מה ההבדל בין נדל”ן לשוק ההון?

 

משקי בית רבים נוטים לחסוך כספים באמצעות חשיפה לשוק ההון, הן באמצעות קופות גמל, פוליסות חיסכון, או בהשקעה ישירה בתיק מנוהל, והן באמצעות רכישת מכשירי השקעה שונים.  חשוב לציין כי החל משנת 2008 לאחר רפורמת בכר,  לכל שכיר במדינת ישראל ישנה הפרשה לקרן פנסיה מקיפה על פי חוק כולל למי שמשתכר שכר מינימום.

המשמעות היא שלרוב המכריע של השכירים במדינת ישראל ישנה חשיפה הולכת ועולה למכשירי שוק ההון באמצעות מכשירי חסכון לטווח ארוך כגון קרן פנסיה וקרנות השתלמות, וזאת משום שברירת המחדל לחסכון בפנסיה מקיפה היא חסכון תלוי גיל המבוסס על המודל הצ’יליאני, משמעות המודל היא  היא חשיפה גבוהה בשנים שבהן החוסך צעיר, וירידה מתמשכת באחוז החשיפה בד בבד עם העלייה ובגיל, ולכן יצירת חסכון נוסף בחשיפה לשוק ההון, עלול ליצור תרחיש של חוסר פיזור בהון המשפחתי הכולל, ולגרור תרחיש של פגיעה אנושה במקרה של משבר ריאלי ונפילות בשווקי שוק ההון.  ההמלצה של רוב המתכננים הפיננסיים היא ליצור פיזור רחב של ההון המשפחתי באמצעות מספר אפיקים שאינם בקורלציה האחד כלפי השני.

 

כעת ניגש להסבר מה ההבדל העיקרי בין השקעה בשוק הנדל”ן להשקעה בשוק ההון, כאשר השקעה זו עשויה להיות באמצעות מכשירים פיננסיים שונים, מכשירים מנוהלים, תיק בניהול עצמי ועוד.

20 הבדלים עיקריים בין השקעה בנדל”ן בישראל כנכס יחיד לטווח ארוך, לבין השקעה בתיק בשוק ההון, לטווח זמן זהה.

 

1.טווח זמן השקעה- שני המוצרים מוגדרים כמוצרי השקעה לטווח זמן ארוך- שהוא מעל 7 שנים,  אולם בהשקעה בנדל”ן מבחינה  סטטיסטית משקיע מיומן יכול לצאת משניהם בטווחי זמן קצרים, כאשר השקעה בנדל”ן לטווחי זמן קצרים של מעל 18 חודש אפשרית על ידי משקיע פליפר- שיודע לרכוש, להשביח ולמכור, ואילו  בהשקעה בשוק ההון ניתן להגן על ההשקעה על ידי אסטרטגיות גידור מורכבות של משקיע מיומן, מסוג – PUT או CALL.

 

2. יצירת תזרים משומנים שוטף- בהשקעה בנדל”ן ישנו מרכיב שמייצר תזרים מזומנים  פירותיי שוטף כתוצאה מהשכרת הנכס, ואילו בהשקעה בשוק ההון, ניתן ליצור תיק מגוון שיהיה מוגדר כתיק דיבידנדים אשר מאפשר יצירת תזרים מזומנים פירותי, אולם לרוב מדיניות חלוקת הדיבידנד של חברות לרוב אינן יהיו בשליטת המשקיע בניגוד לנדל”ן שניתן לניהול תזרים השכירות בנקיטת פעולות אקטיביות שונות.

 

3. מינוף ההון העצמי- בנדל”ן בישראל ברכישת נכס יחיד ניתן להגיע למינוף באמצעות מימון בנקאי בכוח מינוף של עד 1 ל4 ביחס להון הקיים – כלומר הון עצמי של 250 אלף ש”ח, מאפשר רכישת נכס מקרקעין בשווי של עד 1 מיליון ש”ח, לעומת  שוק ההון שבו מינוף כמעט ולא קיים , ובנקים בישראל אינם מאפשרים קבלת הקצאת אשראי לטובת רכישת מניות לאור העובדה שהמכשיר מוגדל כספקולטיבי וניתן לשעבוד ביחס נמוך ביחס לשווי הבטוחה בתיקים משועבדים ולרוב אך ורק למשקיעים גדולים מאוד.

 

4. רף כניסה- השקעה בשוק ההון אפשרית תיאורטית  החל מ 10,000 שח,  ואילו בשוק הנדל”ן  רף הכניסה לרוב יעמוד על כ 150 אלף  ש”ח לכל הפחות  ולרוב באזורים מוגבלים  מאוד  בפריפריה רחוקה עם אוכלוסייה ברמה סוציואקונומית נמוכה, להשקעה טובה נזדקק לרף כניסה של כ 250 אלף ש”ח..

 

5. הכנסה פאסיבית- בשוק ההון ניהול התיק לרוב יהיה יותר פאסיבי  בניהול תיק ארוך טווח  כאשר מדובר במכשיר מנוהל, ואילו תיק בניהול אישי לרוב יהיה אקטיבי מאוד. השקעה בשוק הנדל”ן לרוב תדרוש נקיטת פעולה אקטיבית בין   3-6 פעמים בשנה, ייתכן תרחיש שבו נידרש לנקוט בפעולה, ולעיתים רק פעם בשנה או בכלל לא, התדירות לרוב תהיה תלויה במיקום הנכס, בסוג העסקה, באזור שבו הוא ממוקם, ובעיקר האם הנכס משופץ ולאחר שבחה או מוזנח ודורש התייחסות.

 

6. גיוון הכנסות- השקעה בנדל”ן בישראל מכילה  3 אפיקי רווח- א. רווח פירותי כתוצאה משכירות. ב. רווח כתוצאה  הקטנת קרן חוב על ידי תשלום משכנתא שוטף המהווה חסכון כפוי במקרה של מינוף. ג.  עליית ערך הנכס- אשר משביחה אותו בפער בין קנייה למכירה.  בשוק ההון עשויים להיות 2 אפיקי רווח , 1. דיבידנד פירותי אשר קיים בחברות בעלות מדיניות חלוקה מוצהרת. ב.  עליית ערך המנייה.

 

7. שליטה ויצירת ודאות באופי ההשקעה – בהשקעה בנדל”ן אתה שולט ויכול להשביח את ההשקעה על ידי שיפוץ, קידום תוכנית שינוי ייעוד  בועדה לתכנון ובנייה, יצירת הצמדות לנכס מקרקעין – כגון חנייה או גינה, יצירת התקשרות עם יזם לפינוי בינוי ועוד שלל פעולות אקטיביות שניתן לבצע. בשוק ההון אתה חלק קטנטן מפיסה ענקית הואיל ואתה למעשה רוכש חלק מחברות בורסאיות שלהן ישנן בעלי שליטה שהם המחליטים הבלעדיים על אופן ניהול החברה מדיניות חלוקת דיבידנד השקעה במחקר ופיתוח ועוד שלל פרמטרים שמשפיעים על שווי החברה וערכה בשוק.

 

8. אקטיביות ושליטה בהשקעה –   במקרה של קטסטרופה, ניתן להגן על ההשקעה בנדל”ן במעטפת ביטוח, ניתן לשכור ולהשכיר, ניתן לבצע הקפאת תשלומים, גרייס או בלון, בשוק ההון אתה פאסיבי לחלוטין, שיש גשם אתה נרטב ויכול רק לשים מטריה ולחכות, עד מתי? לא תלוי בך.

 

9. היבטי מיסוי- בהשקעה בנדל”ן לנכס יחיד במדינת ישראל ישנן שלל הטבות מיסוי ייחודיות ובכללן :

א. פטור ממס רכישה עד כ 2 מיליון ש”ח

ב. פטור משכירות עד התקרה ( כיום כ 5,450 ש”ח )  ובנוסף אפשרות לזיכוי במס עד 90 אלף בשנה.

ג. פטור מחבות במס שבח במכירה. 

 

ואילו בשוק ההון ישנו מיסוי של 25 אחוז על הרווח הריאלי ,ובמקרה של הפסד ישנו מגן מס שקשה מאוד לנצל או להעביר לאפיקים אחרים.

 

10. סטטיסטיקה ותזרים מזומנים  בהשקעה- בהשקעה  בנדל”ן ניתן לבנות תוכנית מימון ולהעריך בסבירות גבוהה מאוד כיצד ייראה תזרים המזומנים העתידי, לאור העובדה כי יאנו מחתימים דייר על  חוזה שכירות אשר מהווה הסכם משפטי מחייב שאנו שולטים בו וניתן גם ליצור מנגנוני הגנה רחבים להבטחת התשלום , לעומת  השקעה אקטיבית או פאסיבית בשוק ההון  אשר מתבססת בעיקר על סטטיסטיקה ונתוני עבר שאינם יכולים להעיד על העתיד.

 

 

 

השקעה בנדל”ן או בשוק ההון

 

 

11. תזמון נקודות יציאה– השקעה בשוק ההון  עשויה להיות תזזיתית ותנודתית מאוד, וייתכן מאוד  תרחיש שבו בדיוק בנקודת היציאה תתרחש  נפילה או משבר לא צפוי, לעומת  שוק הנדל”ן אשר לרוב יהיה הרבה פחות תנודתי, אולם גם בו עשויות להיות תקופות של קושי במכירה במקרה של משבר שוק רוחבי ובעיקר בנכסי יוקרה.

 

12. תחכום ומיומנות משקיע– השקעה בשוק ההון משמעותה לפעול בשוק הכי מתוחכם בעולם , רוב חברות ההשקעה הגדולות מחזיקות אלגוריתמים ומחשבים רבי עוצמה בחיבור נל”ן מהיר ישירות לקו הבורסה, לעומת השקעה בנדל”ן  אשר נחשבת להרבה פחות מתוחכמת ומאפשרת תיאורטית תרחיש שבו אתה יכול להגיע לעיר בפריפריה ולצלצל בדלת של אחד השכנים על מנת לקבל הכוונה כיצד להגיע למרכז העיר,  ולאתר עסקת מציאה ב20 אחוז בפחות ממחיר השוק.

 

13. שקט נפשי ושקיפות- השקעה בשוק ההון  מאפשרת חיבור לתיק כמעט מכל פלטפורמה, נייד, מחשב או טלפון, כך שניתן  להיכנס ולראות את התיק מהנייד בכל רגע נתון,  לעומת הערכת השווי בנדל”ן שמורכבת משמעותית ומצריכה שמאי מקרקעין להערכת שווי,

והמשמעות הפסיכולוגית היא שלא רואים ולא יודעים בכל רגע נתון מה מהות השינוי אם בכלל ולכן פסיכולוגית פחות מוטרדים מכך.

 

14.  פסיכולוגיה בהשקעה– בהמשך לסעיף 13, הפסד על הנייר בשוק ההון יגרום לרוב האנשים לממש ולמכור או התיק כיוון שרוב המשקיעים סטטיסטית יעדיפו לא להפסיד מאשר להרוויח, בשוק הנדל”ן התופעה הזו כמעט ואינה מתרחשת לאור הסיבות שפורטו לעיל, כי אין את האפקט הפסיכולוגי של 80 אחוז מהאנשים שיעדיפו לא להרוויח אבל רק לא להפסיד, ומעבר לכך מימוש ההשקעה מורכב מאוד, ומצריך ביצוע של הרבה מאוד פעולות, לוקח זמן ולעיתים גם חודשים, לעומת שוק הון שניתן לצאת בלחיצת כפתור ובכך להגדיל את פוטנציאל הטעות.

 

15. פירמידת הצרכים של מאסלו- השקעה בנדל”ן משמעותה רכישת  מוצר מוחשי פיזי  שהוא שלך ומספק לך בטחון,

לעומת השקעה בשוק ההון, שהיא וירטואלית, אתה לא יכול לשבת על הכסף, לגור בו או לגעת בו.

 

16. משבר , מלחמה וקטסטרופה– בתרחיש קיצון כלשהו, השקעה בשוק ההון עשויה להיות ספקולטיבית,  במקרה של מלחמה שבה הבנקים/בתי ההשקעות סגורים, ישנה נפילת אינטרנט  אין בורסה או ישנה השהיית מסחר,  או לחילופין  לא  ניתן למכור כי כולם מחפשים להיפגש עם הכסף, לעומת שוק הנדל”ן שמדובר במוצר פיזי  ואתה נמצא  בתוך הבית שלך ואף אחד לא יכול להוציא אותך.

 

17. ניהול סיכון – השקעה בשוק ההון לאחר רפורמת בכר, מתבצעת אצל רוב השכירים במשק, אשר  נמצאים בחשיפה כזו או אחרת באמצעות המכשירים הפנסיוניים- קרנות ההשתלמות, וקרנות הפנסיה ,

לעומת שוק הנדל”ן שבו ישנה יש שכבה שלמה של אנשים שמחוץ לשוק, ולכן ניהול ההון בהשקעת כל הביצים בסל אחד פחות מיטבי למי שממילא מושקע כך שרוב ההון שלו חשוף רק לאפיק אחד בהיבט של גיוון ההשקעות.

 

18. חלון הזדמנויות לפעולה- בהשקעה בשוק הנדל”ן מעל גיל 45 ישנה עלייה משמעותית בפרמיית ביטוח החיים, ובעיות בריאותיות עשויות לייקר אותה, ו/ או למנוע אישור לביטוח , ובמקרה כזה כל יתרון המינוף יורד לטמיון ולא יהיה ניתן להשקיע בנדל”ן, בשוק ההון חלון ההזדמנויות פתוח תמיד ללא תלות בגיל המשקיע.

 

19. פסיכולוגיה של חסכון- לקחת משכנתא זהו צעד גדול ומשמעותי, מבחינה פסיכולוגית מדובר בחסכון כפוי עקב מרכיב הקטנת קרן החוב, בשוק ההון יותר קשה לחסוך ולהיות ממושמע, כי קל יותר לבזבז שהכסף נזיל ולכן הפיתוי גדול יותר משמעותית.

 

20. השקעה בנדל”ן באמצעות מינוף- מבטיחה שבסופה יש פרס בדמות  סיום ההלוואה, בהשקעה בשוק ההון אין שינוי בסוף ותיאורטית ניתן להשקיע עד אינסוף.

 

אין באמור לעיל כל המלצה לנקיטת פעולה , יש להתייעץ עם איש מקצוע רלוונטי לפני קבלת החלטת השקעה ורק לאחר ביצוע שאלון איפיון מעמקי וקבלת מלוא הנתונים.