בעשור האחרון, רבים מתושבי החוץ – במיוחד יהודים החיים במדינות המערב – בוחרים לרכוש נכסים בישראל מסיבות שונות: רצון לחיזוק הקשר האישי עם המדינה, יצירת ביטחון נדל”ני לעתיד, השקעה פיננסית נבונה או פשוט כמקום מפלט חלופי נוכח אירועים גלובליים.
עבור חלק גדול מהם, הדרך למימוש החלום הזה כרוכה בלקיחת משכנתא. ואכן, משכנתא לתושבי חוץ הפכה לאחד הכלים המרכזיים המאפשרים רכישת דירה בישראל גם למי שאינו מתגורר בארץ דרך קבע. למרות שתנאי המימון היום נוקשים יותר מבעבר, רבים עדיין שואפים למנף את ההון שברשותם באמצעות מימון מהבנק.
במאמר זה נסקור את כל מה שחשוב לדעת על משכנתא לתושבי חוץ: מי זכאי לה, מהם התנאים והדרישות, אילו מסמכים צריך להציג, כיצד מתבצע התהליך מול הבנק, אילו מגבלות קיימות, וכיצד ניתן להיערך בצורה חכמה מראש.
למרות ירידה מסוימת בהיקף הרכישות מצד תושבי חוץ בשנים האחרונות, הביקוש עדיין קיים – במיוחד לנוכח תחושת חוסר הביטחון בעולם וההבנה שישראל היא עוגן משמעותי לעם היהודי. בין אם מדובר ברכישת דירת נופש, השקעה בנדל”ן או נכס למגורים עתידי – חשוב להכיר את התהליך לעומק כדי להימנע ממכשולים ולהתקדם בביטחה.
מי נחשב לתושב חוץ?
המונח “תושב חוץ” מתייחס לאדם (או תאגיד) שמרכז חייו אינו בישראל – כלומר, מקום מגוריו הקבוע, עיקר קשריו האישיים והכלכליים, ומקורות ההכנסה שלו נמצאים מחוץ לישראל. ההגדרה הרשמית מתבססת בעיקר על פקודת מס הכנסה, ולפיה כל מי שאינו עומד בקריטריונים של “תושב ישראל” – נחשב תושב חוץ.
במילים פשוטות, אדם ששהה מחוץ לישראל לפחות 183 ימים בשנה, ושבשתי שנות המס העוקבות מרכז חייו לא היה בישראל – ייחשב כתושב חוץ לצורכי מיסוי. גם ישראלים לשעבר שעזבו את הארץ לתקופה ארוכה ומתגוררים כיום דרך קבע בחו”ל נכללים בהגדרה הזו.
עם זאת, לא כל אדם שמתגורר זמנית בחו”ל נחשב לתושב חוץ. מי שנמצא בחו”ל לצורך עבודה זמנית, לימודים, רילוקיישן או טיול ארוך – עשוי להיחשב עדיין כתושב ישראל, כל עוד מרכז חייו נותר בארץ. במקרים כאלה, ניתן לעיתים להגיש בקשה לבנק שיתייחס אליו כאל תושב ישראל לכל דבר – מהלך שעשוי להקל בתהליך קבלת משכנתא.
בנוסף, מקובל לכלול בהגדרה גם יהודים שאינם אזרחי ישראל ושאינם מתגוררים בארץ, אך מעוניינים לרכוש נכס בישראל – לעיתים כהשקעה, ולעיתים כהיערכות עתידית למעבר אפשרי. המדינה מעודדת מגמות כאלה מתוך חיבור לערכים ציוניים ורצון לשמר את הקשר עם יהדות התפוצות.
לצד הגדרה זו קיימים גם מונחים נוספים כמו “תושב חוזר” – אדם שחי בחו”ל במשך תקופה ונחשב כתושב חוץ, אך חזר לישראל וקיבל מעמד מחדש. במקרים כאלה, תנאי המשכנתא יהיו לרוב כמו אלו של כל תושב ישראלי.
באילו תנאים יכולים לקבל תושבי חוץ משכנתא בשיראל:
כן, תושבי חוץ יכולים לקבל משכנתא לרכישת נדל”ן בישראל – אך בתנאים שונים מאלו של תושבים ישראלים. גובה המימון המרבי עומד בדרך כלל על 50% משווי הנכס, כלומר נדרש הון עצמי של לפחות חצי מהסכום. מגבלה זו אינה מעוגנת בחוק, אלא נגזרת מהנחיות בנק ישראל ומהמדיניות העסקית של הבנקים. במקרים חריגים ובכפוף לשיקול דעת, ייתכן שהבנק יאשר שיעור מימון גבוה יותר.
באילו מסלולים ניתן לקבל את המשכנתא?
תושבי חוץ רשאים לבחור בכל אחד ממסלולי המשכנתא הקיימים בישראל. בנוסף, עומדת לרשותם האפשרות ליטול את כל המשכנתא במסלול מט”ח – כגון דולרי, אירו או ין יפני (בהתאם לבנק). מדובר ביתרון משמעותי לעומת תושבי ישראל, שמוגבלים לעד שליש מהמשכנתא במסלול מט”ח בלבד.
האפשרות הזו ניתנת לתושבי חוץ בשל העובדה שרוב הכנסותיהם מתקבלות במטבע זר, והצמדת ההחזר למטבע שבו הם מתפרנסים מסייעת להפחתת חשיפה לשערי חליפין.
ריביות ומסלולים ייחודיים
ריביות לתושבי חוץ נוטות להיות גבוהות יותר מאשר לישראלים, בין היתר בשל הסיכון הגבוה יותר והקושי בבדיקת נתוני ההכנסה וההתנהלות הפיננסית מעבר לים. הריבית המוצעת גם תלויה במדינת המוצא: לקוחות שמגיעים ממדינות יציבות כמו ארה”ב או בריטניה נהנים לרוב מתנאים טובים יותר לעומת לקוחות ממדינות עם סיכון אשראי גבוה יותר.
מסלולים ייחודיים לתושבי חוץ כוללים:
- משכנתא שקלית צמודת לדולר
- משכנתא שקלית צמודת לאירו
- משכנתא שקלית צמודת לין (בחלק מהבנקים)
מסלולים אלה מתאימים בעיקר לרוכשים שהכנסותיהם השוטפות הן במט”ח.
הגבלות עיקריות במשכנתא לתושבי חוץ
תהליך קבלת משכנתא לתושבי חוץ מלווה במגבלות ייחודיות שמבחינות בינם לבין תושבים ישראלים:
- הון עצמי גבוה – תושב חוץ נדרש להביא מהבית לפחות 50% ממחיר הנכס, שכן הבנקים לא מאשרים מימון גבוה יותר במרבית המקרים. מדובר במדיניות בנקאית אחידה שאינה מעוגנת בחוק, אך נהוגה בפועל.
- מס רכישה גבוה – מדרגות המס עבור תושבי חוץ אחידות ויקרות יותר, ללא הטבות או הקלות הנהוגות עבור ישראלים. החישוב מתחיל מ־8% ויכול להגיע ל־10%, גם ברכישת דירה יחידה.
- חשבון בנק מקומי חובה – את החזרי המשכנתא יש לשלם מחשבון פעיל בבנק ישראלי. זהו תנאי מקדים להוצאת ההלוואה.
- ריביות יקרות יותר – תושבי חוץ נדרשים לשלם ריביות גבוהות יותר בשל מדיניות סיכונים של הבנקים. רמת הריבית משתנה לפי מדינת המוצא, סוג ההכנסה, והמסמכים המסופקים.
- ביטוחים מחברות ישראליות בלבד – ביטוח חיים וביטוח נכס הם חובה, וניתן להוציא אותם רק דרך חברות ביטוח שפועלות בישראל.
- דרישות מסמכים נוקשות – יש להמציא תיעוד מלא של הכנסות, היסטוריית אשראי, מסמכים מזהים מתורגמים, ולעיתים אף מסמכים נוטריוניים, תלוי במדינת המוצא.
המגבלות הללו הופכות את התהליך למורכב יותר עבור תושבי חוץ, ודורשות הכנה מוקדמת, גיוס מסמכים מדויק, וייעוץ מקצועי כדי להימנע מעיכובים או סירוב.
אילו טפסים נדרשים ממשכנתא לתושבי חוץ?
תהליך קבלת משכנתא לתושבי חוץ כולל דרישות מסמכים רחבות יותר מאלה של תושבים ישראלים. הבנקים רוצים לוודא את יציבות ההכנסה, היכולת להחזיר את ההלוואה והקשר של הלווה לישראל. אוסף המסמכים הנדרש משתנה לפי המדינה ממנה מגיע הלווה ומדיניות הבנק, אך ישנו גרעין משותף:
מסמכים מזהים:
- דרכון בתוקף.
- רישיון נהיגה בינלאומי או מקומי.
- תעודת זהות ישראלית (אם קיימת).
מסמכים פיננסיים:
- תלושי שכר עדכניים (3–6 חודשים אחרונים).
- טופס הכנסות שנתי (כמו טופס 1040 לתושבי ארה”ב).
- דפי חשבון בנק של 3 חודשים אחרונים.
- פירוט השקעות, פיקדונות ויתרות ני”ע.
- דו”ח עושר פיננסי הכולל פירוט מלא של נכסים והתחייבויות.
- דו”ח שנתי ממס הכנסה.
- הצהרה על דיווח לרשויות המס.
- דירוג אשראי ודוח נתוני אשראי.
מסמכים הקשורים לעסקה:
- נסח טאבו עדכני של הנכס הנרכש.
- חוזה רכישה (בשלב מתקדם יותר).
- הוכחת בעלות על נכסים נוספים, אם יש.
מסמכים נוספים:
- ייפוי כוח לעו”ד מקומי או נציג מטעם הלווה.
- אישור נוטריון או קונסול ישראלי על מסמכים שנחתמו מחוץ לישראל.
- פרטי איש קשר ישראלי (בדרך כלל קרוב משפחה), שאליו ניתן להפנות מסמכים או הודעות.
הבנק רשאי לבקש מסמכים נוספים לפי שיקול דעתו ובהתאם למורכבות העסקה או זהות הלווה. ככל שהתיעוד הפיננסי ברור, מפורט ומאומת – כך הסיכוי לקבלת אישור משתפר.
אילו בנקים בישראל מציעים משכנתא לתושבי חוץ?
כמעט כל הבנקים הגדולים בישראל מציעים מסלולי משכנתא גם לתושבי חוץ, כאשר חלקם מפעילים סניפים או מחלקות ייעודיות לנושא.
בין הבנקים המובילים שנוטים לאשר משכנתאות לתושבי חוץ ניתן לציין את:
- בנק דיסקונט
- הבנק הבינלאומי
- בנק ירושלים
בנקים אלו מוכרים בגמישות יחסית ובניסיון רב בטיפול בלקוחות שאינם תושבי קבע בישראל.
עם זאת, כל מקרה נבחן לגופו, ותנאי ההלוואה משתנים בהתאם למדינה ממנה מגיע הלווה, סוג הנכס, מקורות ההכנסה, והיסטוריית האשראי.
איך ייעוץ משכנתאות מסייע לתושבי חוץ?
תהליך קבלת משכנתא לתושב חוץ הוא לא פשוט – מדובר בביורוקרטיה לא מוכרת, דרישות מסמכים מגוונות, ולעיתים גם פערי שפה ותרבות. לכן, ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות מומלץ ומנוסה בתיקי תושבי חוץ יכול להיות ההבדל בין הלוואה שאושרה במהירות ובתנאים טובים, לבין תהליך מסורבל שגורר דחיות או סירוב.
יועץ טוב יסייע לכם:
- לבנות תמהיל הלוואה מותאם אישית לפי צרכים ויכולת החזר.
- לבצע מכרז בין הבנקים לצורך קבלת הריביות והתנאים הטובים ביותר.
- להימנע מהפתעות כמו מס רכישה גבוה, עמלות בלתי צפויות, או דרישות שלא ידעתם שקיימות.
- לקבל ייעוץ על עלויות נלוות, שיקולי מיסוי וייצוג מול הבנק.
- ולהיות נוכח בארץ במקומכם לצורך ניהול התהליך ככל האפשר – באמצעות ייפוי כוח.
שוקלים לקחת משכנתא כתושבי חוץ?
נשמח לשוחח ולהכווין אתכם – ייעוץ ראשוני חינם.
