📌 מיחזור משכנתא – מה זה בכלל?
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו אנו פורעים את ההלוואה הקיימת ומקבלים חדשה – עם תנאים עדכניים שמתאימים יותר למצב הכלכלי האישי או לתנאי השוק המשתנים.
המהלך הזה יכול לחסוך כסף, להפחית את ההחזר החודשי, או לשפר את הרכב המסלולים.
במהלך מחזור ניתן:
אבל לא תמיד צריך למחזר את כל המשכנתא – לפעמים עדיף למחזר רק חלק ממנה. זה תלוי באילו מסלולים משתלמים היום, ואילו כדאי להשאיר.
מחזור מלא מול מחזור חלקי – ההבדלים
✔ מחזור מלא:
- פירעון של כל המשכנתא הקיימת.
- לקיחת הלוואה חדשה לגמרי עם תנאים עדכניים
- מתאים במקרים של שיפור משמעותי בתנאי השוק או כשיש שינויים בהכנסה ובצרכים
✔ מחזור חלקי:
- שינוי רק של חלק מהמסלולים
- מתאים במקרים כמו:
- מסלול משתנה שהתייקר (למשל פריים או משתנה כל 5 שנים)
- עמלות פירעון יקרות במסלולים קבועים שלא משתלם לפרוע
- כשיש ריבית נמוכה זמינה במסלול אחד בלבד
דוגמה: לווה עם שלושה מסלולים מזהה שרק אחד מהם התייקר משמעותית – במקום למחזר את כולם ולשלם עמלות, הוא ממחזר רק את הבעייתי.
מחזור דרגה שנייה – כשעוברים לבנק אחר
מחזור בדרגה שנייה הוא מחזור שמתבצע כאשר חלק מהמשכנתא או כולה ממוחזרת דרך בנק אחר, אך עדיין נשאר חלק מההלוואה בבנק המקורי.
כלומר – הוא יכול להיות חלקי או מלא, בהתאם למקרה:
- אם ממחזרים חלק מהסכום וממשיכים לשלם את השאר בבנק הקיים – זה מחזור חלקי בדרגה שנייה.
- אם ממחזרים את כל המשכנתא, אבל יש עדיין שיעבוד על הנכס מהמשכנתא הקודמת (ולא ניתן עדיין להסירו) – גם אז, לתקופת ביניים, נרשם שעבוד בדרגה שנייה, עד להשלמת ההעברה המלאה של השעבוד.
איך זה עובד בפועל?
- הבנק החדש נותן הלוואה שתכסה את הסכום המבוקש למחזור
- מכיוון שיש כבר שעבוד קיים על הנכס (מהבנק הראשון) – הבנק החדש מקבל שעבוד בדרגה שנייה
- רק אחרי שהבנק הראשון מקבל את כספו – הוא מסיר את השעבוד, ואז הבנק החדש יכול להירשם כמלווה בדרגה ראשונה.
⚠️ השלב הזה קריטי – כי עד להסרת השעבוד הראשון, הבנק החדש נמצא בעמדת סיכון גבוהה יותר, ולכן עשוי לבקש תנאים נוספים, ערבויות או ריביות שונות.
ומה לגבי מגבלות השיעבוד?
אם קיים שעבוד מלא וללא הגבלת סכום:
- הבנק הישן מחזיק למעשה בשליטה מלאה על הנכס
- בנק חדש לא יכול להיכנס כשעבוד בדרגה שנייה – כי אין “מקום” נוסף לרישום שעבוד
כלומר, ככל שהשעבוד המקורי רחב יותר – יש פחות גמישות למחזור בבנק אחר
אם קיים שעבוד מוגבל בסכום:
- לדוגמה: הנכס ממושכן רק עד 500,000 ש”ח
- ואז – יש מקום לבנק חדש להיכנס בדרגה שנייה על יתרת הזכויות בנכס (עד 75% משווי שמאות מעודכן)
- מאפשר גמישות גבוהה יותר למחזור חלקי או מעבר בנק
💡 לכן – בכל מיחזור דרוש לבדוק מראש:
- מה סוג השעבוד הרשום כיום
- האם יש מגבלה על סכום המישכון
- האם הבנק הקיים מוכן לשחרר את השעבוד או לצמצמו
לסיכום:
לא כל מחזור חייב להיות מלא. לפעמים דווקא מיחזור חלקי מדויק – על מסלול ספציפי – יאפשר לך לחסוך משמעותית בלי עמלות כבדות.
ובמקרים שבהם הבנק מסרב או לא משפר תנאים – יש גם את אפשרות המעבר לבנק אחר דרך מיחזור בדרגה שנייה, כל עוד תנאי השעבוד מאפשרים זאת.
חשוב לבדוק את השיעבודים הקיימים על הנכס – הם אלה שיקבעו אם ניתן לבצע מחזור מלא, חלקי, או בכלל.
לא בטוחים אם נכון לכם לבצע מחזור מלא, חלקי או לעבור לבנק אחר בדרגה שנייה?
אנחנו כאן כדי לבדוק איתכם מה באמת הכי חכם לעשות – ולבנות פתרון מותאם אישית.
צרו קשר לשיחת ייעוץ ראשונית, בלי התחייבות.
