הלוואה כנגד שיעבוד נכס קיים – מה זה ואיך היא עובדת?

הלוואה כנגד שיעבוד נכס היא הלוואה שבה הנכס שבבעלותכם – לרוב דירה או בית – משועבד לטובת הגוף המממן כערובה להחזר ההלוואה. בניגוד להלוואות רגילות שמתבססות בעיקר על ההכנסה שלכם, כאן הנכס עצמו הוא הבטוחה שנותנת לבנק או לגוף החוץ-בנקאי ביטחון – מה שמאפשר לבקש סכום גבוה יותר, לרוב גם בריבית נוחה יותר ופריסת תשלומים ארוכה.

ההלוואה מתנהלת בדומה להלוואות אחרות: משלמים קרן וריבית, לרוב לפי לוח שפיצר. עם זאת, יש דרישות נוספות – כמו הצגת שומת שמאי לנכס, ולעיתים גם ביטוח חיים וביטוח מבנה. לאחר בדיקת הבקשה ואישור עקרוני, תתבקשו לחתום על מסמכי שיעבוד, ורק אז הכסף מועבר.

לאיזו מטרה מתאימה הלוואה כנגד נכס קיים?

הלוואה כנגד נכס קיימת מאפשרת גמישות מימונית במגוון רחב של מטרות – אישיות, משפחתיות או עסקיות.
כמה מהשימושים הנפוצים להלוואה מהסוג הזה:

1. גיוס כסף למטרות אישיות ומשפחתיות:
הלוואה כנגד נכס יכולה לשמש למימון טיול חלומות, שיפוץ דירה, עזרה לילדים ברכישת דירה ראשונה, או אפילו לצורך השקעה עתידית.

2. איחוד הלוואות והפחתת ההחזר החודשי:
אם יש לכם מספר הלוואות שגובה ההחזר שלהן מכביד על התקציב, ניתן לאחד אותן להלוואה אחת בריבית נוחה יותר – באמצעות הלוואה בשעבוד נכס. זהו פתרון פופולרי במיוחד בשנים האחרונות.

3. שיפור דירוג אשראי והתמודדות עם סירוב מהבנקים:
במקרים של חיווי אשראי שלילי או סירוב להלוואה מצד הבנקים, ניתן לקבל הלוואת גישור מגוף חוץ בנקאי. יועץ משכנתאות מומלץ ומנוסה יוכל לבנות תהליך נכון שיאפשר למחזר את ההלוואה בעתיד דרך הבנק. כשהבנקים מסרבים לאשר משכנתא, ליווי מקצועי הוא כמעט הכרחי – משום שגם הגופים החוץ בנקאיים בוחנים את הבקשה בזהירות, מתוך הבנה שאם הבנק סירב, כנראה שיש לכך סיבה מהותית.

4. פתרון למצבים כלכליים מורכבים:
בזמן משברים כלכליים או עלייה ביוקר המחיה, משקי בית רבים מוצאים את עצמם חיים מהלוואה להלוואה. הלוואה כנגד נכס יכולה לשמש להסדרת חובות, סגירת הלוואות פתוחות בריביות גבוהות, הסרת עיקולים, ואפילו תיקים פתוחים בהוצאה לפועל.

5. משכנתאות לגיל השלישי:
משכנתא הפוכה או פנסיונית מאפשרת לבני הגיל השלישי להמיר חלק משווי הנכס להון נזיל – תוך התאמה לגיל הלווים ולתנאים הרלוונטיים.

6. הקמת עסק או הצלת עסק קיים:
הלוואה בשעבוד נכס מתאימה גם ליזמים שזקוקים להון לצורך פתיחת עסק חדש או להבראת עסק קיים. זה יכול לכולל סגירת חובות לרשויות או תשלומים לספקים.

חשוב לדעת:
בכל מקרה של בקשה להלוואה, הבנקים וגופי המימון יבקשו לדעת מהי מטרת ההלוואה ויבחנו את הסיכון הכרוך באישור הבקשה. ליווי של יועץ משכנתאות מומחה עשוי להיות ההבדל בין סירוב לאישור – ובין ריביות גבוהות לפתרון מותאם ואפקטיבי.

יתרונות בהלוואה כנגד נכס

הלוואה כנגד שיעבוד נכס היא פתרון מימון מבוסס בטוחה, המאפשר קבלת הלוואה בסכומים גבוהים ובתנאים מועדפים לעומת הלוואות רגילות. להלוואה מסוג זה יתרונות רבים:

• סכום הלוואה גבוה – ניתן לקבל מימון של עד 50% מערך הנכס דרך הבנק ועד 85% דרך גופים חוץ-בנקאיים (בניכוי התחייבויות קיימות).
• ריביות נמוכות יחסית – הריבית נמוכה יותר לעומת הלוואות צרכניות רגילות בזכות ביטחונות הנכס.
• אפשרות לפריסה ארוכה – ניתן לפרוס את ההחזר לעד 30 שנה ולהפחית את גובה התשלום החודשי.
• שימושים מגוונים – הלוואה לכל מטרה: החל מאיחוד הלוואות, דרך רכישות גדולות ועד להשקעה בעסק.
• אפשרות לקבל הלוואה גם עם דירוג אשראי נמוך – בזכות שעבוד הנכס, גם בעלי עבר פיננסי בעייתי עשויים לקבל מימון.
• פתרון למסורבי בנקים – גופים חוץ-בנקאיים נוטים להציע מימון גם כשבנקים מסרבים.
• הלוואת גישור בעת מכירת נכס – מאפשרת גמישות בזמנים בלי להיכנס ללחץ מכירה.

אמצעי לשיפור מצב כלכלי

כאשר מתמודדים עם קושי פיננסי, הלוואה כנגד שיעבוד נכס עשויה להיות כלי עוצמתי

• איחוד הלוואות חונקות – מי שמחזיק במספר הלוואות קצרות טווח בריביות גבוהות יכול לאחד את כולן להלוואה אחת ארוכה בריבית נמוכה, ולהפחית משמעותית את ההחזר החודשי.
• סגירת מינוס וחובות פתוחים – ניתן להשתמש בכסף מההלוואה לכיסוי משיכת יתר, תשלומים מעוכבים או חובות מתגלגלים – מה שמייצר סדר ויציבות כלכלית.
• פתרון למי שסורב בבנק – גם אם הבנק סירב בגלל הכנסה גבולית או דירוג אשראי נמוך, ניתן לקבל מימון מגופים חוץ-בנקאיים במידה ויש נכס.
• שיפור תזרים מזומנים חודשי – הודות לפריסה ארוכה של ההחזרים, התוצאה היא התחייבות חודשית מופחתת שמאפשרת נשימה כלכלית.
• פתרון זמני למשבר – הלוואת גישור מאפשרת התארגנות כלכלית ללא צורך במכירה מיידית של נכס.
• התחלה מחדש לאחר כשל פיננסי – אנשים עם היסטוריה של פשיטת רגל, עיקולים או כשלי אשראי יכולים לקבל מימון אם מציגים תוכנית החזר ברורה ובטוחה לנכס.

חסרונות

שעבוד הנכס: בעת קבלת הלוואה כנגד נכס, הנכס משמש כבטוחה להחזר ההלוואה. במקרה של אי-עמידה בתשלומים, המלווה עשוי לממש את הנכס כדי לכסות את החוב.

הוצאות נלוות: תהליך קבלת ההלוואה כרוך בעלויות נוספות. העלויות יכולות לכלול תשלום לשמאי מקרקעין, שכר טרחת עורך דין, וביטוחים נדרשים.

ריביות גבוהות יותר: הריביות על הלוואות כנגד שיעבוד נכס עשויות להיות גבוהות יותר מאלו של משכנתאות לרכישת דירה, במיוחד כאשר מדובר בגופים חוץ-בנקאיים. עם זאת, הן לרוב נמוכות יותר מהלוואות צרכניות רגילות.

מהם התנאים לקבלת הלוואה כנגד נכס?

הלוואה כנגד שיעבוד נכס ניתנת בתנאים משתנים, בהתאם לזהות הגוף המממן, מצבו של הנכס, והכנסות הלווים:

1.אחוז המימון לפי סוג המלווה:

במערכת הבנקאית – הבנקים כפופים להוראות בנק ישראל, ויכולים לאשר מימון של עד 50% משווי הנכס, לפי הערכת שמאי, ובהתחשב במשכנתא קיימת.
לדוגמה: אם שווי הנכס הוא 3,000,000 ש”ח ועליו משכנתא של 500,000 ש”ח, ניתן לקבל עד 1,000,000 ש”ח נוספים (50% מערך הנכס פחות ההלוואה הקיימת.

במערכת החוץ-בנקאית – חברות פרטיות שאינן כפופות לאותן מגבלות רגולטוריות, ולכן יכולות להציע מימון גבוה יותר – לעיתים עד 70%, ובמקרים מסוימים גם עד 85% משווי הנכס. גם כאן, יש לקזז את יתרת המשכנתא הקיימת.

3. מצב הנכס ומעמדו המשפטי -כמו בכל תהליך לקיחת משכנתא, תידרשו להוכיח הכנסה יציבה ויכולת לעמוד בהחזרים החודשיים:

• שכירים – יידרשו להציג תלושי שכר אחרונים.
• עצמאים – יידרשו להציג דוחות הכנסה או דוח רווח והפסד חתום ע”י רו”ח.
  הן הבנקים והן החברות החוץ-בנקאיות יבדקו את ההכנסה הפנויה שלכם ביחס להחזר החודשי (יחס החזר), כדי לוודא שאתם עומדים בתנאי הסף לקבלת ההלוואה.

3. מצב הנכס ומעמדו המשפטי – בשלב מוקדם בתהליך תתבקשו להמציא:

• נסח טאבו או אישור זכויות עדכני – זהו למעשה “תעודת הזהות” של הנכס, ומאפשר לגוף המממן לבדוק האם קיימות עליו הערות משפטיות, עיקולים, חריגות רישום או הגבלות.

4. ביצוע שמאות לנכס – מאחר ואחוזי המימון מבוססים על ערך הנכס, יבוצע שלב שמאות:

• שמאי מקרקעין יבחן את ערך השוק האמיתי של הנכס.
• השמאי גם יוודא שאין חריגות בנייה, פיצול דירות, או שינויים בלתי חוקיים – שעשויים לפגוע באפשרות לממש את הנכס בעת הצורך, ולכן ישפיעו על הסכום המאושר.

5. עלויות נלוות לתהליך – חשוב לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות לתהליך קבלת ההלוואה: במקרים מסוימים – אגרות שונות או תשלומים ליועצים פיננסיים שילוו אתכם בתהליך: תשלום לשמאי מקרקעין, תשלום לעורך דין או נוטריון.

רוצים הלוואה על בסיס נכס קיים? כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות מומלץ ומנוסה.
משכנתא לכל מטרה שונה ממשכנתא לרכישת דירה ודורשת התאמה אישית ובחינה פיננסית מעמיקה.
בין אם אתם שואפים לשפר את מצבכם הכלכלי או לתכנן שינוי ארוך טווח – יועץ משכנתאות מומחה ומנוסה ידע לבנות את הפתרון הנכון עבורכם.
היועצים של “עוגן 1 ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי” ישמחו עזור לכם מתוך ניסיון רב בדיוק ובקקצועיות.
יש לכם נכס? השאירו פרטים לשיחת ייעוץ ראשונית, ללא התחייבות וללא תשלום.