משכנתא לשיפוץ דירה – כל מה שחשוב לדעת

אנחנו רגילים לחשוב על משכנתא ככלי למימון רכישת דירה חדשה, אבל לא הרבה יודעים שאפשר להשתמש בה גם כדי לשדרג את הבית שכבר יש לנו. בין אם אתם חולמים על שיפוץ יסודי, התאמה של הדירה לצרכים המשתנים של המשפחה, או פשוט שדרוג עיצובי שיגרום לבית להרגיש כמו חדש – יש דרך לעשות זאת גם בלי הון עצמי משמעותי. משכנתא לשיפוץ דירה היא הפתרון שיכול לאפשר לכם להפוך את החלום למציאות.

מהי משכנתא לשיפוץ הדירה?

מדובר במשכנתא הניתנת על ידי בנקים או גופים חוץ-בנקאיים בתמורה לשעבוד נכס קיים, גם אם יש עליו משכנתא פעילה. המטרה המרכזית של ההלוואה היא לאפשר ביצוע שיפוץ או שדרוג משמעותי בדירה – שיפור התשתיות, הרחבת הבית, החלפת מטבח, שדרוג חדרי רחצה, ביצוע עבודות נגישות, ריהוט חדש ועוד. במילים אחרות, כל פעולה שתורמת לשיפור איכות החיים ולהשבחת הנכס יכולה להיכלל תחת ההגדרה.

משכנתא לשיפוץ נחשבת משתלמת יותר מהלוואה רגילה – הן מבחינת תנאי הריבית והן מבחינת פריסת ההחזרים – בעיקר משום שהיא תורמת לעליית ערך הנכס. ניתן לקבל אותה גם כמשכנתא חדשה, גם כהרחבה של המשכנתא הקיימת, ולעיתים גם כמשכנתא מדרגה שנייה.

בסופו של דבר, מדובר בפתרון שמאפשר לבצע שדרוג משמעותי לנכס בלי להתפשר על נזילות ובלי להיכנס להוצאות חודשיות מכבידות – כך שתוכלו ליהנות מבית משודרג שמתאים בדיוק לצרכים שלכם, גם בלי למכור ולקנות מחדש.

מהם התנאים הנדרשים לקבלת משכנתא לשיפוץ דירה?

לפני שאתם פונים לבנק או לגוף מלווה אחר חשוב להכיר את התנאים הבסיסיים לקבלת משכנתא לשיפוץ:

1. נכס בבעלותכם

משכנתא לשיפוץ ניתנת רק לבעלי נכס קיים. תידרשו להציג אישור זכויות או נסח טאבו עדכני שמוכיח כי הנכס רשום על שמכם. אם קיימת על הנכס משכנתא קיימת – עדיין ניתן לבקש מימון נוסף, כל עוד אחוז המימון הכולל (כולל ההלוואה הקיימת) לא עובר את המגבלה שנקבעה (ראו פירוט בהמשך).

2. שמאות מקצועית

הגוף המלווה ידרוש הערכת שמאי מוסמך (מרשימת השמאים של הבנק או של הגוף החוץ-בנקאי) שתקבע את שווי הנכס נכון להיום. השמאות היא הבסיס לחישוב אחוזי המימון שניתן לקבל. אם יש לכם ספקות לגבי שווי הנכס – מומלץ לבצע שמאות מוקדמת.

3. הצעת מחיר לשיפוץ

כאשר מבקשים סכום גבוה לשיפוץ, ייתכן שתידרשו להציג הצעת מחיר מפורטת מקבלן מורשה, הכוללת פירוט של סוג העבודות והעלויות המתוכננות.

4. בדיקת כושר החזר

כמו בכל הליך של קבלת משכנתא, גם כאן הגוף המלווה יבדוק את יכולת ההחזר שלכם. תתבקשו להציג תלושי שכר, דוחות עו”ש, דירוג אשראי (BDI) והצהרות הון אם רלוונטי. הבנקים לרוב מגבילים את ההחזר החודשי לרמה של עד 40% מההכנסה החודשית נטו. בחלק מהמקרים – בגופים חוץ-בנקאיים – ניתן להגיע גם ל-45%.

מהו אחוז המימון שניתן לקבל במסגרת משכנתא לשיפוץ?

גובה המימון תלוי בסוג הנכס וברמת השעבוד הקיימת:

• דירה יחידה (למגורים): ניתן לקבל עד 75% מימון משווי הנכס לפי הערכת שמאי.
• דירה שנייה או דירת להשקעה: המימון מוגבל ל-50% משווי הנכס.
• אין משכנתא קיימת: אם הנכס לא משועבד כלל, ניתן לקחת משכנתא חדשה עד ל-75% מימון.
• יש משכנתא קיימת: ניתן להגדיל את המשכנתא הקיימת עד לגובה כולל של 75% משווי הנכס.
• משכנתא מדרגה שנייה: חלק מהבנקים מאפשרים שעבוד מדרגה שנייה – כלומר, נטילת משכנתא נוספת על נכס שכבר משועבד לבנק אחר, בכפוף לאישור ולבדיקות מתאימות.

💡 טיפ: אם אתם מתלבטים האם אתם עומדים בתנאי המימון או זקוקים לשמאות מוקדמת – יועץ משכנתאות מומלץ יוכל לעזור לכם להבין את התמונה הכוללת וללוות אתכם בתהליך.

תהליך קבלת משכנתא לשיפוץ – שלב אחר שלב

משכנתא לשיפוץ דורשת תכנון מדויק, הגשת מסמכים ולעיתים גם סבלנות. הנה כל מה שצריך לדעת על שלבי התהליך:

שלב 1: תכנון תקציב שיפוץ

לפני שניגשים לבנק – עוצרים לתכנן. חשוב לבנות תקציב מפורט ומציאותי, כי שיפוצים נוטים “לברוח מהמסגרת” אם לא מתכננים מראש. בנו מסגרת תקציב שמבוססת על הצעות מחיר אמיתיות, ולא רק על הערכות כלליות.

שלב 2: ריכוז הצעות מחיר ותוכנית שיפוץ

כדי להגיש בקשה לאישור עקרוני, הבנק יבקש לראות הצעת מחיר מפורטת מקבלן מורשה, הכוללת את כלל מרכיבי השיפוץ ועלויותיהם. בשלב זה חשוב לרכז מסמכים ולבנות תוכנית מסודרת – רצוי בכתב.

שלב 3: הוצאת אישור עקרוני מהבנק

עם תוכנית שיפוץ ותקציב מסודר – פונים לבנק או לגוף המלווה ומבקשים אישור עקרוני. זהו אישור ראשוני שמעיד שהבנק מסכים עקרונית לתת את ההלוואה.

שלב 4: בניית תמהיל משכנתא

כמו בכל משכנתא – יש לבחור את מסלולי ההלוואה (פריים, קבועה, משתנה וכו’) ולהרכיב תמהיל שמתאים ליכולת ההחזר ולתנאים שלכם. בשלב זה אפשר ורצוי לנהל מו”מ מול הבנק או להשתמש בשירותי יועץ משכנתא מומלץ.

שלב 5: הערכת שמאי לנכס

הבנק (או גוף מלווה אחר) יבקש הערכת שמאי שתכלול:

• שווי הנכס לפני השיפוץ
• עלות השיפוץ המוערכת
• שווי הנכס המשוער לאחר השיפוץ

חשוב לבחור שמאי מתוך רשימת השמאים המאושרת של הגוף המלווה.

שלב 6: רישום שעבוד הנכס

כדי לקבל את המשכנתא – תידרשו לשעבד את הנכס. אם מדובר בבנק, תצטרכו לרשום את השעבוד בטאבו, או להיעזר בעו”ד/חברה חיצונית.

שלב 7: ביטוח משכנתא

רגע לפני קבלת הכסף – יש לרכוש ביטוח משכנתא, שכולל:

• ביטוח חיים – למקרה של פטירה של אחד הלווים
• ביטוח מבנה – למקרה של נזק פיזי לנכס

חשוב לדעת:

הבנקים לרוב לא מעבירים את כל כספי המשכנתא בבת אחת – אלא בפעימות, לפי התקדמות השיפוץ. זהו מנגנון בקרה שנועד לוודא שהכספים אכן מיועדים לשיפוץ בפועל.

ריביות משכנתא לשיפוץ

כשניגשים לקחת משכנתא לשיפוץ, כדאי לדעת שיש כאן הטבה משמעותית: למרות שמדובר בשיפוץ ולא ברכישה, הריביות נחשבות לריביות דיור, ולכן הן נמוכות משמעותית לעומת הלוואות לכל מטרה.

משכנתא לשיפוץ ≠ הלוואה לכל מטרה

רבים מבלבלים בין משכנתא לשיפוץ לבין הלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס – אך יש ביניהן הבדל מהותי:

• הלוואה לכל מטרה מאפשרת לקבל עד 50% מימון משווי הנכס – ובריביות גבוהות.
• משכנתא לשיפוץ מאפשרת להגיע לעד 75% מימון, ובריביות דיור מוזלות.

האם הריבית בהלוואה לשיפוץ זהה לריבית לרכישת דירה?

לא בדיוק. למרות שהריבית נחשבת “ריבית דיור”, בפועל – הריבית על משכנתא לשיפוץ תהיה בדרך כלל מעט גבוהה יותר מזו שנקבעת לרכישת דירה. הסיבה: בנק ישראל מעודד רכישת דירות יותר מאשר הגדלת התחייבויות על נכסים קיימים.

בפועל, הפער בין הריבית לרכישת דירה לבין זו לשיפוץ נע בין 0.5% ל–2.5%, בהתאם לפרופיל הלקוח, שווי הנכס, ותנאי השוק.

יתרונות משכנתא לשיפוץ:

• פריסת תשלומים ארוכה – ניתן לפרוס את ההחזרים עד ל-30 שנה, מה שמקל על התקציב החודשי.
• ריביות נמוכות יחסית – המשכנתא ניתנת בריביות של דיור, שהן בדרך כלל נמוכות יותר מאשר הלוואות רגילות.
• החזרים חודשיים נוחים – בשל פריסת התשלומים והריבית הנמוכה, ההחזר החודשי לרוב נמוך יותר מהלוואות צרכניות.
• אפשרות למימון גבוה – ניתן לקבל מאות אלפי שקלים ואף מעל מיליון ש”ח, בהתאם לשווי הנכס.
• שחרור כספים מהיר – בחלק מהבנקים ניתן לקבל את הכסף תוך מספר ימים.
• הלוואה בתנאי דיור – לעיתים ניתן לקבל את המימון בתנאי משכנתא ולא בתנאי הלוואה לכל מטרה.
• זמינות גם בגופים חוץ בנקאיים – לא רק בנקים מציעים את האפשרות, יש תחרות שיכולה לשפר את התנאים.

חסרונות :

• שיעבוד הנכס – המשכנתא מחייבת שיעבוד של הבית, והסיכון הוא שהנכס יימכר אם לא תעמדו בהחזרים.
• בירוקרטיה מסורבלת – יש תהליך ארוך ומורכב הכולל אישורים, שמאות, טפסים ועוד.
• העברת כספים בפעימות – לרוב הכסף מועבר לפי שלבי התקדמות השיפוץ, מה שמצריך תזמון נכון מול הקבלנים.
• שמאי נדרש – תידרשו לעיתים להערכה מקדימה או כפולה של שמאי, מה שמייקר את התהליך.
• אישור סכומים מוגבל – הבנקים לא תמיד מאשרים את כל הסכום הדרוש לשיפוץ, במיוחד אם הוא גבוה.
• עמלות נלוות – כגון עמלת פתיחת תיק, שמאי, רישום בטאבו, ולעיתים גם פירעון מוקדם.
• צורך בניהול תזרים מדויק – בגלל הפעימות, עליכם לתכנן היטב מול בעלי המקצוע ולוודא שלא תתקעו בלי כסף להמשך העבודות.

💡 טיפים לנטילת משכנתא לשיפוץ דירה:

• למדו את התחום – קראו מדריכים באתרי ייעוץ משכנתאות. ידע הוא כוח.
• תכננו מראש את הסכומים – חשבו מהו ההחזר החודשי שנוח לכם, ובדקו אם הוא תואם את סכום המשכנתא הרצוי.
• הוסיפו סטיית תקציב של 20% – שיפוצים תמיד נוטים לחרוג מהתכנון המקורי.
• בצעו אפיון פיננסי – קבעו פגישה עם יועץ משכנתאות מומחה לפני הגשת הבקשה לבנק.
• שמאות מוקדמת מומלצת – כך תוכלו לדעת מראש מה שווי הנכס ולא תבנו על הנחות יסוד שגויות.
• בקשת אישור עקרוני מותאם אישית – אל תסתפקו באישור אוטומטי באפליקציה, וודאו שבנקאי עבר על ההכנסות וההוצאות שלכם.
• השוו הצעות בין קבלנים – אל תחתמו עם הקבלן הראשון שמצאתם.
• אל תחתמו עם קבלן לפני אישור מתקדם – חשוב להמתין לאישור מלא מהבנק ולא להסתמך על הבטחות ראשוניות.
• העברת הכסף – במקרה של שיפוץ, כספי המשכנתא נכנסים ישירות לחשבון הבנק שלכם, ולא מועברים לצד שלישי כמו במכירת דירה.
• אין מוכרים בעסקה – זה רק אתם, הקבלן/איש המקצוע והבנק. זה מפשט את התהליך – אבל גם דורש מכם יותר אחריות על ניהול התקציב והשיפוץ.

האם ניתן למחזר משכנתא לשיפוץ?

התשובה היא חד-משמעית כן. ניתן למחזר משכנתא לשיפוץ – ואף בריביות של משכנתא רגילה לדיור. עם זאת תצתרכו להוכיח שהמשכנתא המקורית נלקחה למטרת שיפוץ ולא לכל מטרה אחרת.

גם אם הבנק סיווג את ההלוואה שלכם בטעות (או בשיקול דעת לא מדויק) כ”הלוואה לכל מטרה“, ניתן לבקש לתקן את הסיווג. הבקשה רלוונטית במיוחד אם תוכלו להציג מסמכים או חוזים המעידים על כך שמדובר בשיפוץ

מה עושים במקרה של חריגה מהתקציב?

במקרה שבו חרגתם מתקציב השיפוץ, ניתן לבקש מהבנק להגדיל את המשכנתא. ניתן להגדיל את הסכום של ההלוואה כל עוד לא הגעתם למקסימום אחוז המימון שהבנק מאפשר. לדוגמה, אם לקחתם מימון בשיעור של 60% מערך הנכס, ובידיכם דירה יחידה, תוכלו לבקש להעלות את המימון עד ל־75% מערך הדירה. יחד עם זאת, חשוב לזכור שתכנון תקציבי נכון מראש והשארת מרווח לבלת”מים. תכנון נכון מראש יכולים למנוע את הצורך בהרחבת ההלוואה בשלב מאוחר יותר.