משכנתא במחיר למשתכן

זכאים עיקריים להשתתפות:

• זוגות נשואים וידועים בציבור, וכן זוגות שעתידים להינשא בתוך שלושת החודשים הקרובים.
• חד-הוריים עם לפחות ילד אחד.
• הורים גרושים.
• רווקים מעל גיל 35 (ובחלק מההגרלות גם רווקים בגילאי 26-35).
• נכים בגיל 21 ומעלה, לפי קריטריונים מוגדרים מראש.

תנאי בעלות על דירה:

• משתתפים בהגרלה צריכים להיות ללא בעלות על דירה.
• מבחינת התוכנית, מי שמחזיק לפחות שליש מדירה כלשהי נחשב כבעל דירה, ולכן אינו זכאי.
• עם זאת, בשנים האחרונות הוחלט לפתוח חלק מההגרלות גם למשפרי דיור – אנשים שיש בבעלותם דירה אך מתחייבים למכור אותה בתוך 12 חודשים מיום האכלוס בדירה החדשה.

כיצד נרשמים למחיר למשתכן?

את אישור הזכאות לתוכנית ניתן להוציא דרך אחת משלוש חברות ההרשמה: מילגם (*6078), עמידר (*6266) או אלונים (*2850). ניתן להזמין תור לסניפים או לבצע רישום מקוון דרך אתר האינטרנט של החברות. בעת קבלת האישור תשובצו לסדרה הרלוונטית (סדרה ג’ כרגע).

לאחר קבלת אישור הזכאות ניתן להירשם להגרלות באתר ייעודי, בו מוצגים כל הפרויקטים הפתוחים להצטרפות, כולל שם היזם, מיקום, כמות הדירות ומחיר למ”ר – פרמטר קריטי להערכת עלות הדירה.

מה המחיר האמיתי של הדירה? המחיר למ”ר המפורסם בכל פרויקט אינו כולל את כלל מרכיבי הדירה. לדוגמה, המרפסת, מחסן וחניה עשויים להיגבות בנפרד. נוסף לכך, יש לקחת בחשבון תשלומים נלווים כמו מדד תשומות הבנייה, שיכול לחול רטרואקטיבית ממועד זכיית הקבלן בקרקע.

כדי להבין את העלות הכוללת, מומלץ להשתמש במחשבון ייעודי המחשב את מחיר הדירה המשוער על סמך הפרמטרים האישיים של הרוכש והפרויקט.

אחוזי המימון במשכנתא במחיר למשתכן

יתרון משמעותי ברכישה מוזלת אחת מהבשורות החשובות בתכנית היא היכולת לקבל מימון של עד 75% ממחיר השוק של הדירה, ולא רק ממחיר הרכישה. לדוגמה: אם רכשתם דירה במחיר של מיליון ש”ח אך שוויה מוערך ב-1.2 מיליון ש”ח – תוכלו לקבל משכנתא של עד 900,000 ש”ח, ולהעמיד הון עצמי של 100,000 ש”ח בלבד.

במקרים מסוימים, ניתן גם לקבל מענקי מקום בסכומים של 40,000–60,000 ש”ח, התלויים במיקום היישוב. שינוי רגולטורי מאפשר להשתמש במענק זה כחלק מההון העצמי, דבר שמקל על זוגות צעירים ואוכלוסיות מוחלשות להיכנס לשוק.

אחוז מימון גבוה (90%) נחשב למסוכן, אך לא תמיד הוא בלתי סביר. אם המשפחה עומדת בתשלום המשכנתא, ההשלכות אינן חמורות. יחד עם זאת, יש לבחון היטב את ההחזר החודשי, לקחת בחשבון תרחישים של ירידת הכנסה, ולוודא שאתם נמצאים בטווח בטוח. ייעוץ משכנתא מומלץ ומקצועי בשלב מוקדם יכול למנוע טעויות יקרות.

כיצד לבחור בדירה המתאימה בפרוייקט?

לפני שנרשמים לפרויקט, חשוב לוודא שהתקציב שלכם תואם לרוב הדירות המוצעות ולא רק לדירות הקטנות ביותר. כמו כן, יש לשקלל עלויות נוספות כמו שדרוגים, ריהוט, הוצאות מעבר, ולעיתים גם שכירות במקביל לתשלומי משכנתא. במקרים כאלו ניתן לבחון אפשרות לגרייס חלקי או מלא בתקופת הבנייה, אך יש לקחת בחשבון שהריבית המצטברת תעלה.

לוח תשלומים – פחות גמישות מאשר בפרויקטים רגילים לוח התשלומים במחיר למשתכן קבוע מראש, ולא ניתן למשא ומתן. לרוב, תידרשו לשלם כ-10% מהסכום כבר לאחר חתימת החוזה. חלק מהקבלנים מאפשרים הקדמת תשלומים, אך יש לבחון אם הדבר אכן חוסך תשלומים עתידיים של מדד תשומות הבנייה או לא. חשוב להבין את הסכם המכר לפרטיו.

אישור עקרוני וזכאות להלוואה מהמדינה לפני בחירת הדירה, חשוב מאוד להוציא אישור עקרוני מהבנק, כדי לדעת שאתם יכולים לעמוד בהתחייבויות. כמו כן, רוכשים רבים זכאים למשכנתא במסלול זכאות מטעם המדינה, וההליך להוצאת תעודת זכאות לוקח מספר שבועות – עדיף לטפל בכך מראש, ולא תחת לחץ לאחר הזכייה. תוכלו לבדוק את סכום הזכאות שתוכלו לקבל במחשבון משכנתא שלנו ,שמחשב את נקודות הזכאות מטעם משרד השיכון.

חלק מהרוכשים בתכנית מתכננים לגור בדירה, וחלק רואים בה השקעה. כך או כך, ההחלטה תלויה בפרופיל הפיננסי, היכולת הכלכלית והאופק האישי. ליווי של יועץ משכנתא מומלץ חשוב מאוד להבנת כל האופציות העומדות לרשותכם.

מה ההבדל בין משכנתא רגילה למשכנתא במחיר למשתכן?

משכנתא היא משכנתא – אבל בתכנית “מחיר למשתכן” יש תנאים שונים שיכולים לשחק לטובתכם. הנה מה שחשוב לדעת:

שווי הדירה: לפי מי קובעים?

בכל רכישת דירה, הבנק בודק שני ערכים:

• המחיר הרשום בחוזה הרכישה.
• הערכת השמאי מטעמו.

הבנק תמיד יחשב את המשכנתא לפי הערך הנמוך מבין השניים. לדוגמה, אם רכשתם דירה ב־1,000,000 ₪ אבל השמאי העריך אותה ב־900,000 ₪ – זהו השווי שייחשב לצורך קביעת אחוז המימון. גם במקרה הפוך – אם השמאי העריך את הדירה ב־1,100,000 ₪, הבנק עדיין יתחשב במחיר החוזה הנמוך יותר.

אחוזי המימון: כמה אפשר לקבל?

בדירה רגילה, הבנק מאפשר לקבל:

• עד 75% מימון לדירה ראשונה.
• המשמעות היא שצריך להביא מהבית לפחות 25% הון עצמי.

במחיר למשתכן – חישוב שונה שעובד לטובתכם

אחת ההטבות המרכזיות בתכנית היא שבמקום לחשב את המשכנתא לפי המחיר הנמוך – הבנק יכול להתחשב בשווי הגבוה יותר, כלומר במחיר השוק. לדוגמה:

• רכשתם דירה ב־1,000,000 ₪.
• שווי השוק לפי שמאי: 1,200,000 ₪.
• המשכנתא תוכל להיות עד 900,000 ₪ (75% מהשווי).
• תצטרכו להביא רק 100,000 ₪ הון עצמי – במקום 250,000 ₪ בדירה רגילה.

כדי להגן על הרוכשים, קיימות מגבלות ברורות להטבה זו, הנאכפות על יד בנק ישראל:

• חובה להביא לפחות 10% הון עצמי או 100,000 ₪ לפחות (הנמוך מביניהם).
• ביישובים עם מענק פריפריה – ניתן להסתפק ב־60,000 ₪ הון עצמי.
• ההטבה של חישוב לפי שווי גבוה תקפה רק עד שווי של 1,800,000 ₪. מעבר לכך – הבנק יתחשב רק במחיר החוזה.

התוצאה היא אפשרות למינוף גבוה – כלומר משכנתא גדולה יותר עם הון עצמי קטן יחסית. זה מאפשר להיכנס לשוק גם כשאין הון עצמי גבוה, אך חשוב לזכור: מימון גבוה משמעו החזר חודשי גבוה יותר וסיכון פוטנציאלי במקרה של ירידת הכנסה. לכן נדרש תכנון מדויק.

גם ניהול המשא ומתן מול הבנק שונה

לא כל בנק יאשר את אותם התנאים בפרויקטים של מחיר למשתכן. לדוגמה:

• חלק מהבנקים דורשים אישור פרטני לפרויקט.
• ייתכנו ריביות גבוהות יותר מאשר בדירה רגילה.
• לא תמיד יאושרו אחוזי המימון הגבוהים – גם אם התכנית מאפשרת זאת על הנייר.

זו בדיוק הסיבה שחשוב לא רק להכיר את ההבדלים, אלא גם להיערך אליהם מראש – ולקחת ליווי משכנתא מקצועי אם צריך.

לסיכום

רכישה במסגרת מחיר למשתכן היא הזדמנות מצוינת להוזיל את עלות הדירה ולמנף את ההון הקיים – אבל חשוב להבין את כל הכללים, ההגבלות והשלבים הפיננסיים שמלווים את התהליך.
היכולת לקבל מימון לפי שווי שוק ולא לפי מחיר הרכישה מאפשרת לרבים להיכנס לדירה גם עם הון עצמי נמוך, אבל בדיוק בגלל זה חשוב לנהל את ההלוואה בחוכמה ולא להיסחף למינוף יתר או להחלטות מהירות.

לוח התשלומים הנוקשה, מדדי תשומות הבנייה והצורך בהיערכות מוקדמת – כולם שיקולים שחייבים להיות על השולחן כבר בתחילת הדרך. ואם נוסיף לזה את האתגרים שבהתנהלות מול הבנקים, אין ספק שייעוץ משכנתא מומלץ מקצועי יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים, ובעיקר – לתת לכם שקט נפשי.

📞 זוכים בדירה? תנו לנו לדאוג לשאר!

בעוגן 1 ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי אנחנו מלווים רוכשים במחיר למשתכן בכל שלב – מהוצאת תעודת זכאות, דרך תכנון נכון של המשכנתא ועד למשא ומתן מול הבנקים.
רוצים לדעת כמה תוכלו לקבל, כמה באמת תשלמו, ואיך תתכננו את הצעד הכלכלי הכי חשוב בחיים בצורה בטוחה?

דברו איתנו לשיחת ייעוץ ראשונית – ללא עלות וללא התחייבות. צרו קשר כבר עכשיו.