fbpx

משכנתא? מאיפה מתחילים?

משכנתא? מאיפה מתחילים?
רגע לפני קבלת החלטה על נטילת משכנתא, קריאת המאמר הבא, עשויה לעזור לעשות לכם מעט סדר בכל נושא נטילת משכנתא , וזאת על מנת להבין לעומק את נושא לקיחת המשכנתא ולקבל מושג בסיסי לגבי מה המאפיינים העיקריים במשכנתא.

משכנתא היא הלוואה גדולה מאוד , שלרוב תילקח מעט מאוד פעמים לכל משק בית, המשכנתא נלקחת לתקופה של עשרות שנים, והיא ההלוואה הגדולה ביותר והעסקה הגדולה ביותר של משקיעים ומשקי בית, ובשל כך הבנת מושגי ייסוד במשכנתא עשויה לתת לנו כיוון כללי לגבי מאפייני העסקה ומעט כללי אצבע הנלווים אליה. יובהר מראש שלהסבר על היבטי נטילת משכנתא, מעמיק ככל שיהיה אין תחליף ליועץ משכנתאות מנוסה וותיק המגיש עשרות ומאות תיקים ובעל כוח קנייה גדול, ניסיון , קשרים יידע ומומחיות נדרשת על מנת להגיע לתוצאה אופטימאלית.

מטרת מאמר זה אינה להוות תחליף ליועץ משכנתאות, אלא הוא מיועד בראש ובראשונה לתת לקוראים מושג כללי ומעט כללי אצבע על משכנתא ואיך נכון , כדאי ומומלץ לגשת על מנת להבין את מושגי הייסוד העיקריים במשכנתא.

 

קביעת סכום המשכנתא הוא הסכום שיאפשר לנו בשילוב ההון העצמי העומד לרשותנו, את השלמת העסקה בהתאם למחיר החוזה המופיע בהסכם הרכישה של הנכס. סכום הרכישה מורכב מהון עצמי+ תוספת משכנתא. הסכום המרבי שנוכל לקבל תלוי ב2 פרמטרים עיקריים: 1. רגולציה מטעם המפקח על הבנקים – בנק ישראל. 2. הסכום שיאושר על ידי הבנק על בסיס מספר רב של פרמטרים בעסקה, בשילוב נתוני הלקוח המלאים.

קביעת אחוז המימון למשכנתא – במשכנתא ישם 3 אחוזי מימון עיקריים: א. 0-45% מימון- זוהי מדרגת המימון הנמוכה ביותר-רוב הכסף מגיע מהון עצמי ומיעוטו ממשכנתא. ב. בין 45-60% מימון – זוהי מדרגת מימון אמצעית שבה טווח הריביות צפוי מעט להתייקר. ג. 60-75% מימון – מדרגת המימון הגבוהה ביותר שמשמעותה התייקרות נוספת בטווח הריביות המוצע, והיא עשויה להגיע לטווח המרבי של אחוז המימון על פי הרגולציה של בנק ישראל העומד על 75% מימון. משמעות קבלת מימון מירבי היא , שניתן לקבל יחס של 1 ל4 על ההון עצמי, וככלל אצבע ניתן לומר שעל כל שקל הון עצמי ניתן לקבל 4 שקלים משכנתא לכל היותר לרכישת נכס ראשון ויחיד. שימו לב שבתוכנית מחיר למשתכן החישוב מעט שונה.

קביעת סכום ההחזר החודשי במשכנתא , היא חלק קריטי ומהותי בבניית תוכנית המימון למשכנתא, כיוון שהעלאה או הוראה של סכום ההחזר החודשי ב100 ש"ח, משפיעה על מחיר הכסף בעשרות אלפי שקלים לכל אורך חיי המשכנתא.

מהי המגבלה הרגולטורית בסכום ההחזר החודשי?

א. הרגולציה מאפשרת לבנקים לאשר עד 50% מסכום ההכנסה של משק הבית נטו- אולם נדירים המקרים שבנק מאשר לחרוג ממגבלת 40% השכר נטו לאור הקצאת הון מקסימאלית וחוסר כדאיות כלכלית. ב. לרוב הבנק יאשר להגיע עד לכ35% מסך ההכנסה נטו של משק הבית. ג. במקרים מיוחדים הבנק יאשר בין 35-40% מההכנסה נטו, אולם הוא עשוי לדרוש תוספת של ערב משלם או לדחות את התיק. ד. המשכנתא בבנקים ניתנת עד לטווח מקסימאלי של 30 שנה לכל היותר. ה. בנקים מאשרים משכנתא ל30 שנה או עד גיל 75 לכל היותר, בחלק מהבנקים ניתן לאשר עד גיל 80, ובחלק מהבנקים באישור מיוחד וחריג עד גיל 85.

כמה משכנתא מומלץ להחזיר בכל חודש? כיום אנו ממליצים להחזיר במינימום בין 530-550 ש"ח לכל 100 אלף ש"ח משכנתא. והמשמעות היא שעל משכנתא של 1 מיליון הנלקחת לכ30 שנה, מומלץ להחזיר בין 5,300-5,500 ש"ח בחודש. למשכנתא מעט קצרה יותר לטווח של כ 22-25 שנה, אנו ממליצים להחזיר כ580-620 ש"ח לכל 100 אלף ש"ח משכנתא, כך שעל 1 מיליון , מומלץ להחזיר בין 5,800-6,200 ש"ח בחודש. למשכנתא יעילה משמעותית לטווח משוער של כ 20 שנה, אנו ממליצים להחזיר להחזיר בין 660-680 ש"ח לחודש על כל 100 אלף ש"ח הלוואת משכנתא, כך שעל 1 מיליון משכנתא נחזר בממוצע בכל חודש בין 6,800-6,800 ש"ח. למשכנתא לטווח משוער של כ15 שנה, אנו ממליצים להחזיר בין 770-790 ש"ח לכל 100 אלף ש"ח משכנתא, כך שעל 1 מיליון משכנתא ההחזר החודשי המומלץ יעמוד על כ7700-7900 ש"ח.

בתכנון עסקת מקרקעין המכילה מרכיב של נטילת משכנתא, לא תמיד יהיה קיים ברשותנו מלוא ההון הנזיל הנדרש לטובת העסקה, ולכם יש צורך לנתח לעומק ולבנות את לוח התשלומים המתאים לעסקה, אשר יאפשר לנו נטילת משכנתא ככסף אמצעי, ו/או שימוש במשכנתא שאנו לוקחים על מנת לסלק משכנתא קודמת הרובצת על הנכס שאותו אנו מעוניינים לרכוש. כמו כן לעיתים ישנם לקוחות ומשקי בית, אשר ברשותם סכומי כסף גדולים כהון עצמי היכול לשמש לטובת העסקה. הכנת אסטרטגיית העסקה לוקחת בחשבון משפר פרמטרים מעבר להיבט העסקה עצמה, בהסתכלות רב ממדית עתידית על היום שאחרי ובכלל זה נלקחים שיקולים נוספים כגון: א. השארת כרית בטחון למשק בית ב. שימוש בהקצאת הון נמוכה יותר/גבוהה יותר כדי להשתמש בכסף לעסקה נוספת. ג. הכנת תוכנית עתידית לצמיחה כלכלית. ד. פיזור ההון הקיים למגוון מכשירי השקעה על מנת ליצור פיזור וניהול סיכון נכון יותר למשק הבית. ה. שימוש באסטרטגיות מתקדמות כגון: החלפת אשראי, פירעון עתידי למשכנתא ועוד. הכנת אסטרטגיה לעסקה, משמעותה ניתוח מלא מקיף של מלוא ההכנסות וההוצאות של משק הבית והתוכניות העתידיות שלו, בהצלבה לעסקה הספציפית אותה אנו מתעתדים לבצע, וכמו כן הבנה מעמיקה של מלוא השינויים בהון הנזיל הנוכחי והעתידי, בתזרים המזומנים השוטף , בשינויים שיחולו במבנה ההכנסות והוצאות של משק הבית, בכניסת סכומי כסף עתידיים ובתזמון שלהם ביחס לעסקה הנוכחית , בניהול ההון הכולל המשפחתי, בהיבטי פיזור וניהול סיכון, בהיבטי מיסוי והעברה בין דורית ועוד ועוד. כל ביצוע של תוכנית מימון מכילה מידע צופה פני עתיד , ניתוח מעמיק, התייחסות למלוא הפרמטרים בעסקה והכנה והיערכות מראש למלוא ההיבטים שלה, ולכן ההסתכלות שלנו בתהליך תכנון אסטרטגי על נטילת המשכנתא היא כעל חלק מפאזל גדול של משק הבית ויכולתו העתידית להגדלת הון עתידית וליכולת לגלגל כמות גדולה ככל הניתן של עסקאות על מנת להוביל ולהגיע לצמיחה כלכלית קבועה עקבית ומתמשכת.

תמהיל המשכנתא הינו שלד העסקה, הוא מכיל חלוקה של מסלולים ותקופות של החזר המשכנתא החודשי. בניגוד למה שלרוב חושבים, בניית תמהיל משכנתא נכון מותאם ומדויק עשוי להיות ההבדל בין משכנתא בינונית למשכנתא טובה איכותית וזולה. רפורמת סלים אחידים חייבה את הבנקים להציע ללקוחות 3 סלים אחידים וביניהם:

  1. סל אחיד 1ריבית קבועה לא צמודה– תמהיל המכיל מסלול אחד של ריבית קבועה, אשר אינה משתנה לכל אורך חיי ההלוואה, היתרון- יציבות החיסרון חשיפה פוטנציאלית לעמלות פירעון של עשרות ומאות אלפי שקלים, וזאת לאור העובדה שמשק בית ממוצע ממחזר תיק משכנתא/ משפר דיור אחת ל8-13 שנה.
  2. סל אחיד 2– 33% ריבית קבועה לא צמודה , 33% ריבית פריים, ו33% ריבית משתנה צמודה– תמהיל המכונה תמהיל שלישים שנחשב לאחד התמהילים הרווחיים ביותר לבנק. על פניו הוא נראה כמו פיזור הגיוני של 3 מסלולים, אולם מבחינה מימונית הוא אינו יעיל אלא יקר, תנודתי ולא יציב.
  3. סל אחיד 3 – 50% ריבית קבועה לא צמודה ו50% ריבית פריים, התמהיל נחשב לתמהיל פחות מאוזן, וכיום עם עליית ריבית הפריים הוא יקר משמעותית , וחשוף בצורה משמעותית לעמלות פירעון כמו סל אחיד 1
  4. סל מוצע– מדובר בתמהיל שאותו מגיש יועץ המשכנתאות מטעמכם והוא מכיל את מלוא המסלולים והתקופות לפי שאלון איפיון מעמיק של מלוא פרופיל הלקוח , ובכלל זה: הכנסה נטו, כמות ילדים, כניסת סכמו כסף עתידיים, הכנסות והוצאות כיום ולאורך חיי המשכנתא, טווח זמן משוער לאחזקת הנכס ועוד.

תמהיל המשכנתא הוא שלד העסקה, ובאופן שבו נבנה אותו ישפיע על מספר רב של פרמטרים ובכללן:

יעילות המשכנתא– כל החזר חודשי שוטף למשכנתא, מכיל גם קרן וגם ריבית. מושג היעילות מדבר על יחס בין קרן לריבית, כאשר קרן מקטינה את החוב וריבית היא מחיר הכסף.

תנודתיות ההחזר החודשי– עד כמה יוכל ההחזר החודשי לעלות ולרדת. ישנם מגוון מסלולים במשכנתא העלולים להשתנות לכל אורך חיי המשכנתא מספר רב של פעמים. ולכן יש להיערך לשינויים אלא ולנהל אותם כל שלא נהיה מופתעים מעלייה חדה ופתאומית בגובה ההחזר החודשי. מצד שני במידה ונוכל להעריך, כי צפויה ירידת ריביות בחלק ממסלולי המשכנתא, אנו נשאף ליהנות ממנה ולהוזיל את מחיר הכסף ולהוריד את גובה ההחזר החודשי.

טווח אורך חיי המשכנתאתמהיל המשכנתא קובע מהו אורך כל מסלול בהתאם לטווח הריביות הניתן בהתאם לאופי המסלול. ישנם מסלולים במשכנתא שנשאף לקצר על מנת לקבל תמחור זול יותר וכאלה אחרים הנראה דווקא להאריך.

חשיפה לעמלות פירעון- ישנם מגוון מסלולים במשכנתא אשר עלולים לחשוף אותנו בשלב כזה או אחר לעמלות פירעון יקרות העלולות להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים. ממטרתנו היא בנייה נכונה והימנעות סטטיסטית מעמלות אלו.

היערכות לעסקה עתידית- תמהיל משכנתא מותאם , לוקח בחשבון שינויים עתידיים ואת האפשרות לגרירת המשכנתא לנכס הבא, ו/או לפיקדון בנקאי עד למציאת הנכס המתאים עבורנו , תוך כדי שימור ריביות נמוכות משמעותית מהריביות הניתנות בשוק וקיבוע תנאים לעתיד.

מסלול זכאות משרד השיכון – שילוב מסלול זכאות לרוכשים דירה ראשונה עשוי להיות משתלם ולספק לנו מענה למגוון מטרות, ובכלל זה, קבלת ריביות זולות יותר, הימנעות מעמלות פירעון, קיצור תקופה משמעותי ועוד.

תמחור העסקה הינו מחיר הכסף שהבנק מוכן למכור אותו ללקוח הקצה, הוא משתנה באופן תדיר בין רבעונים שונים, כתלות בעלות הגיוס של הבנק במדינות ושיקולי אשראי, באסטרטגיית אחיזה בנתח שוק המשכנתאות, ובמגוון פרמטרים גדול המתייחס לנתוני העסקה והלווה ובכללן: אחוז המימון בעסקה, טיב בטוחה ( מאפיינים ספציפיים בנכס, רמת סחירות הנכס ועוד) דירוג אשראי של הלווה, וותק תעסוקתי, סטטוס תעסוקתי ( שכיר/עצמאי/ שכיר בעל שליטה) סוג הענף התעסוקתי, וותק בנקאי, דירוג בנקאי פנימי ועוד. מרווח בנקאי משמעותו היא מהו מחיר הכסף הכולל של כלל מסלולי המשכנתא הנמצאים בתמהיל ולכן לרוב ללקוח קצה אשר ינסה להוזיל מסלול אחד יקבל העלאה של מסלו אחר כך שהמרווח הבנקאי הכולל לתיק יישמר.

ריביות המשכנתא הן נגזרת ישירה של אחוז המימון, של טיב בטוחה, של דירוג הלווה, אורך המסלול, סוג המסלול והמרווח הבנקאי הכולל לתיק. קבלת ריביות זולות מתבצעת באמצעות תהליך של מכרז ריביות של כמה בנקים, ומטרתו היא להתחרות על אותה הצעה בין הבנקים השונים. בניהול מכרז הריביות, יש לשים לב כי לא בכל בנק יש את אותם מסלולים אי הבנה מעמיקה בביצוע ההתאמות – עלול להוביל לנסיון להשוות בין גמבה לחציל. כמו כן יש לזכור כי קיימת מגבלת זמן לביצוע- כל אישור עקרוני הניתן מבנק , מכיל תוקף מרבי של 24 ימים קלנדריים ( לא ימי עסקים) , אי היכולת לסיים את התהליך בזמן עלול להוביל לעליה בריביות עד לביצוע ( העברת הכסף בפועל) ועוד ועוד. ככל שטיב הלקוח גבוה יותר מבחינת סיווג לקוח ודירוג אשראי, ככל האחוז המימון נמוך יותר וככל ששווי הבטוחה גבוה יותר, כך נוכל לצפות לקבלת ריביות משכנתא נמוכות יותר ולהיפך. לכל מסלול ישנו רף תחתון של ריבית שניתן להגיע אליו, ללקוח קצב קשה עד בלתי אפשרי לדעת מהו רף זה, כיוון שהוא אינו בקיא ומעורה בעלויות הגיוס של כל בנק בכל רגע נתון ולכן הוא יתקשה מאוד להגיע לריביות מינימום, וכמו כן לאור העובדה שרוב פוטנציאל החיסכון נמצא בתמהיל המשכנתא, לעיתים הורדת ריביות לא תועיל כיוון שהתמהיל אינו יעיל ואינו ממצה באופן מלא את מלוא הפוטנציאל של הלקוח. הלוואת משכנתא היא הלואה שהריביות הניתנות בה הן הנמוכות בכל המערכת הבנקאית, כיוון שלבנק ישנה בטוחה המשועבדת כנגד ההלוואה, אולם ישנן מטרות הלוואה הניתנות אף הן כנגד בטוחה אולם עשויות להיות יקרות משמעותית כגון: איחוד הלוואות, עזרה לבן משפחה, ו/או כל מטרה אחרת שאינה משכנתא לדיור, אלא מוגדרת כמשכנתא לכל מטרה, אשר יקרה משמעותית ממשכנתא רגילה בסיווג לדיור.

האם הבנק חבר שלי? ישנם מספר פרמטרים חשוב ומהותי בנוגע לבנקים שחשוב להכיר ולהיות מודעים אליהם. 1. ניגוד אינטרסים– בנק הוא גוף עסקי שמטרתו העיקרית היא להשיא את רווחי בעלי המניות שלו- ולכן אינטרס הבנק לעולם יהיה מנוגד לאינטרס הלקוח- שהלקוח מרוויח הבנק מפסיד ולהיפך, שהבנק מרוויח הלקוח מפסיד. ולהיפך. 2. יעדים כמותיים ורווחיים– כיוון שהבנק הוא גוף עסקי , מטרתו העיקרית היא להשיא את רווחיו ורווחי בעלי המניות שלו, ולכן לכל סניף, מחלקה ופקיד ישנן יעדים כמותיים- אשר קובעים את כמות התיקים שעליו למכור, וגם יעדים רווחים שמגדירים את רמת הרווחיות של התיקים שהוא מגיש. 3. יועץ משכנתאות חיצוני- הוא איש מקצוע העובד בשביל הלקוח ואינו מחויב לרווחי הבנקים. ליועץ משכנתאות חיצוני כושר מיקוח גדול ומשופר כיוון שהוא מבצע ומעביר בכל חודש כמות גדולה של תיקי משכנתא, ולכן כוח הקנייה שלו גדול משמעותית מהכוח של לקוח קצה, המגיש תיק בממוצע אחת ל10-12 שנה. כיוון שהבנקים יודעים זאת, הם מנסים למכור ללקוחות קצה את המשכנתאות עם המרווחים הגבוהים יותר, ואילו את סגירת היעדים הכמותיים הם מבצעים עם יועצי משכנתאות חיצוניים וחברות לפתרונות מימון, אשר מקבלים תנאים משופרים ומרווחים מנוכים במיוחד, כיוון שהם מכירים את כללי המשחק ויודעים בכל רגע נתון מה לדרוש, ולאילו ריביות ניתן להגיע על מנת ליצור יעילות, חסכון מקסימלי ותוצאה טובה משמעותי ללקוחותיהם שאליהם ורק אליהם הם מחויבים.

עסקת רכישת נכס מקרקעין מכילה בתוכה מגוון מרכיבי הוצאות נלוות, החל מהוצאות הקשורות במישרין להשלמת העסקה, וכלה מהוצאות אשר עלולות להגיע לאחר השלמת העסקה. ניתן לחלק הוצאות אלה לכמה קטגוריות עיקריות.

  1. מתווך- סכום היכול לנוע בין 1-2% ממחיר העסקה
  2. עו"ד- יכול לנוע בין 0.4-0.7% ממחיר העסקה
  3. יועץ משכנתאות- יכול לנוע בין 8,000-12,000 ש"ח פלוס מע"מ
  4. נוטריון – בין 300-400 ש"ח
  5. אגרות רישום בטאבו– מאות בודדות של שקלים
  6. פתיחת תיק משכנתא– 360 ש"ח
  7. שמאות– בין 800-4000 ש"ח פלוס מעמ
  8. ביטוחים– ביטוחי חיים ומבנה החל מעשרות שקלים לחודש ועד מאות בתלות בשווי הנכס ובגילאי הלווים
  9. שיפוץ והתאמות בנרכש– החל משיפוץ קוסמטי- המתחיל מ -500 ש"ח למטר ועד שיפוץ כולל היכול להגיע ל3000 ש"ח למטר
  10. ריהוט ואיבזור- תלוי בסוג הנכס- יכול לנוע בין אלפים בודדים להתאמות- ולהגיע למאות אלפי שקלים
  11. מזגנים גופי תאורה ותשתיות– החל מ10-70 אלף ש"ח כתלות בגודל הנכס ובמפרט הטכני שלו

אנו מקווים שאתם מבינים כעת יותר לעומק את מורכבות עסקת משכנתא וחשיבות התכנון המוקדם היכולים להיות ההבדל בין עסקת משכנתא בינונית המכילה בעיות ודברים לא צפויים לעסקת משכנתא זולה ומשתלמת הזורמת חלק ובאופן נעים ושקט שיש ברקע איש מקצוע הדואג למלוא ההיבטים ולקבלת פתרון מותאם, מקיף מלא ובעיקר משתלם.

יועץ משכנתאות מומחה

אהבתם? אתם מוזמנים לשתף

 

 

 

פייסבוק
טוויטר
אימייל

מאמרים שאולי יעניינו אותך

יועץ פיננסי מומלץ
כיצד בוחרים יועץ פיננסי? מה הופך יועץ פיננסי ליועץ פיננסי מומלץ? מה השאלות שצריך לשאול לפני בחירת יועץ פיננסי? מה ההכשרה השכלה של יועץ פיננסי?
יועץ משכנתא מחיר? המחיר של יועץ משכנתא?
מה המחיר של יועץ משכנתא? כמה עולה יועץ משכנתא? מה עושה יועץ משכנתאות? מה כלול במחיר של יועץ משכנתא? מה המחיר של יועץ משכנתאות? מיחזור משכנתא
יועץ משכנתאות מומלץ? מה עושה יועץ משכנתאות? למה צריך יועץ משכנתאות?
יועץ משכנתאות מומלץ? מה עושה יועץ משכנתאות? מה כולל שירות יועץ משכנתא? יועץ משכנתא מומלץ מה זה? יועץ משכנתאות פרטי הריביות הזולות מכל הבנקים

זקוק לסיוע?

פנה אלינו!

אתה בטוח שאתה רוצה לעזוב?

אנחנו רק מזכירים שתוכל לקבל בלחיצת כפתור ייעוץ ללא התחייבות. אתה מוזמן  למלא את הפרטים ולהירשם חינם לקבלת עדכונים שוטפים ישירות אליך

דילוג לתוכן