הכנסה פנויה למשכנתא היא אחד הנתונים הקריטיים שהבנק בוחן כאשר בוחנים בקשת משכנתא. זהו הסכום שנותר ללווה מידי חודש לאחר שנוכו כל ההתחייבויות הקבועות מההכנסה נטו. ההכנסה הפנויה משקפת את יכולת ההחזר האמיתית של הלווה – ולפיה יוחלט לא רק האם תקבלו משכנתא, אלא גם מה יהיה גובהה ואילו תנאים יוצעו לכם.
במאמר זה נבחן כיצד מחשבים את ההכנסה הפנויה למשכנתא, אילו פרמטרים משפיעים עליה, ואילו צעדים ניתן לנקוט כדי לשפר אותה ולהגדיל את הסיכוי לקבלת מימון גבוה בתנאים נוחים.
מהי הכנסה פנויה למשכנתא?
כאשר מבקשים משכנתא, אחד המדדים המרכזיים שהבנק בוחן הוא ההכנסה הפנויה של הלווה. מדובר בסכום הכסף שנשאר מדי חודש לאחר שמנכים מההכנסה הכוללת את כל ההוצאות וההתחייבויות הקבועות – כמו הלוואות קיימות, תשלומי שכירות, מזונות, או התחייבויות פיננסיות אחרות.
הכנסה פנויה היא אינדיקציה ברורה ליכולת ההחזר של הלווה, והיא מהווה כלי מרכזי בקביעת זכאות למשכנתא, גובה ההלוואה ותנאיה. ככל שההכנסה הפנויה גבוהה יותר – כך עולה הסיכוי לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר..
אילו הכנסות נחשבות?
הבנק מתייחס להכנסות יציבות, קבועות וניתנות להוכחה – כאלה שמופקדות לחשבון באופן שוטף ונתמכות במסמכים מתאימים. בין ההכנסות שהבנק יכיר בהן:
- שכר משכורת – עבור שכירים: תלושי שכר משלושת החודשים האחרונים.
- הכנסות עצמאים – לפי שומת מס לשנתיים האחרונות ואישור רו”ח על הכנסה נוכחית.
- קצבאות קבועות – כגון קצבת נכות, זקנה, שארים, ולעיתים גם קצבת ילדים (בייחוד במשפחות גדולות).
- הכנסות משכירות – לרוב רק על נכסים מעבר לדירה יחידה (ובמקרים מסוימים גם על דירה יחידה, אם מנכים את שכר הדירה שהלווה משלם).
- מזונות – בכפוף לפסק דין והסכם גירושין חתום.
ומה מקוזז מההכנסה?
מנגד, ישנם תשלומים שמנוכים מההכנסה כדי לחשב את היכולת האמיתית להחזיר את ההלוואה. מדובר בעיקר ב:
- הלוואות קיימות – שהתקופה שנותרה להן היא מעל 18 חודשים.
- תשלומי מזונות – על פי החלטת בית משפט.
- התחייבויות קבועות נוספות – כמו שכר דירה, אם יש חוזה לטווח ארוך.
דברים שחשוב לדעת
- הכנסה נטו בלבד נחשבת – החישוב מבוסס על מה שמופיע בפועל בחשבון, לא על השכר ברוטו.
- רצף תעסוקתי חשוב – אם אין ותק של שנה בעבודה הנוכחית, ייתכן שהבנק יבקש הוכחות לעבודה קודמת.
- נסיבות מיוחדות נבדקות לגופן – למשל, במקרה של חופשת לידה, ייתכן שהבנק יתחשב בשכר הקודם ויבקש אישור מהמעסיק על חזרה לעבודה.
נוסחת החישוב הבסיסית:
הכנסה פנויה = הכנסה חודשית נטו – הוצאות קבועות והתחייבויות
סכום ההכנסה הפנויה קובע למעשה את ההחזר החודשי האפשרי – ולפיו נגזר גובה המשכנתא שאתם יכולים לקבל.
חשיבות ההכנסה הפנויה בתהליך אישור המשכנתא
בעת הגשת בקשה למשכנתא, אחד מהשיקולים המרכזיים של הבנק הוא ההכנסה הפנויה של הלווה. מדובר במדד שמשפיע ישירות על סיכויי קבלת האישור, על גובה ההחזר החודשי האפשרי, ואף על תנאי הריבית והמסלול שתקבלו.
מהו יחס ההחזר ולמה הוא חשוב
יחס ההחזר הוא היחס שבין ההחזר החודשי הצפוי של המשכנתא לבין ההכנסה הפנויה שלכם.
- יחס ההחזר הרצוי: בין 30% ל-40% מההכנסה הפנויה.
- הפרקטיקה בפועל: מרבית הבנקים אינם מאשרים לעבור את סף ה-40%, מאחר וחריגה תחייב אותם בהעמדת ביטחונות גבוהים יותר..
- המקסימום לפי רגולציית בנק ישראל: עד 50%.
חשוב להבין שזה אינו כלל נוקשה – למשל, זוג צעיר בתחילת הקריירה עם הכנסה עתידית צפויה לעלות (כגון רופאים בהתמחות), עשוי לקבל אישור גם אם יחס ההחזר גבוה מהממוצע, כל עוד מוצגת תחזית צמיחה סבירה.
האם כל הכנסה נחשבת?
הבנקים שואפים להסתמך על הכנסות קבועות, מתועדות ויציבות. הכנסות לא סדירות – כמו עזרה מההורים או מענקים מזדמנים – אינן נחשבות. לעומת זאת, בונוסים שמופיעים בטופס 106 ומתקבלים באופן עקבי – עשויים להיכלל בחישוב, בכפוף למדיניות הבנק.
איך זה משפיע על גובה המשכנתא?
ככל שההכנסה הפנויה גבוהה יותר – כך תוכלו להרשות לעצמכם החזר חודשי גבוה יותר, ולפיכך סכום המשכנתא האפשרי יגדל.
נוסחת ההערכה המקובלת נכון לשנת 2023:
החזר חודשי מקסימלי = הכנסה פנויה × 40%
סכום משכנתא מקסימלי ≈ החזר חודשי × 195
לדוגמה:
הכנסה נטו: ₪17,000
התחייבויות חודשיות: ₪2,000
הכנסה פנויה: ₪15,000
יחס החזר (40%): ₪6,000
→ המשכנתא המקסימלית שתוכלו לקבל תהיה כ-₪1,170,000
חישוב הכנסה פנויה לשכירים
חישוב ההכנסה הפנויה לשכירים מתבסס על תלושי שכר ומרכיבי שכר קבועים. להלן המרכיבים המרכזיים:
- הכנסה נטו – כפי שמופיעה בתלושי שכר לאחר ניכויי חובה (מס הכנסה, ביטוח לאומי, פנסיה).
- בונוסים – מוכרים רק אם הם קבועים ומופיעים לאורך זמן.
- שעות נוספות – נלקחות בחשבון רק אם הן עקביות ומופיעות בתלושים במשך מספר חודשים.
- הטבות ממקום העבודה – רכב צמוד, החזרי הוצאות וכדומה: חלק מהבנקים יכללו את שווי ההטבה כהכנסה, ואחרים לא.
- מניות ואופציות – נבדקים לפי תנאי המימוש והנזילות. חשוב להציג מסמכים ברורים.
חישוב הכנסה פנויה לעצמאים
עצמאים נדרשים להציג מסמכים רשמיים ונתונים פיננסיים. כל בנק מחשב זאת באופן מעט שונה, לכן חשוב להיערך בהתאם:
- שומת מס אחרונה + אישור רו”ח לתקופה שטרם שומתה.
- בנקים מסוימים בוחרים את הנתון הנמוך מבין השניים, אחרים ממוצעים – כדאי לבדוק מראש.
- מגמת ההכנסות בשלוש השנים האחרונות – חיזוק ליציבות העסקית.
- חשוב לוודא שדוחות הרווח וההפסד משקפים את המצב הנוכחי של העסק.
- הבנק יקזז הוצאות קבועות (הלוואות, שכ”ד, מזונות וכו’) מההכנסה המדווחת.
חישוב הכנסה פנויה לבעלי חברות
הבנק בודק לא רק את המשכורת האישית של בעל החברה, אלא גם את הרווחים של החברה עצמה:
- שכר חודשי קבוע – חשוב שיהיה עקבי ומגובה במסמכים.
- רווחים שלא חולקו – יכולים להיחשב כהכנסה זמינה.
- דיבידנדים – במקרים מסוימים יוכרו כהכנסה, אך לרוב יועדף שכר שוטף.
- הלוואה מבעלים לחברה – חלק מהבנקים יראו בכך התחייבות ויפחיתו אותה מההכנסה הפנויה.
- נדרש להציג דוחות כספיים מלאים של החברה (מאזן, רווח והפסד וכו’).
דוגמא
- שכר נטו חודשי משותף: 22,000 ש”ח.
- הלוואת רכב של 2,000 ש”ח לחודש (נשארו עוד 3 שנים).
- הכנסה פנויה = 20,000 ש”ח.
- החזר משכנתא מקסימלי (40% מההכנסה הפנויה): 8,000 ש”ח.
איך לשפר את ההכנסה הפנויה לפני בקשת משכנתא?
- לסלק או לקצר הלוואות קיימות – החזר חודשי נמוך יותר = הכנסה פנויה גבוהה יותר.
- להגדיל הכנסות – למשל, עבודה נוספת או הפיכת הכנסה חלקית להכנסה קבועה.
- לפרוס הלוואות – פריסה לתקופה ארוכה יכולה להפחית החזרים חודשיים.
- לאחד הלוואות – תכנון מחודש של ההתחייבויות החודשיות יכול לשפר משמעותית את ההכנסה הפנויה.
מה עושים אם ההכנסה הפנויה נמוכה מהנדרש?
במצב כזה, ניתן לשקול את הצעדים הבאים:
- להגדיל הכנסה או לצמצם הוצאות.
- להוסיף הון עצמי ולבקש סכום משכנתא קטן יותר.
- להכניס ערב למשכנתא – חצי מההכנסה הפנויה שלו תצורף לחישוב שלכם.
הכנסה הפנויה שלכם היא הבסיס לכל תהליך משכנתא מוצלח. זהו אחד הקריטריונים הראשונים והמרכזיים שבנק יבדוק, כדי להבין את היכולת שלכם לעמוד בהחזרים מבלי לפגוע ביציבות הכלכלית של משק הבית.
אנחנו כאן בשבילכם.
מוזמנים לפנות אלינו לעוגן 1 ייעוץ משכנתאות ונתכנון פיננסי לשיחת ייעוץ ראשונית חינם. יועץ משכנתא מומלץ ומומחה של עוגן 1 ישמחו לבצע עבורכם בדיקה ראשונית ולהמשיך יחד לתכנון תמהיל משכנתא אישי, כזה שמותאם ליכולות וליעדים שלכם.
אז למה לחכות?
השאירו פרטים – ונעזור לכם לכם בבניית תיק משכנתא הכי נכון עבורכם.
