בזמן שהיקפי המשכנתאות שוברים שיאים מחודש לחודש ושוק הנדל”ן רותח, בחרנו להקדיש את המאמר לנושא שצץ אצל רבים: האם כדאי לבצע פרעון מוקדם במשכנתא, ואם כן – איזה מסלול כדאי לפרוע?
מה לעשות עם סכום כסף חד-פעמי שנכנס לחיינו? לעיתים מדובר בכסף מאירוע חד פעמי כמו קבלת ירושה או אקזיט . ברגע כזה, עולות כמה דילמות:
האם להשתמש בכסף להשקעה שיכולה להניב תשואה, או לשלם בעזרתו חלק מהמשכנתא? ואם משלמים – באיזה מסלול כדאי להתחיל?
במבט ראשון, נראה הגיוני “להשאיר את המשכנתא ולתת לכסף לעבוד”. אבל יש לא מעט מקרים שבהם דווקא פרעון מוקדם יכול להיות החלטה כלכלית נבונה ורווחית יותר – עם חיסכון ודאי ובלי סיכונים.
במובן הזה, פרעון משכנתא הוא סוג של השקעה – רק שהתשואה בה ידועה מראש: החיסכון בריבית. זה פשוט יותר, בטוח יותר, ולעיתים עדיף מכל אלטרנטיבה בשוק.
אבל אין תשובה אחת שמתאימה לכולם.
כדי להבין אם זה נכון עבורכם, חשוב לשאול:
- מה השלב שלכם בחיים?
- אילו תוכניות עתידיות יש לכם (שיפור דיור, פתיחת עסק, פרישה)?
- בהתאם בחירת המסלול לפירעון- אילו השלכות יהיו לזה על יתר התמהיל משכנתא כשלם?
לכן, השאלה “איזה מסלול משכנתא כדאי לפרוע?” היא לא שאלה טכנית בלבד, אלא החלטה שדורשת הסתכלות רחבה: על הריביות, על משך ההלוואה, על עמלות הפרעון, ועל העתיד הכלכלי שלכם.
לפני שמקבלים החלטה – חובה להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה
החלטות כלכליות משמעותיות לא מקבלים על סמך מידע ברשתות או על סמך תחושות בטן. התייעצו עם יועץ פיננסי מומלץ שמכיר אתכם, את כלל הנכסים וההתחייבויות שלכם, ויכול לעזור לבנות תוכנית שתתאים בדיוק למשפחה שלכם.
מהם המשתנים שיש לקחת בחשבון בבחירת המסלול לפרעון?
אחרי שהחלטנו לייעד סכום חד־פעמי לפרעון מוקדם של חלק מהמשכנתא, השאלה הבאה היא: איזה מסלול כדאי לפרוע קודם? התשובה אינה אחידה ותלויה בשורת משתנים שיכולים להשפיע על כדאיות המהלך ועל התועלת הכלכלית ממנו בטווח הקצר והארוך.
1. גובה הריבית
זהו הפרמטר המרכזי בקבלת ההחלטה. כלל האצבע פשוט: כדאי להתחיל במסלול עם הריבית הגבוהה ביותר – ככל שהריבית גבוהה יותר, החיסכון הכולל בתשלומי הריבית יהיה משמעותי יותר. מדובר בדרך השקעה ודאית – חיסכון בריביות ששילומן בטוח, בניגוד להשקעות אחרות שתשואתן אינה מובטחת.
2. האם המסלול צמוד למדד?
מסלולים צמודי מדד עלולים להתייקר עם הזמן, גם אם הריבית בהם נמוכה יחסית. במצבים של אינפלציה גבוהה, השפעת ההצמדה עשויה להפוך אותם למסלולים יקרים לאורך זמן. לכן, יש לבדוק את תחזיות האינפלציה ולשקול לפרוע קודם את המסלולים הצמודים.
3. עמלות פירעון מוקדם
בפרט במסלולים בריבית קבועה, עשויה לחול עמלת היוון (הידועה כ”קנס פירעון מוקדם”). לעיתים מדובר בסכומים גבוהים. עם זאת, אם המסלול כולל ריבית גבוהה ונותרו בו עוד שנים רבות, ייתכן שגם לאחר תשלום הקנס – החיסכון הכולל בריביות יהיה משתלם. במסלולים בריבית משתנה לרוב אין עמלה – מה שהופך אותם לפירעון זמין ונוח יותר.
4. משך הזמן שנותר במסלול
ככל שפרישת המסלול ארוכה יותר, כך החיסכון הפוטנציאלי בתשלומי ריבית עתידיים גבוה יותר. לעומת זאת, אם נותרו רק כמה שנים לסיום המסלול, ייתכן שכבר שולמה מרבית הריבית, והפירעון לא יניב תועלת משמעותית.
5. מטרה: הפחתת החזר חודשי או קיצור תקופה?
אם המטרה היא לשחרר תזרים מזומנים – כדאי לבחון פירעון של מסלול עם החזר חודשי גבוה. אם היעד הוא חיסכון מקסימלי בתשלומי הריבית – כדאי להתמקד במסלול היקר ביותר, גם אם ההחזר החודשי שלו נמוך.
6. אפשרות לקיצור תקופת המשכנתא
לעיתים, בעת פרעון חלקי, נוכל לבחור לקצר את תקופת המסלול ולא רק להפחית את ההחזר החודשי. זוהי דרך נוספת לחסוך תשלומי ריבית עתידיים. לעומת זאת, אם פורעים את המסלול כולו – האפשרות לקיצור אינה רלוונטית לאותו מסלול, אך ניתן לשקול מחזור כולל של המשכנתא כדי להשיג מטרה זו.
אז איזה מסלול כדאי לפרוע?
ריבית הפריים
התשובה לכך תלויה במידה רבה במרווח הריבית שקיבלתם מעל ריבית הפריים. ריבית הפריים כיום (אוגוסט 2024) עומדת על 6%, אך כל לווה קיבל מהבנק מרווח שונה מעל ריבית זו.
לדוגמה:
- אם המרווח שלכם הוא פריים מינוס 0.5%, המשמעות היא שריבית המסלול שלכם היא 5.5% (6% פחות 0.5%).
- אם המרווח הוא פריים מינוס 0.8%, הריבית היא 5.2%, וכן הלאה.
לכן, ההחלטה אם למחזר את מסלול הפריים אינה חד-משמעית וניתן לסווג אותה כך:
- אם הריבית במסלול הפריים שלכם כיום היא 5.4% ומעלה, כדאי לשקול מחזור.
- אם הריבית היא 5.3% ומטה, ייתכן שכדאי להמתין ולראות כיצד הריבית תתפתח במהלך השנה הקרובה.
לאיזה מסלול כדאי לעבור?
כאמור, מדובר בהחלטה אישית, אך בגדול:
מסלול הריבית המשתנה הלא-צמודה הוא אופציה טובה להחלפת מסלול הפריים, במיוחד במצב בו מחפשים יציבות יחסית יחד עם ריבית נמוכה.
קצת רקע על מסלול הפריים
מסלול הפריים היה ונשאר אחד המסלולים הפופולריים במשכנתאות בשנים האחרונות, גם לאחר העלאת הריבית. היתרון המרכזי שלו הוא האפשרות לפרוע את ההלוואה בכל עת ללא תשלום עמלת היוון – מה שמאפשר גמישות רבה בתכנון הפיננסי.
בסביבה של ריבית גבוהה המסלול פחות אטרקטיבי, אך חשוב לזכור שהריבית לאורך תקופה ארוכה היא זו שקובעת את כדאיות המשכנתא. בעבר הלא רחוק, כאשר ריבית הפריים הייתה כמעט אפסית, המסלול היה משתלם מאוד. לכן, כאשר הריבית תרד שוב בעתיד, מסלול הפריים צפוי להיות זול ומשתלם.
מתי הסרת מסלול הפריים לא כדאי?
בדרך כלל, הסרת מסלול הפריים אינה מומלצת אלא אם יש סיבה ספציפית וחשובה לכך. היתרונות של מסלול זה כוללים:
- ריבית נמוכה יחסית בעת ירידת ריבית בנק ישראל: כשהריבית יורדת, גם הריבית במשכנתא במסלול הפריים יורדת, והחזר המשכנתא קטן.
- אין קנסות על פירעון מוקדם: פירעון מוקדם במסלול הפריים נעשה ללא תשלום קנסות, דבר שמקנה גמישות רבה.
- גמישות: אם ריבית הפריים עולה, ניתן לשקול מעבר למסלול אחר (כגון ריבית קבועה או משתנה לא צמודה) כדי לשפר את תנאי ההלוואה.
לכן, במידה ואתם שוקלים להסיר את מסלול הפריים, מומלץ לפנות לייעוץ פיננסי מקצועי על מנת להבין לעומק את היתרונות והחסרונות ולהחליט על המסלול המתאים ביותר עבורכם.
עמלות פירעון מוקדם במשכנתא
החלטה לפרוע או למחזר מהמסלולים הצמודים למדד במשכנתא היא החלטה אישית ותלויה במצב הכלכלי והפיננסי של כל לווה. מצד אחד, פירעון מהסלולים הצמודי מדד עשוי לחסוך עלויות ריבית בטווח הארוך. מצד שני, פירעון זה יכול להשאיר חלק גדול יותר מהמשכנתא במסלולים עם ריבית משתנה או קבועה. מסלולים אלה עלולים להכביד על התשלומים במקרה של עליית ריבית.
למה כדאי לפרוע מהסלולים הצמודי מדד?
- חיסכון בעלויות ריבית ארוכות טווח:
כאשר המדד גבוה, התשלומים על המסלול הצמוד למדד עולים בהתאם, ולכן פירעון מוקדם יכול להפחית את העלויות הכוללות של המשכנתא לאורך זמן. - ניהול סיכון:
פירעון חלק מהחוב הצמוד למדד מפחית את החשיפה לשינויים במדד – אם המדד ירד בעתיד, התשלומים יהיו נמוכים יותר, אך אם נשארת כמות גדולה במסלול זה, החשיפה לעליות במדד נשארת משמעותית. - עצמאות ושליטה בניהול המשכנתא:
פירעון מהמסלולים הצמודים מאפשר ללווה שליטה גדולה יותר בהרכב המשכנתא ובתזרים התשלומים שלו.
למה לא כדאי לפרוע מהסלולים הצמודי מדד?
- סיכון עליית ריבית במסלולים אחרים:
פירעון מהסלולים הצמודי מדד עשוי להגדיל את חלק המשכנתא במסלולים בריבית משתנה או קבועה, שעלולים להיות יקרים יותר במקרה של עליית ריבית. - עמלות על פירעון מוקדם:
בחלק מהמקרים קיימות עמלות משמעותיות על פירעון מוקדם של המסלולים הצמודים למדד, שיכולות לפגוע בחיסכון הכלכלי. - חובת תמהיל המשכנתא:
ייתכן שיש דרישות חובת תמהיל בין סוגי המסלולים במשכנתא, ולכן פירעון מוקדם רק במסלולים צמודי מדד עלול להפר את האיזון הנדרש ולהוביל לסיבוכים.
איך לקבל החלטה נכונה?
החלטה האם למחזר או לפרוע מהסלולים הצמודים למדד צריכה להיעשות לאחר ניתוח מעמיק של מצבך האישי והפיננסי, התחשבות בתנאי המשכנתא הקיימים, והערכת תחזיות לגבי עתיד האינפלציה והריבית. מומלץ מאוד להעזר ביועץ משכנתא מומלץ או יועץ פיננסי שילווה אותך בתהליך ויעזור לקבל את ההחלטה הטובה ביותר.
האם כדאי למחזר מסלולים צמודי מדד?
בעת סילוק מלא או חלקי של המשכנתא קיימות מספר עמלות מרכזיות, שחלקן ניתן להימנע מהן אם מתנהלים נכון:
- עמלה תפעולית:
עמלה חד-פעמית של כמה עשרות שקלים (כ-60 ₪, משתנה מעת לעת), הנקבעת על ידי הבנק. - עמלת אי הודעה מוקדמת:
0.1% מסכום הפירעון. ניתן להימנע ממנה אם מודיעים לבנק על סילוק המשכנתא לפחות 10 ימים ולפחות 45 ימים לפני מועד הפירעון. - עמלת היוון:
העמלה הגדולה ביותר, המחושבת לפי הפרשי ריבית בין ריבית ההלוואה לבין ריבית ממוצעת ביום הפירעון. ישנם מסלולים ללא עמלה זו. בנוסף, הבנקים מחויבים להעניק הנחה של 10%-40% בהתאם למסלול ולמשך הזמן מהקבלת ההלוואה. - עמלת מדד ממוצע:
רלוונטית למסלולים צמודי מדד. אם מבצעים פירעון בין ה-1 ל-15 לחודש, העמלה מחושבת לפי מחצית העלייה הממוצעת של 12 המדדים האחרונים. מומלץ לתזמן את הפירעון בהתאם לצפי השינוי במדד. - עמלת הפרשי שער:
חלה על מסלולים צמודי מט”ח , ופועלת כפיצוי על הפרשי שער המטבע. ניתן להימנע ממנה בהודעה מוקדמת של לפחות יומיים לעסקאות עסקים.
לפני שאתם מבקשים מהבנק פירוט של יתרת החוב, הריביות והעמלות בכל מסלול – חשוב להבין שהנתונים האלו הם המפתח לבחירה חכמה. יועץ משכנתאות מומחה יוכל לבנות עבורכם תרחיש מותאם אישית, שיחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.
לפעמים, במקום לפרוע מסלול בודד, כדאי לשקול שינוי מלא של תמהיל המשכנתא – זה יכול להיות הצעד הנכון ביותר עבורכם.
פירעון מוקדם אכן יכול לחסוך כסף רב, אך חשוב להבין את כל העמלות ואת ההשפעה על התמהיל וההחזר החודשי. ההחלטות הן אישיות ותלויות במצב הכלכלי שלכם, בתנאי המשכנתא ובתחזית הריבית והמדד.
לכן, אל תסתכנו בהחלטות לא מושכלות – קבלו ייעוץ מקצועי ומותאם אישית שילווה אתכם לאורך כל התהליך ויעזור לכם לבחור את הצעד הנכון.
אל תמתינו – צרו קשר עם יועץ משכנתאות מומחה כבר היום, וקבלו את המידע המדויק והכלים לניהול חכם וחסכוני של המשכנתא שלכם.
