1. מהו מיחזור משכנתא?
2. מתי ישנה כדאיות לבצע מיחזור משכנתא?
3. מה אנחנו יכולים להשיג ממיחזור משכנתא?
לפני שנענה על השאלה מהו המיחזור משכנתא, נזכיר מהי משכנתא. משכנתא היא הלוואה הניתנת כנגד שיעבוד נכס מקרקעין, ניתן לקבל משכנתא בבנקים , או בחברות חוץ בנקאיות כמו חברות הביטוח ( כלל, הראל, הפניקס, וכו’)
אז מה הוא מיחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא פרושו העמדת אשראי מחדש על סמך בחינה מלאה של הבטוחה ( הנכס המשועבד לטובת ההלוואה ),
ביחס לגובה החוב ( אחוז מימון)
ובחינת טיב לווה ( דירוג אשראי, התנהלות שוטפת, בחינת הכנסות והוצאות, טיב וסיווג פרופיל לקוח, וותק תעסוקתי, סיווג ענף וכו’)
על מנת להבין מהו מחיר הכסף שהבנק מעוניין למכור לך.
מה הם סוגי מיחזור המשכנתא?
1. מיחזור פנימי
2. מיחזור חיצוני
ניתן לבצע מיחזור משכנתא כמיחזור משכנתא פנימי- כלומר בבנק שבו המשכנתא נמצאת כעת , ובמקרה כזה הערכת שווי הנכס אחוז המימון יהיה לפי השווי בספרים,
ו/או מיחזור משכנתא חיצוני – בבנק אחר במידה וישנו שינוי מהותי, בשווי הבטוחה, באחוז המימון, וטיב לווה ועוד.
מיחזור המשכנתא יכול להיות מיחזור משכנתא מלא ( על כלל מסלולי המשכנתא),
או מיחזור משכנתא חלקי ( חלק מסוים ממסלולי המשכנתא, כמו למשל מסלול בודד)
ניתן כיום לאשר במגוון בנקים ביצוע משכנתא בדרגה שנייה, והמשמעות היא בשפה פשוטה שנפתחת האפשרות להשאיר את המשכנתא הקיימת בבנק הנוכחי ולמחזר באופן חלקי חלק מהמסלולים . ( כמו למשל מיחזור מסלול הפריים בלבד)
חיתום ובחינה אשראית מחדש
העמדת האשראי בתהליך מיחזור מחייבת חיתום מחדש ובחינה אשראית מלאה , באותו אופן שהייתה מתבצעת כפי שהמשכנתא הייתה נלקחת היום, כלומר מתבצע תהליך זהה להעמדת משכנתא חדשה ובכלל זה,
בחינת אשראי מלאה של הלווים, חיתום התיק , בחינת טיב בטוחה מבחינה משפטית, בדיקת אחוז המימון לפי רגולציה, בדיקת הכנסות מלאה , בדיקת דירוג אשראי וכו’
דוח התנהלות משכנתא
מעבר לכך מתבצעת בחינה של ההתנהלות השוטפת של המשכנתא הישנה שהייתה עד כה, ובכלל זה האם המשכנתא שולמה כסדרה בשנתיים שקדמו לבקשה?
האם היו הקפאות, מדוע?
האם היו הוראות קבע שחזרו?
פרמטרים שונים וחשובים שעשויים להשפיע על אישור התיק או דחייתו.
תהליך בטחונות למשכנתא
בנוסף לכל מה שצויין לעיל, ישנו תהליך ביטחונות למשכנתא ובו בין היתר מבצעים בדיקה של נושא הביטוחים.
הערה חשובה: במידה וישנה בעיה רפואית אשר עשויה ליצור בעיה בביטוח, מומלץ לבדוק לעומק לפני ביצוע השינוי על מנת להיקלע לתרחיש של חוסר יכולת לבטח ולחתם את התיק.
ולכן נושא המצב הרפואי וההכנסות קריטי בתהליך כזה, ולכן במידה ובטווח השנים שעברו מיום לקיחת האשראי, חל שינוי רפואי, מומלץ לבחון את הביטוחים לפני שניגשים לתהליך,
וכמו כן במידה ויש שינוי בהכנסות/ו/ או בדירוג האשראי, בעיות שצצו במהלך השנים, חריגות, או כל בעיה אחרת שעלולה להשפיע על איכות התוצאה.
מה הם שלבי מיחזור המשכנתא?
במיחזור פנימי- תהליך הביטחונות אינו נדרש ( למעט במקרה של שינוי מהותי במחיר הנכס, ואז מבצעים שמאות מחדש),
ולרוב התהליך יחסית מהיר ופחות מסורבל- אולם עדיין יידרשו הצגת מסמכים ואסמכתאות להכנסות ומתבצע תהליך חיתום אשראי מלא כולל חיווי ודוח התנהלות.
במיחזור משכנתא חיצוני – ( כולל משכנתא בדרגה שנייה )
תהליך הביטחונות ארוך יותר ומעט מסורבל יותר, בשל הצורך של הבנק החדש להירשם בדרגה שנייה , מה שמצריך הסכמה לרישום משכנתא מצד הבנק הקודם, במקרה כזה, תהליך הביטחונות מסורבל ומורכב יותר ולכן ארוך יותר,
קבלת תיק משכנתא למיחזור מבחינת הבנק החדש, מהווה אשראי חדש לכל דבר ועניין, ולכן לרוב ניתן לקבל תנאים משופרים ביחס למשכנתא בבנק הקודם,
והכל בתנאי שמדובר בלקוח תקין מבחינת דירוג וחיווי האשראי ובסיווג גבוה של 1 ומעלה.
מיחזור משכנתא יכול להוביל לחסכון כספי גדול מאודמהי מטרת מיחזור המשכנתא?
לכל תהליך מיחזור, יש מטרה, המטרה יכולה להיות אחת מהאפשרויות/ חלקן/ כולן:
1.הורדת גובה החזר חודשי.
2. הורדת מחיר הכסף ( סך ריבית לכל התקופה/ חלקה).
3. צמצום טווח שנים עקב רצון להיערך לשינוי תזרימי כלשהו
כגון: צפי לירידה בשכר לדוגמא, בעקבות פרישה מתוכננת,
או לחילופין צפי לכניסת סכומי כסף מהותיים לטובת לפירעון עתידי.
4. הימנעות מעמלת פירעון עתידית ( במקרה שידוע שלאור צמצום טווח זמן משמעותי וירידת מדרגה המדרגות הן בקפיצה של 5 שנים :
25-30 שנה
25-20 שנה
15-20 שנה וכו’
5. היערכות לשינויים עתידיים לאורך חיי הנכס, כגון מכירה/ גרירה/ תוספת בנייה ועוד.
הערה חשובה: חשוב ומומלץ מאוד לבצע הגדרה ברורה של מטרת מיחזור תיק המשכנתא לפני שניגשים לבנות את תוכנית המימון.
ככל שישנו פער, בין סכום המשכנתא המקורי ליתרת המשכנתא הנוכחית לסילוק ( לדוגמא: משכנתא מקורית 1 מיליון, ומשכנתא נוכחית 550 אלף ש”ח ) כך מרחב הפעולה בבניית תוכנית המימון רחב יותר ולהיפך.
במידה וקרן החוב גבוהה, כך יהיה קשה יותר להגיע ליעילות משופרת ללא העלאה ( לעיתים משמעותית) של גובה ההחזר החודשי, אך לא בהכרח.
בחינת נתוני משכנתא לפני תחילת התהליך
בשלב ראשוני לפני שניגשים לתהליך, מומלץ לבחון לעומק את הפרמטרים הבאים:
1. המצב הנוכחי במשכנתא
2. אופן התנהגות החוב מיום לקיחתו ועד היום. ( מהו הסכום ששולם בסה”כ ובכמה ירדה קרן החוב.
3. מה החלופות שישנן בשוק ביחס לגובה החוב הנוכחי לעומת הישארות במצב הקיים.
בסיום שלב הבחינה מחליטים על המטרה, ורק לאחר מכן מתווים את דרך ואופן הביצוע.
לגבי נושא של עמלות פירעון מוקדם:
עמלת/קנס פירעון מוקדם עלולה להיווצר כתוצאה מפער ריביות לרעת הלווה- כלומר שבחוזה ההלוואה שנלקח- ישנה ריבית נקובה שגבוהה מהריבית הממוצעת לאותו טווח זמן ובאותו מסלול.
במקרה כזה נוצרת חשיפה- ויש לשקלל אותה בחישוב.
הערה חשובה: עצם קיום עמלת פירעון מוקדם מהווה אינדיקטור חזק למובהקות כדאיות מיחזור המשכנתא
מבחינת שיקול במועד קבלת ההחלטה האם למחזר את תיק המשכנא באופן מלא או חלקי של לשלם או לא- מבצעים בחינה מתמטית ומספרית על סמך מספר פרמטרים כגון: שיעור תשואה פנימי קיים, לעומת אלטרנטיבי, אופן התנהגות עתידית של החוב, יכולת תזרימית של הלקוח, ועוד מספר בחינות נוספות כדי לקבל החלטה מושכלת ומותאמת.
ומגולם בהחזר החודשי.
ישנה אגדה אורבנית על “תחנות יציאה” במשכנתא- שהיא כמובן אינה נכונה.
כל משכנתא חדשה או ישנה, ניתנת לפירעון בכל יום, כל השאלה היא האם הפירעון יהיה כרוך בעמלות פירעון מוקדם.
ישנן מגוון דרכים המיועדות לצמצם סטטיסטית פוטנציאל עמלות פירעון באופן משמעותי.
נקודה חשובה מאוד שחשוב לציין, אסור בתכלית האיסור, שמשק בית יקלע לבעיה תזרימית שוטפת, ( תרחיש שבו ההוצאות יהיו גבוהות מההכנסות), כיוון שזהו מתכון לכניסה לסחרור כלכלי , ירידה בדירוג האשראי, ותשלום ריביות גבוהות, וקריסה כלכלית.
בתהליך מיחזור משכנתא ישנם שלל פתרונות וביניהן בין היתר:
-גרייס
-בלון מלא/ חלקי
-הקפאת תשלום חלקית
– דחיית תשלום
– הלוואות משלימות
– ועוד ועוד ועוד,
הערה חשובה:
הואיל וכל עולם המימון ופתרונות האשראי מבוסס על אמון בין הגוף המממן לבין יכולת הלקוח לעמוד בהחזר החודשי , אסור בתכלית האיסור להגיע לתרחיש שבו אתם לא ממלאים את חלקכם, ולא עומדים בתשלום חודשי שוטף כלשהו,
הואיל ויש לכך השלכות רחבות וארוכות טווח.
אתם מוזמנים ליצור קשר לבחינת תהליך בצורה קלה פשוטה
ומהירה ובלחיצת כפתור.
