מהי זכות לדירה?
האם כדאי להשקיע בקרקע חקלאית להפשרה? מה הם הסיכונים בכניסה להשקעה כזו?
פירוט מלא במאמר הבא כולל הסבר על המושג שנקרא זכות לדירה
מה היא זכות לדירה? במאמר זה נסביר מה היא זכות לדירה, מה היא מקנה מבחינת זכויות משפטיות, והאם זכות לדירה היא השקעה שכדאי להיכנס אליה או לברוח ממנה.
השקעה בקרקע חקלאית/ זכות לדירה, כל השקעה אקזוטית במגרש שאינו מוגדר כמגרש המופשר לבנייה, הפכה נפוצה יותר ויותר בשנים האחרונות, ככל ומחירי הדיור הלכו והאמירו, תמיד נמצאו מוכרי החלומות והמשווקים המיומנים שיודעים כיצד לפרוט על הרגש העתיק והבסיסי ביותר, הרצון לרווח מהיר ובמסלול עוקף מהר ככל האפשר מצד אחד, ומצד שני הצורך בביטחון כלכלי, בשקט נפשי, בביטחון ובקורת גג , והשילוב בין שניהם נראה מבטיח ונוצץ מתמיד.
זכות לדירה היא למעשה השקעה בקרקעות שאינן זמינות לבנייה מידית, או קרקעות שעדיין לא הופשרו או שנמצאות בהליכי תכנון בין אם מדובר בקרקע חקלאית, ובין אם מדובר בקרקע שנמצאת בתהליכי הפשרה כלשהם.
על אף שהשקעה זאת נשמעת תמיד כמו השקעה אקזוטית שעשויה להכיל סוג של אקזיט המאפשר להרוויח פי כמה וכמה על הכסף, בפועל כנראה שהיא תהיה רחוקה מאוד מכך. מאיתנו לא היה רוצה להתגאות לחברים בהשקעה קטנה שהפכה לכסף גדול? כנראה שכולנו. אבל המציאות כרגיל מעט מורכבת ומסועפת יותר ויש להבין לעומק מה הם הפרטים הקטנים ומה המשמעות הכלכלית של כניסה למהלך כזה.
מדינת ישראל ידועה כמדינה עם מורכבות הליכי תכנון, דובר על כך רבות שלייצר דירה בישראל לוקח בין 7-14 שנה בהנחה ומדובר במגרש בייעוד לבנייה, לאור מורכבות הליכי התכנון הדורשת מספר רב של שלבים שיש לאשר לפני שיהיה ניתן ליהנות מדירה חדשה או לקבל מוצר מוגמר, ובמקרה של קרקע חקלאית או כזו הדורשת שינוי ייעוד, התהליך מורכב פי כמה וכמה, והוא ארוך, מסורבל ומתיש , ועלול להגיע גם לעשרות רבות של שנים במקרה הטוב, ואף מעבר ל40-80 שנה במקרה הרע.
התהליכים השיווקיים שחברות השיווק נוקטות בהם , עובדות על כל החושים, בדרך כלל ההצעה תגיע במעטפת מבטיחה של משרדים מפוארים, עם אנשי מכירות מחויטים ורהוטים, שיידעו לספר לכם הנה איך בעוד שנים בודדות תוכלו להתרווח וליהנות מדירת חלומותיכם ולגרוף הון עתק כתוצאה מהמהלך . בשלב זה אנו עלולים להרגיש שבפנינו הזדמנות בלתי חוזרת ואז כל ההגנות יורדות ואנו נופלים בפח ומאמינים שלפנינו הזדמנות אמתית ורווח כלכלי וודאי ואסור לנו לפספס, אבל לצערי האמת רחוקה מכך שנות אור, ומצריכה ניתוח מעמיק לפני קבלת החלטה האם להתקדם או לא.
מהו תהליך שינוי ייעוד לקרקע חקלאית?
מהו הליך שינוי יעוד קרקע?
בשביל שקרקע תשנה יעוד מחקלאית לקרקע זמינה לבניה היא צריכה לעבור כמה שלבים, כאשר בכל אחד מהשלבים כל אחת מהועדות עשויה לטרפד את המהלך,
1. הועדה לאיכות הסביבה– תפקידה לוודא כי בקרקע המדוברת לאן זן נדיר של חיה בסכנת הכחדה, או מאגר חורף כלשהו הדורש שימור.
הועדה לקביעת גבולות- עשויה לטרפד בקשה להרחבת גבול של יישוב כלשהו מבחינה מוניציפאלית
2. הועדה לקרקעות חקלאיות– תפקידה העיקרי הוא לאשר או לדחות שינוי ייעוד של קרקעות אלה.
ככלל בתהליך הפשרה , השלבים יהיו כדלקמן:
א. דיון ואישור ועדה ארצית לתכנון ובנייה.
ב. דיון ואישור ועדה מקומית לתכנון ובנייה.
ג. דיון ואישור ועדה מחוזית לתכנון ובנייה
ד. תכנית מפורטת ואיחוד וחלוקה למגרשי בניה.
קרקע מוגדרת כחקלאית כל עוד היא לא עוברת איחוד וחלוקה. רק לאחר מכן היא זמינה לבניה.
מצד שני, קרקע שעברה אישור ועדה מקומית (אושרה עליה תכנית מתאר מקומית), היא אמנם עדיין חקלאית מבחינה משפטית, אך מבחינה תכנונית היא כבר קרקע שתגיע להיתר בניה בוודאות (בהינתן מספר פרמטרים שניתן לדעת בשלב זה, אולם קשה להעריך מבחינת לוח זמנים מדויק)
פרק הזמן עד שמגיעים לאישור הועדה המקומית הוא עשרות שנים. לאחר אישור ועדה מקומית מדובר על שנים בודדות, זהו השלב הקריטי ביותר ,
וגם אם יש אישור והקרקע מאושרת לבנייה, ללא הסכמי פיתוח ( במתחם גדול שלא עבר פיתוח, שבילי גישה, פילרים, כבישים , מדרכות וכו’)
עשויים לעבור גם 10 שנים מהרגע שהקרקע מאושרת לבנייה ועד שניתן יהיה לבנות בפועל, וישנם מתחמים שלמים בערים מרכזיות בישראל שמוכחים נתון זה.
לגבי תוכניות שאושרו,
יש הבדל בין תוכנית מתאר לתוכנית אב,
תכנית מתאר היא תכנית סטטוטורית ושכן מחייבת אך מכוחה נדרש להוציא תכנית מפורטת ומכוח התכנית המפורטת ניתן להוציא היתר בניה לעומת זאת תכנית אב איננה מחייבת.
3. שלב נוסף קריטי וחשוב בתהליך שינוי ייעוד של קרקע חקלאית הוא הוולק”ח – הועדה לקרקע חקלאית שרק היא מוסמכת להפשיר קרקעות.
הרבה פעמים, אחרי שהועדה הארצית לתכנון ובניה אישרה הרחבת ישוב על חשבון קרקע חקלאית והתכנית עברה את הועדה המקומית ואת הועדה המחוזית (קודם הועדה המקומית מאשרת ורק אז התכנית עוברת למחוזית), הועדה לקרקע חקלאית פשוט לא מאשרת את שינוי היעוד, ולעיתים גם במשך עשרות רבות של שנים.
4. בנוסף לכל האמור לעיל ישנה הועדה לקביעת גבולות – שגם היא עלולה לעכב הרחבת גבולות ישוב למשך עשרות שנים,
5. ויש גם את המשרד לאיכות הסביבה, לפעמים מתברר שבמקרה באזור הנמכר יש איזשהו זן של חיה נדירה בסכנת הכחדה שבגללו עלולים להכריז על כלל האזור כשמורת טבע ולסתום את הגולל על כל המהלך, או אפילו להגדיר את החלקה כולה כשמורת טבע עירוני. או שמתברר שיש במקום איגום מים – שלולית חורף המהווה הצטברות של גשמים והמשמעות היא שלא יהיה ניתן להשתמש בקרקע הזו.
ולכן לפני כל כניסה להשקעה יש לבצע ניתוח מלא ומעמיק ורצוי על ידי איש מקצוע מטעמכם.
זכות לדירהמה היא זכות לדירה ואיך מנתחים ואיך לנתח כדאיות השקעה בקרקע כזו?
- זכות לדירה– היא מושג משפטי שאינו קיים, ולמעשה משמש ביטוי שיווקי טהור אשר הומצא במשרדי מכירות מפוארים ומצוחצחים , בפועל מדובר בזכות בלתי מסוימת במגרש כלשהו בשותפות עם עוד המון רוכשים כמוכם,
- מה שנקרא בשפה המשפטית מושע על מנת לפשט את הדברים ניתן לדמיין שהחלקה המוצעת היא מגרש כדורגל, ולכם מציעים לרכוש את רחבת השוער, אבל בפועל החלק שלכם הוא בלתי מסוים כלומר לא ניתן לזיהוי. המשמעות המשפטית והקניינית היא שהחלק שלכם הוא לא ספציפי במגרש אלא חלק שלא מסומן והוא ביחד עם כולם ולכן לא ידוע מה הוא והיכן, הצגת הדברים באופן הזה היא לא יותר מתרגיל שיווקי מתוחכם מאוד, במצב האופטימלי והאידיאלי חלקכם בקרקע יעלה ותוכלו לגלגל אותה הלאה ברווח, מכאן ועד קבלת דירה הדרך ארוכה מפותלת ובעיקר לא וודאית. לא ניתן להסתמך על כך כיוון שלא ניתן לדעת בשלב זה כמה מ”ר יספיקו לטובת יחידת דיור אלא רק לאחר הגעה לשלבים מתקדמים של תכנון בוועדות השונות, כל זאת לפני תהליכים של הפקעות, היטלי השבחה, עלויות פיתוח, עלויות תכנון ועוד
- תחנה ראשונה וחשובה בתהליך היא לבדוק מהו הסטטוס התכנוני של המגרש? לפני שחושבים להיכנס להשקעה כזו, יש לברר לעומק מה הם שלבי התכנון בה הקרקע נמצאת כעת, כל שינוי יעוד של קרקע מחויב בהפקעות והיטלי השבחה, והמשמעות היא שהקרקע שתישאר בפועל תהיה קטנה משמעותית.
- האם מדובר בכסף ראשון של המשקיע? כסף ראשון ? אין לכם מה לחפש בקרקע חקלאית, לא לפני שקניתם דירה להשקעה. וזאת מסיבה פשוטה מאוד, הליכי התכנון במדינת ישראל ארוכים מאוד, ולמי שצריך את הכסף בטווח זמן שקטן מ10 שנים, אין מה לחפש בהשקעה כזו.
- שמאות על ידי שמאי מקרקעין– מה אומר תקן 22- על פי חוק כל מי שמשווק קרקע חקלאית, מחויב בהערכת שמאי מקרקעין על פי תקן 22. האם ניתן להסתמך על כך? תלוי בעדכניות השמאות, האם מדובר בתרחיש אופטימי או פאסימי? הכלל החשוב בהשקעות הוא לקחת תרחיש פסימי ומקסימום להיות מופתע לטובה, מניסיוני השמאים נוטים לאופטימיות יתר ( כנראה משום שמזמין השמאות הוא המשווק) ויש להתייחס לכך בחשדנות הראויה ולתת לכך משקל מתאים , מהו טווח הזמן שבו השמאי מעריך שבו אכן יתממשו תהליכי ההשבחה? מהו הפער העלויות בין ההשקעה לחלופות? חשוב להבין שכל כסף שאינו מושקע ואלא מייצר לכם תשואה, מהווה הפסד לכל דבר ועניין.
- תשואה אלטרנטיבית– במידה וניקח 250 אלף ש”ח ונפעיל עליהם תשואה של 7.2 אחוז, הם יהפכו לאחר 10 שנים ל500,000 ש”ח, המהווים תשואה מצטברת של 100% ושנתית ברוטו של 10%, ניתן לקחת זאת כנקודת ייחוס להבנה מהי חלופת ההשקעה, ישנם מוצרים אלטרנטיביים היודעים לספק מספרים דומים או גבוהים מכך.
- מהי החבות של היטל ההשבחה? כל שינוי ייעוד במקרקעין, מחויב בהיטל השבחה, והמשמעות היא חבות בתשלום בפער בין הזכויות לפני והשווי הכלכלי אחרי, היטל השבחה זה עשוי להותיר בידי המשקיע מרכיב קטן מאוד של רווח ולמעשה לאכול את רובו.
- מהי ההפקעה הצפויה בשטח? הפקעות, כל שינוי ייעוד משמעותו הקצאת חלק מהקרקעות לטובת, שבילי גישה, מעברים, שטח ציבורי פתוח, מדרכות, ועוד, מה המשמעות? לרוב יהיה מדובר בין 30-50%, וזה אומר שהשטח שיישאר עשוי להיחתך בחצי ביחס לגודל המקורי שרכשתם.
- תכנון אסטרטגי למימוש ההשקעה, האם קיים מנגנון יציאה מהעסקה? חשוב שתבינו שאתם בסופו של דבר נמצאים בסירה אחרת יחד עם עוד עשרות ואולי מאות רוכשי קרקע שנמצאים יחד אתכם בבעלות באותה חלקה, למי שמכיר את הקרקע בשדה דוב וראה כמה שנים לקחת עד שהיא הבשילה ( ועדיין בתהליך) יכול לקבל מושג מה המשמעות של ריבוי בעלים, והאם זה לא עלול לתקוע גלגלים בתוכניות שכל אחד מנסה למשוך לכיוון שלו. יש להבין לעומק לפני החתימה על הסכם משפטי מחייב , מהו מנגנון היציאה מהעסקה מול הגוף שמולו אתם חותמים ומתחייבים, ןמהי ההתחייבות החוזית- משפטית שלכם מולם.
- בעלות על מגרש במושע- מהי משמעות ריבוי בעלים – קרקע המוצעת למכירה כ- מושע– המשמעות היא שיש לה ריבוי בעלים, וכל אחד מחזיק בחלק בלתי מסויים בקרקע, קשה מאוד עד בלתי אפשרי לקדם תכנון על קרקע כזו, כיוון שכל אחד מנסה למשוך לכיוון שלו ואין גוף אחד גדול שמתכנן ויש לו אינטרס כלכלי לקדם את תוכנית שינוי ייעוד , ולכן הסיכוי ולוח הזמנים במקרים כלאה עשויים לקחת שנים רבות אם בכלל.
- תכנון תשתיות- בקרקעות המשווקת על ידי רמ”י או מקודמות על ידי העיריה, ישנו גוף גדול האחראי על קידום וביצוע פיתוח למגרשים המשווקים, בקרקעות פרטיות הסיכוי להקים שכונה המחייבת, שבילי גישה, בתי ספר, מדרכות, תשתיות מים, חשמל, ביוב וניקוז קטן עד לא קיים, כי אין גוף גדול שירצה לקדם ולכן הדברים עשויים ליפול בין הכיסאות, כיוון שמדובר בקרקע פרטית שלגוף מוסדי אין שליטה עליה ולכן גם לא קיים אינטרס לקדם אותה.
- היבטי מימון- מבחינת הבנקים לא ניתן לקבל היום מימון על קרקע המוגדרת כחקלאית, נקודה. במקום שהבנקים שנחשבים לגופים מפוקחים ושמרניים אינם נכנסים, הייתי חושב 3 או 4 פעמים אם אני כמשקיע הייתי נכנס לסוג כזה של השקעה.
13. הבדל בין רווח הוני לרווח פירותי- השקעה בנדל”ן בישראל, מכילה 3 אפיקי רווח:
א. רווח פירותי כתוצאה מתשואה שוטפת מהכנסת שכירות
ב. רווח כתוצאה מהקטנת קרן חוב המשכנתא
ג. רווח כתוצאה מעליית ערך
השקעה בקרקע חקלאית מאפשרת ליהנות אך ורק מסעיף 3, ובכך מנטרלת חלק גדול מהותי וקריטי השקעה, מעבר לכך שישנו אבדן של תשואה אלטרנטיבית בעצם ההחלטה להשקיע את הכסף בהשקעה כזו.
14. ניהול הסיכון בהיבט לוח זמנים- כל השקעה שאינה מכילה לוח זמנים עתידי , אינה ניתנת לניהול , שליטה ובקרה. למעשה אנו תלויים בצד שלישי שעשוי לגרום לשינוי ייעוד ובכך לגרום להשבחה, אולם אלמנט אי הוודאות בלוח הזמנים עשוי להטות את הכסף ולהפוך את ההשקעה להפסד, ולא הייתי צריך לתת כלל אצבע לכניסה למהלך כזה, הייתי אומר שהוא מתאים לאנשים אמידים בעלי הון רב שפיזרו את כל השקעותיהם כהלכה, ולאפיק ספקולטיבי שלא עולה על היקף הון של 3-5% מסך ההון הכולל הנזיל של אותו משק בית, וגם אז כנראה שלא בכל מקום ודרך כל גוף.
