשקל הלוואת משכנתא

בשנת 2055 נחזיר 40 אגורות לשקל הלוואת משכנתא

ולכן לאור זאת משמעות סך החזר חודשי במשכנתא שאינה צמודה קטנה משמעותית מאשר במשכנתא הנלקחת לטווחי זמן קצרים, לאור רכישת כסף יקר היום, והחזר של שקל זול בעתיד עד לסוף תקופת המשכנתא.

פרמטרים נוספים המשפיעים על עלות המשכנתא למיליון ש”ח הלוואה

שינויים עתידיים בסביבת הריבית, נכון לשנת 2025 סביבת הריבית מייצגת עיוות ואינה מוגדרת ריבית שיווי משקל במשק, ולכן צפויה לרדת בשנים הקרובות.

ברגע שסביבת הריבית במשכנתא יורדת, ובמידה ותמהיל המשכנתא נבנה באופן נכון, צפויה ירידה בריבית ובגובה ההחזר החודשי , ובכך להוזיל משמעותית את עלות המשכנתא, לדוגמא משכנתאות בשנים 2021-2022 נהנו מעלות משכנתא של מיליון ש”ח בטווחים של 1.6-1.7 מיליון ש”ח לכל מיליון ש”ח הלוואה לעומת 1.88-1.91 מיליון ש”ח בשנת 2025, פער ממוצע של כ- 300,000 ש”ח לכל אורך חיי ההלוואה לאור השינוי בסביבת הריבית.

קיצורי תקופה במסלולי המשכנתא

לרוב תמהיל משכנתא מקצועי אשר נבנה על ידי כלכלן ויועץ משכנתאות , יכיל פיזור סיכון על ידי בחירת מגוון מסלולים ( ניתן להגיע גם ל20 מסלולים) וזאת על מנת להגן על הלקוח מצד אחד בפני שינויים עתידיים ותנודות בגובה ההחזר החודשי, ומצד שני להבטיח שברגע שתחול ירידת ריבית במשק, הלקוח יהנה מכך במשכנתא ויוזיל משמעותית את מחיר הכסף.

פירעון מוקדם של מסלולי המשכנתא-

לרוב ההמלצה תהיה לא לפרוע מסלולי משכנתא בשל אי כדאיות כלכלית, אולם לעיתים למשק בית עם תכנית עבודה מותאמת, תהיה כדאיות לפרוע חלק ממסלולי המשכנתא על מנת להוזיל את מחיר הכסף, ובמידה והכסף של הלקוח אינו מושקע ומייצר תשואה עודפת ביחס לריבית המשכנתא, ולא ניתן לבצע מיחזור משכנתא

הערה חשובה: במקרה של פירעון מוקדם של מסלול משכנתא חובה לבחון האם ישנה חשיפה לעמלת פירעון העשויה להגיע להוצאה של עשרות אלפי שקלים

מיחזור משכנתא

מיחזור משכנתא משמעותו לקיחת אשראי חדש המחליף את המשכנתא הקיימת על מנת להוזיל ריביות, לקצר תקופות, או לשפר את הפרמטרים הכלכליים במשכנתא, כל מיחזור משכנתא משמעותו הוזלת ריבית משמעותית שמוריד את מחיר הכסף

לסיכום: עלות משכנתא למיליון שקל מורכבת לחישוב כיוון שהיא מבוססת על שלל פרמטרים המשתנים תדיר. כיוון שמשכנתא היא חוב הנפרש על פני טווח ארוך של שנים ובמהלכו ישנה מחזוריות ושינויים בסביבת הריבית שמשפיעים על העלות הממשית הכוללת של ההלוואה, ולכן רצוי מאוד בכל נטילת משכנתא לבצע תיעוד ובקרה לתיק המשכנתא, ובכך להבטיח מיחזור משכנתא וניהול חוב שוטף המוריד משמעותית את מחיר הכסף והעלות הכוללת למשכנתא.

לקריאת המדריך המלא למשכנתא לחץ כאן

ליצירת קשר עם מומחה למשכנתאות לייעוץ ראשוני ללא התחייבות, לחץ כאן.