בעשור האחרון שוק הנדל”ן עבר שינויים דרמטיים – ריביות משתנות, עלייה חדה בביקוש לדירות להשקעה, וגידול במספר המשקיעים החדשים שנכנסים לתחום. יחד עם ההתפתחות הזו, נולדו תפקידים מקצועיים חדשים, וביניהם – מלווה משקיעים, דמות מפתח בתהליך ההשקעה בנדל”ן.
רבים נוטים לבלבל בין מלווה משקיעים לבין מתווך נדל”ן, אך למעשה מדובר בשני תפקידים שונים בתכלית. מתווך מתמקד בביצוע עסקה – חיבור בין קונה למוכר, הצגת נכסים, תיאום סיורים ולעיתים גם ליווי עד לחתימה. לעומתו, מלווה משקיעים פועל מתוך חשיבה אסטרטגית רחבה: הוא מלווה את המשקיע יד ביד, משלב תכנון ההשקעה, דרך איתור נכס מתאים, ניתוח כדאיות פיננסית, גיוס מימון, ועד לניהול הנכס בפועל – הכל בהתאם למטרות האישיות של המשקיע.
במילים אחרות, אם אתם רוצים לקנות דירה – מתווך יכול לעזור. אם אתם רוצים לבנות עתיד כלכלי חכם דרך השקעות נדל”ן, מלווה משקיעים הוא הכתובת הנכונה.
השקעה בנדל”ן נחשבת לאחת מאפיקי ההשקעה היציבים והמשתלמים ביותר לאורך זמן. עם זאת, היא דורשת הרבה יותר ממזל – נדרשים ידע, ניסיון, זמן, שיקול דעת, ובעיקר – אנשי מקצוע מהימנים שילוו אתכם בדרך.
מלווה משקיעים טוב יודע לזהות עסקאות איכותיות מתוך ים של הצעות, למנוע טעויות יקרות, להוביל מהלכים במינוף מושכל של ההון העצמי, ולתכנן יחד איתכם אסטרטגיה שמשרתת אתכם שנים קדימה.
מה תפקידו של מלווה משקיעים בנדל”ן?
מלווה משקיעים הוא איש מקצוע שמלווה את המשקיע באופן אישי ומקיף לאורך כל תהליך ההשקעה – משלב אפיון האסטרטגיה, דרך איתור הנכס, ניהול משא ומתן, ליווי הרכישה, ועד ניהול ההשקעה והכנתה למכירה או השכרה. מלווה משקיעים משלב תפקידים של יועץ, מתווך, מנהל פרויקטים ונציג אישי של המשקיע בשטח, ומבטיח שהעסקה תתבצע באופן מקצועי, בטוח ורווחי.
תפקידו משתנה בהתאם לצרכי הלקוח: יש מלווים שמציעים ליווי מלא מקצה לקצה, ואחרים מתמקדים רק בשלבים מסוימים. חשוב להגדיר מראש את היקף השירות ואת הציפיות ההדדיות.
1. אפיון פרופיל משקיע
- הבנת מטרות המשקיע: כלכליות, סיכון, תקציב ויעדים ארוכי טווח.
- בניית “פרופיל השקעה” מותאם אישית שמנחה את כל התהליך.
2. ניסיון וידע בשטח
- הכרת מגמות השוק, סוגי נכסים, דרכי התנהלות מול בעלי מקצוע ורשויות.
- זיהוי מוקדם של הזדמנויות וסיכונים פוטנציאליים.
3. הגדרת אסטרטגיית השקעה
- בניית תכנית פעולה בהתאם למטרות: הכנסה פסיבית, אקזיט מהיר או השקעה לטווח ארוך.
- ביצוע ניתוח כלכלי, צפי תשואה, תכנון לוחות זמנים והערכת סיכונים.
4. איתור נכסים מתאימים
- גישה לנתונים ומקורות מיוחדים: עסקאות לפני פרסום, שיתופי פעולה עם מתווכים ויזמים.
- בחירה ממוקדת בנכסים התואמים לאסטרטגיה שהוגדרה.
5. בדיקת כדאיות הנכס
- בחינה כלכלית, משפטית, תחזוקתית ונדל”נית: רישום, עלויות צפויות, סיכונים ותשואה צפויה.
- מניעת טעויות יקרות בעסקה.
6. ניהול משא ומתן לקניית הנכס
- ניהול משא ומתן מקצועי, יצירתי ואפקטיבי מול מוכרים ומתווכים.
- גישור בין דרישות המוכר לצרכי המשקיע, תוך הבנה של המימד הרגשי בעסקה.
- חסכון כספי משמעותי והפיכת עסקה בינונית למצוינת.
7. ליווי תהליך הרכישה
- תיאום בין עורך דין, בנק, מוכר, שמאי והמשקיע.
- מעקב אחרי הגשת המסמכים, בדיקות ובחינות – עד חתימה והעמדת החזקה.
- סיוע במעבר מסודר של מונים ופרטים תפעוליים.
8. השכרת הנכס או הכנה למכירה עתידית
- ניתוח פוטנציאל השוק המקומי להשכרה או מכירה.
- סיוע במציאת שוכרים או תכנון למכירה במחיר מיטבי.
9. ליווי אישי לאורך כל התהליך
- זמינות מלאה, שיתוף החלטות ושקיפות מלאה מול המשקיע.
- מתן ביטחון ושליטה מלאה בניהול ההשקעה.
10. חיסכון בזמן, כסף ובירוקרטיה
- מניעת טעויות יקרות, טיפול במורכבות התהליכים ובירוקרטיה.
- שיפור היעילות ואופטימיזציה של העסקה.
11. התאמה לכל סוגי המשקיעים
ליווי משקיעים מתחילים וותיקים עם תכניות מותאמות אישית.
דגשים חשובים
- לא כל מלווה מציע את כלל השירותים – חלקם יתמקדו בשלבים מסוימים
- יש מלווים כמו הפועלים בשיתוף עם צוותים (יועץ משכנתא, עו”ד, שמאי, קבלן וכו’) בדומה מלווים של עוגן 1, שנותנים מעטפת מלאה של אנשי מקצוע מנסוים.
- חשוב לבדוק מה כלול בשירות ומה המחיר
- משקיעים מסוימים יעדיפו להיות מעורבים יותר בתהליך – ואחרים פחות
יתרונות של שימוש במלווה משקיעים
- חיסכון בזמן ובמאמץ: המלווה יטפל בכל הבירוקרטיה ובפרטים הטכניים של התהליך, כך שתוכלו להתמקד בהחלטות החשובות.
- גישה לנכסים איכותיים: המלווה יש לו קשרים עם מוכרים רבים ויכול למצוא עבורכם נכסים שאינם זמינים לציבור הרחב.
- ייעוץ מקצועי: המלווה יכול לספק לכם ייעוץ מקצועי בנוגע לכל היבטי ההשקעה בנדל”ן.
- ליווי אישי: המלווה יהיה זמין עבורכם לאורך כל התהליך ויספק לכם מענה לכל שאלה.
חסרונות:
למרות היתרונות הברורים, חשוב לקחת בחשבון גם את החסרונות האפשריים בעבודה עם מלווה משקיעים:
- עלות השירות – ליווי מקצועי עולה כסף, ולעיתים שכר הטרחה גבוה יותר מהמקובל אצל מתווך. עם זאת, במקרים רבים החיסכון בזמן, הטעויות שנמנעות, והבחירה בנכס הנכון הופכים את ההוצאה להשקעה משתלמת.
- מחויבות חוזית – הליווי נעשה במסגרת חוזה מחייב. כלומר, גם אם תבחרו לרכוש נכס באופן עצמאי או דרך מתווך אחר – תצטרכו לשלם עמלה כלשהי למלווה שליווה אתכם.
- לא מתאים לכל אחד – מי שרוצה “לרוץ לראות דירות” מיד, או מי שמעדיף לעבוד עם כמה אנשי מקצוע במקביל, עשוי להרגיש שהשירות פחות מתאים לו.
יתרונות של שימוש בליווי משקיעים של קבוצת עוגן 1 ייעוץ ומשכנתאות
בעוגן ייעוץ משכנתאות אנחנו מציעים ליווי משקיעים עם מעטפת מלאה שמחברת בין עולם ההשקעות לבין המימון והמשכנתאות. כל עסקה מלווה גם בצד הפיננסי שלה – כולל תכנון כלכלי אישי, התאמת מבנה מימון מיטבי, התנהלות מול הבנקים והערכות לעסקה ממושכנת.
שילוב בין ליווי נדל”ני לתכנון פיננסי
במהלך הליווי תקבלו:
- ניתוח פיננסי אישי: בחינת ההכנסות, ההוצאות, וההתנהלות הכלכלית הכוללת שלכם.
- בניית לוח תשלומים אישי מותאם לעיסקה התחשב בשלל מאפיינים ייחודיים כגון- משכנתא הרובצת על הנכס, האם היא נגררת או מסולקת, הצורך של המוכר בנזילות ומתי, יכולת הרוכש, תזמון מועד פינוי ועוד.
- תכנון מס: התאמה אישית לאופי העסקה ולפרופיל ההשקעה.
- היערכות לתרחישי קיצון: בדיקת עמידות העסקה למצבי שוק משתנים.
- מיקוד במה לא לעשות: כדי להימנע מטעויות יקרות.
- תוצר כתוב ומסכם: עם המלצות, צפי תשואה, ולוחות זמנים ברורים.
- ליווי מתמשך: גם אחרי הרכישה – עם עדכונים, מעקב והכוונה להמשך.
גם המשכנתא – חלק מהשירות
כחלק מהליווי תקבלו:
- התאמת תמהיל משכנתא לאחר אפיון מעמיק וניתוח רגישות
- ניהול מו”מ ומכרז ריביות מול הבנקים עם התחייבות חוזית מראש
- בדיקת מעטפת ביטוחית ופנסיונית– מתן המלצות לשיפור
- ליווי מרחוק בשלב הביטחונות, חתימות– תיאומים ובקרת ביצוע
מעטפת הליווי לעסקת מקרקעין שתקבלו אצל היועצים של “עוגן 1 ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי” מבטיחה שישנו גורם בלתי תלוי המייצג את הלקוח ושומר את האינטרס שלו בלבד. המלווה משקיעים נמצא בתפר בין הלקוח לבין אנשין המקצוע המומחים בתחום לבין רצונות הלקוח, והוא מדבר בשפה שלהם . מלווה משקיעים שהיישום של התוכנית יהיה תואם במלואו לרצונות הלקוח כפי שהוגדרו בשלב התכנון הראשוני, כך שהפער בין התכנון לביצוע יהיה קטן ביותר.
מה ההבדל בין מלווה משקיעים לבין מתווך?
בעולם הנדל”ן, גם למתווכים וגם למלווים יש תפקיד חשוב – אך ביניהם יש שוני מהותי בגישה, באינטרסים, ובהיקף השירות.
1. אופי העבודה
- מתווך – תפקידו לחבר בין קונים למוכרים. בפועל הוא משווק נכסים ומחפש עבורם קונים מתאימים. לכן המיקוד שלו משתנה בין נכסים לקונים ולהיפך – עבודה רחבה ודינמית המתמקדת בסגירת עסקאות.
- מלווה משקיעים – מתחיל בהיכרות ובדיקה מעמיקה של הקונה – כולל מטרות, תקציב, מגבלות והעדפות. רק לאחר מכן הוא יוצא לחיפוש ממוקד של נכס שיתאים לצרכים המדויקים, בין אם מדובר בנכס שמפורסם באופן פרטי ובין אם באמצעות מתווכים.
2. ייצוג ואינטרסים
- מתווך – עשוי לייצג את שני הצדדים, ולקבל עמלה משניהם. לכן האינטרס המרכזי שלו הוא סגירת העסקה, גם אם היא פחות מתאימה לקונה.
- מלווה משקיעים – מייצג רק את הקונה, ולכן טובת הקונה עומדת לנגד עיניו בלבד. המלווה אינו מחויב “למכור” נכס כלשהו – אלא למצוא את הנכס הנכון ביותר עבור הלקוח שלו.
3. היקף השירות
- מתווך – השירות מתמקד בהצגת נכסים, תיאום ביקורים ולעיתים גם במשא ומתן, אך לא מעבר לכך.
- מלווה משקיעים – השירות מקיף וכולל ליווי אישי, ייעוץ אסטרטגי, אפיון פרופיל משקיע, ניתוח נכסים, הערכת כדאיות, תכנון מימון, בדיקת אזורים, ואף סיוע במשא ומתן וניהול העסקה עד הסוף.
4. שכר טרחה ותנאי תשלום
- מתווך – שכרו לרוב עד 2% מהעסקה, ולעיתים משני הצדדים. התשלום מתבצע רק בעת סגירת עסקה.
- מלווה משקיעים – שכרו עשוי להיות גבוה יותר, בהתאם להיקף השירות ולמשך הליווי. לרוב התשלום מתחלק למקדמה ובונוס הצלחה, או משולם לפי מדרגות התקדמות – גם אם לא נרכש נכס בסוף.
5. הקשר עם הלקוח
- מתווך – הקשר אינו מחייב; ניתן לפנות למתווכים שונים במקביל ולבקר בנכסים ללא התחייבות.
- מלווה משקיעים – הקשר הוא חוזי ומחייב. גם אם תבחרו לרכוש נכס ישירות ממוכר או מתווך אחר, תידרשו לשלם עמלה (מלאה או חלקית) למלווה שליווה אתכם.
6. הסתכלות על הנכס
- מתווך – לרוב ממקד את החיפוש בפרמטר המחיר בלבד, כי התמריץ שלו תלוי בסגירת עסקה. אין לו אחריות לבדוק האם הנכס באמת מתאים לצרכים שלכם.
- מלווה משקיעים – בוחן גם את מצב הנכס, פוטנציאל ההשבחה, יכולת ההשכרה, מיסוי, מיקום, ניצול הנכס ועוד – במיוחד כשמדובר בהשקעה.
איך לבחור מלווה משקיעים נכון?
בחירה במלווה משקיעים היא צעד חשוב בתהליך ההשקעה – כזה שיכול לחסוך לכם טעויות, כסף וזמן, או להוביל אתכם לעסקה לא מתאימה. אז איך יודעים שמדובר באדם הנכון? הנה מה שצריך לבדוק:
חמישה סימנים למלווה איכותי:
- הוא מקשיב באמת – מתעניין בצרכים ובמטרות שלכם, ולא מנסה רק למכור לכם נכסים.
- הוא שקוף – מציג מידע מלא, כולל הסיכונים האפשריים, ולא רק את התמונה הוורודה.
- הוא פועל לפי אסטרטגיה – מציע הצעות שמתאימות לתכנית שהגדרתם יחד.
- הוא מסביר בפשטות – כל שלב בתהליך מובן וברור לכם.
- הוא לא לוחץ – מאפשר לכם להתקדם בקצב שלכם, ולא דוחק בכם לסגור עסקה לפני שאתם מוכנים.
לפני שאתם בוחרים – בדקו את עצמכם ואתו:
- ניסיון – האם המלווה ביצע עסקאות דומות בעבר, ובפרט באזור שמעניין אתכם?
- הסמכה ואמינות – האם הוא מוסמך או מוכר על ידי גוף מקצועי כלשהו?
- חוות דעת של לקוחות – חפשו ביקורות אותנטיות. הן יכולות לשקף את טיב השירות בפועל.
טיפים חשובים לבחירה חכמה:
- היזהרו מהבטחות מוגזמות – אין דבר כזה “תשואה מובטחת”. מלווה טוב יסביר גם מה עלול לא לעבוד.
- אל תבחרו לפי עיצוב האתר או גודל המשרד – אלה לא מדד לאיכות ההשקעה.
- לא תמיד הזול הוא המשתלם – לפעמים עדיף לשלם קצת יותר ולקבל עסקה איכותית ושירות מקצועי.
- התאמה כלכלית – שבו עם עצמכם מראש והגדירו מה התקציב הריאלי שלכם (כולל מימון). אם יש פער גדול בין התקציב שלכם לאזור הפעילות של המלווה – חסכתם לעצמכם פגישה מיותרת.
- התאמה גיאוגרפית – השקעה בישראל? עדיף לבחור מלווה שפועל קרוב לאזור ההשקעה – זה פשוט נוח יותר.
- זמינות ושירותיות – תהליך ההשקעה לא נגמר בחתימה. מלווה טוב יישאר זמין לכל שאלה גם אחר כך.
טיפ אחרון:
אל תהססו להשוות בין כמה מלווים, לשאול שאלות רבות ולוודא שאתם מבינים לעומק את תנאי ההתקשרות. זו ההשקעה הכי חשובה שתעשו – ההשקעה בעצמכם.
אנחנו בעוגן 1 זמינים באופן מלא לכל אורך התהליך לליווי ומתן מענה טלפוני בהיבט ניהול העסקה לאחר סיום הטיפול וקבלת ההמלצות לפעולה, וברשותינו קיים הידע הנסיון והמומחיות בתחום הנדל”ן בארץ ובחו”ל ובאמצעות מעטפת של אנשי מקצוע רלוונטיים שעובדים אתנו באופן מלא ושוטף. אם אתם מתעניינים בביצוע השקעה בשוק הנדל”ן נשמח לסייע לכם בביצוע עיסקה הכי מדויקת לכם בעזרת שירותי ליווי משקיעים שאנו מציעים. לשיחת ייעוץ חינם צרו קשר כבר עכשיו.
