משכנתא לדירה מחולקת

משכנתא לדירה מחולקת נחשבת למורכבת יותר ממשכנתא לדירה רגילה. מכיוון שמדובר בנכס שחולק למספר יחידות, הבנק ידרוש לבדוק את הנכס לעומק – גם מהצד המשפטי וגם מהצד התכנוני.

מה היא דירה מחולקת?

דירה מחולקת או מפוצלת היא למעשה דירה אחת, אשר חולקה לשתיים או יותר יחידות דיור שונות, שכל אחת מהן עשויה לכלול מטבחון, שירותים ומקלחת, ולעיתים גם כניסה נפרדת. הפיצול יכול להיעשות ממניעים שונים: לעיתים מדובר במשפחות שזקוקות לפתרון מגורים לבני משפחה, ולעיתים בבעלי נכסים או משקיעים שמעוניינים להגדיל את התשואה משכר הדירה על ידי השכרת כמה יחידות במקום אחת. דירה מחולקת עושיה לעלות שאלות תכנוניות, חוקיות ומשכנתאיות שכדאי להכיר היטב.

בין הדרכים הנפוצות לפצל דירה:

יתן לפצל דירה בכמה דרכים, למשל:

הרחבה של יחידת מגורים על ידי בניית חדרים נוספים.

חלוקה של בית בעל שתי קומות לשתי יחידות – אחד בקומה התחתונה ואחת בעליונה.

חלוקה בפועל של יחידת דיור אחת למספר יחידות

במה שונה המשכנתא לדירה מחולקת?

בהרבה היבטים משכנתא לדירה מחולקת דומה מאוד למשכנתא לדירה רגילה. תהליך קבלת המשכנתא יכלול בדיקת דירוג האשראי ויכולת ההחזר של הלווי, ביסוס מעטפת ביטוחית, קבלת ריביות וכו. אם זאת במקרה של דירה מפוצלת תהליך קבלת המשכנתא דורש בדיקות מעמיקות יותר מצד הבנק: האם הפיצול חוקי? האם הנכס תואם לתכניות הבנייה? איך שמאי מעריך את שוויו? ההבדל הכי בולט הוא בהערכת שווי הנכס.

הבנקים נותנים משכנתא לדירה מחולקת, אך זה לא תמיד פשוט. כל מקרה נבחן לגופו, בהתאם למצב המשפטי והתכנוני של הנכס, לשמאות ולסיכון שהבנק תופס בעסקה. ככל שהפיצול הוא ליותר יחידות או או שאין היתר מתאים הסיכוי לקבל אישור משכנתא יורד, או שהתנאים יהיו פחות טובים – כמו אחוז מימון נמוך יותר או דרישה לערבים ובטחונות נוספים.

מה הבנקים דורשים:

1. שמאות מוקדמת – כאשר מגישים בקשה למשכנתא על דירה מחולקת, חשוב להבין שהבנק מתייחס לשווי הנכס באופן שונה הוא יבקש מהשמאי להעריך כמה יעלה להחזיר את הדירה למצבה המקורי לפני הפיצול, ויפחית את הסכום הזה מהשווי הכולל של הנכס על מנת להעריך את שווי הנכס לאחר הפיצול.
2. הוכחות חוקיות – מסמכים שמעידים על חוקיות הפיצול או הצהרה על כוונה להחזיר את הנכס למצבו הקודם.
3. אישור משפטי – אישור מיוחד מהמחלקות המשפטיות של הבנק.

גורמים המשפיעים על קבלת משכנתא לדירה מחולקת:

חוקיות הדירה היא שיקול מרכזי. אם הדירה פוצלה ללא היתר חוקי או ללא תכנון מתאים, הדבר יכול להקשות באופן משמעותי על קבלת המשכנתא. הבנק עלול להימנע מהענקת הלוואה לנכס כזה, שכן הוא עלול לראות בו כחשש לסיכון משפטי או למפגעים עתידיים.

שמאות נמוכה – היא עוד אתגר שכדאי לקחת בחשבון. חלוקה לא חוקית או בעיות בתשתיות הדירה עשויות להוביל להערכת שווי נמוכה של הנכס, שכן שמאי יראה בו פחות אטרקטיבי עבור משקיעים או רוכשים פוטנציאליים, במיוחד אם ישנם בעיות בתשתיות או שהחלוקה לא נעשתה בצורה מקצועית.

סיכונים משפטיים – מהווים חלק משמעותי בתהליך. אם חלוקה נעשתה ללא אישורים מתאימים או בניגוד לחוק, יש חשש כי הרשויות ינקוט בהליכים משפטיים כלפי בעל הנכס, דבר שיכול להשפיע על אישור המשכנתא ויצור תסבוכות משפטיות מיותרות.

עלויות תחזוקה – גבוהות הן גורם נוסף שיש לקחת בחשבון. אם הדירה פוצלה למספר יחידות דיור ללא תכנון מקצועי, תשתיות הבניין עשויות לא להיות מותאמות למספר יחידות. פיצול כזה יכול להוביל לתקלות טכניות תכופות ולעלויות תחזוקה גבוהות יותר. כל אלו עשויים להכביד על קבלת המשכנתא ולדרוש תיקונים נוספים או השקעות נוספות בנכס לפני שהבנק יאשר את ההלוואה.

מה ההבדל במימון ועלויות?

כאשר מדובר במשכנתא לדירה מחולקת, אחוזי המימון שהבנק מוכן להעניק לרוב זהים לאלו שניתנים ברכישת דירה רגילה, ותלויים בעיקר בהגדרת הנכס מבחינת מדינת ישראל:

ברכישת דירה ראשונה – ניתן לקבל עד 75% מימון משווי הנכס לפי השמאות.
ברכישת דירה שנייה להשקעה – אחוז המימון יורד ל-50%.
במקרה של שיפור דיור (מכירת דירה קיימת וקניית חדשה) – ניתן לקבל עד 70% מימון.
עם זאת, כשמדובר בדירה מחולקת, ישנם גורמים שיכולים להשפיע על הריביות והתנאים שהבנק מציע.

ריביות– במרבית המקרים לא צפוי שינוי מהותי, והריביות יהיו דומות לאלו שניתנות במשכנתא רגילה. אולם כאשר הנכס חולק לשלוש יחידות מגורים או יותר, הבנק עלול לראות בכך סיכון גבוה יותר – הן מהבחינה המשפטית והן מבחינת הערכת השמאות והאפשרות להשיב את הנכס לקדמותו. במצבים כאלה, יתכן שהבנק יציע ריביות גבוהות יותר או יתנה את אישור ההלוואה בתנאים מגבילים, כמו החזרת הנכס למצבו המקורי או הוספת ביטחונות.
לכן, חשוב לבצע שמאות מוקדמת ולבחון היטב את תנאי המימון מול הבנק לפני ההתחייבות לרכישה.

האם שווה לרכוש דירה מחולקת?

רכישת דירה מחולקת יכולה להיראות כהזדמנות משתלמת – בעיקר בשל הפוטנציאל לתשואה גבוהה יותר מהשכרה של כמה יחידות מגורים במקום אחת. משקיעים רבים רואים בכך דרך חכמה “למקסם” את הנכס ולהגדיל את ההכנסה החודשית. חשוב לקחת בחשבון גם את הסיכונים: אם הפיצול בוצע ללא היתר חוקי, קיימת אפשרות לסנקציות מצד הרשויות, כולל קנסות ואפילו דרישה להשיב את הנכס למצבו המקורי.

מעבר לחשש מהתמודדות עם סנקציות מצד הוועדה המקומית, ישנה סיבה מרכזית נוספת להימנע מפיצול לא חוקי של דירה – הקושי בקבלת משכנתא. הבנקים בוחנים בקפידה כל בקשה למשכנתא בהתאם לרמת הסיכון שהיא מגלמת. דירות הכוללות חריגות בנייה, לרבות פיצול לא חוקי, נחשבות בעיניהם למסוכנות יותר.

סיכונים במשכנתא:

פיצול לא חוקי
כאשר דירה חולקה ללא היתר מהרשות המקומית, הבנק עלול לסרב לראות בה נכס ראוי לשעבוד ולדחות את בקשת המשכנתא. מעבר לכך, במידה והפיצול יתגלה בעתיד, קיימת אפשרות שהרשויות ידרשו להחזיר את הדירה למצבה המקורי. תהליך זה כרוך בעלויות גבוהות ולעיתים גם בקנסות.

ירידת ערך
שמאות לדירה מחולקת שאינה מוסדרת עשויה להעריך את הנכס בערך נמוך מהמצופה, בשל עלות השבתו לקדמותו. במקרה כזה, ייתכן שתוכלו לקבל רק חלק קטן יותר מהמשכנתא שביקשתם, מה שעלול לפגוע בתכנון המימון שלכם.

קשיי מכירה
נכס מפוצל שלא עומד בתקנות או אינו מוכר כחוק עלול להרתיע קונים בעתיד. הקונים הפוטנציאליים יתקשו בעצמם לקבל עליו משכנתא, מה שמצמצם את קהל היעד ומפחית את ערך המכירה של הנכס בטווח הארוך.

תשתיות
תחזוקה של דירה מחולקת עשויה להיות יקרה ומורכבת יותר, בגלל העומס על מערכות החשמל, המים והביוב – שנועדו לשרת משפחה אחת בלבד.

איך מתכוננים נכון למשכנתא לדירה מחולקת?

1. הזמינו שמאות מוקדמת – כך תדעו מראש מהו שווי הנכס לאחר הפחתות בגין הפיצול, ותוכלו להיערך בהתאם לדרישות הבנק.
2. התייעצו עם יועץ משכנתאות מומלץ מנוסה – ליווי מקצועי יכול לעשות את ההבדל במשא ומתן מול הבנקים ולהגדיל את הסיכוי לאישור.
3. בדקו את חוקיות הפיצול – ודאו שהשינויים בנכס נעשו עם היתר מהרשות המקומית כדי להימנע מהפתעות לא נעימות בעתיד.
4. חשבו גם על ההוצאות הנוספות – קחו בחשבון עלויות אפשריות של שיפוצים, תחזוקה, והתאמות, במיוחד כשמדובר בנכס שמחולק למספר יחידות.
5. אם אתם עומדים לפני רכישת דירה מחולקת אתם מוזמנים לפנות אלינו לשיחת ייעוץ חינם. צוות יועצי משכנתאות של “עוגן 1 ייעוץ משכנתאות ותכנון פננסי” ישמחו לסייעה בתהליך מתוך ניסיון רב בבניית משכנתאות לדירות מחולקות. אנו נדע לאשר עבורכם את העסקה ולנהל מו”מ על הריביות מול הבנקים.